防走失，电梯直达
来源：中经传媒智库
防风险、保民生的基调下，2024年以来房地产行业持续低迷，但下探的过程中亦出现些许曙光。
目前，上市房企2024年中报基本披露完毕，这为市场提供了一面可以管窥中国地产现状的镜子。
据中指研究院监测数据，上半年，105家（剔除违约房企）A股和H股上市房企营业收入均值为115.91亿元，同比下降13.00%；净利润均值为1.45亿元，同比下降82.05%。
房地产业巨头万科董事会主席郁亮在8月31日举办的2023年万科中期业绩推介会上提出对当下市场的判断：从住宅新开工面积等指标来看，当下楼市已现超跌。当前政策已在发力，希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场恢复到健康合理水平。
回看从2016年到2024年2月，根据国家统计局数据，全国70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅价格中位数最高点分别出现在2022年8月和2021年7月。
以当时北京为例，首套商业贷款购房利率处于4.75%的高位。在这样的时间点入市，无疑让不少购房者成了“高位站岗人”。
郁亮表示，眼下中国楼市处于“胶着”状况，地产销售低迷已经持续一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应。
瑞银首席中国经济学家汪涛表示，目前房屋新开工数据已出现超跌，之后还有反弹的空间。长期来看楼市黄金时代已经过去。
多城市二手房价“腰斩”
今年以来，各地优化楼市政策频次加快。
在政策利好推动下，市场活跃度出现一定程度的上升。不仅是被市场热议的学区房价格出现大幅回落，整个二手房市场的价格与2021年高峰相比都出现明显回落。
以深圳为例，据深圳市住建局数据，8月深圳一手住宅网签量为2537套，环比下滑3.0%；二手住宅过户量为3804套，环比下滑16.8%，这个数字也是近6个月来的最低点。
来源：深圳中原研究中心
从二手房价格走势看，深圳目前房价已经跌回“5字头”。
据乐有家数据显示，8月全市二手房平均成交价格5.90万元/平方米，环比下跌0.34%；业主挂牌价6.73万元/平方米，对比7月减少100元/平方米。
值得注意的是，自2021年5月以来，深圳房价进入下行通道，已连续下探三年多，一些外围区域的房价已经跌了40%左右，甚至个别二手房楼盘出现了“腰斩”，很多二手房价格已经回到了2018年的水平。
不仅深圳，北京二手房房价在经历多个月的连续下跌后，平均价格已跌回八年前。更有网友调侃：“比降息、失业更悲伤的事儿，是北京房价全面失守。”
值得关注的是，自2023年9月开始，北京累计发布9次政策。尤其今年“5·17新政”及北京6月26日落地政策对市场影响颇大，进一步降低了置业门槛、调动了购房换房的积极性。
从全市整体成交情况来看，北京市住建委官网数据显示，8月份北京市二手住宅网签量为14363套，环比下降7.8%，同比增长31.0%。
此前，据安居客北京发布的数据显示，今年7月北京二手房成交均价是5.4万元/平方米，这个价格已经回到2016年的8—9月，北京房价从最高点已经累计下跌了25%左右。
就连二手房热度最高的区域朝阳区，也未能幸免，比如华贸附近有房源价格可以低至约每平方米4万元出头。而且，高总价“老破小”也正在加速下跌。
相比而言，一些不愿意降价的房源则成为了“老大难”。此前有一处房源因业主2万元差价不肯让步未能成交，几个月房子报价越来越低。
8月结束后，楼市的“金九银十”接踵而至。中原地产首席分析师张大伟表示，8月北京楼市网签数据高位下行，已经明显呈现政策后的退热现象，接下来的北京楼市需要政策继续拉动。他认为，随着市场成交动力减弱，买卖双方博弈加剧，买方市场特征更加明显，议价空间也会有所加大。
不降价，新房卖不动？
回归到新房市场。
过去两年，房地产市场最大的转变之一，就是新房疯狂被二手房碾压。
值得一提的是，8月，百城新建住宅平均价格为16461元/平方米，同比涨幅达1.76%，环比上涨0.11%。其中，有35个城市新房价格环比上涨；46个城市环比下跌，较7月增加7个；19个城市持平。
而二手住宅价格方面，8月百城环比全部下跌，已连续5个月呈现集体下跌状态。其中，56城二手住宅价格环比跌幅收窄，较7月增加8个。
可见，二手房价格下跌幅度比新房大，导致新房被迫跟着定价、降价。因此，出现不少新房项目给予购房者较大的折扣和优惠，与二手房业主争抢客户的现象。
根据住建委最新数据，北京8月份新房成交均价持续下跌，目前已达到年内最低点，仅为51780元/平方米，北京楼市房价即将破5万元/平方米防线。
8月31日，位于北京西红门板块的御璟星城·元启正式开盘。据项目发布的海报显示，其首次开盘销售6亿元，销售指导价6.6万元/平方米。但值得关注的是，最终价格和付款方式、首付款息息相关，有的户型不到6万元/平方米。
除此之外，为了更好地揽客，部分开发商还向潜在购房者推出“贴息贷”，即购房者通过第三方平台“免息”贷款。
以深圳为例，房产中介刘婷表示，如果预算不够，目前多数楼盘可以做贴息活动。
“比如首付70万元，但你手里只有50万元或者30万元，剩下的钱可以找开发商做贴息，开发商可以免固定年限的利息，一般年限是2～5年，不同楼盘情况不一致。比如免息2年，就可以2年内不用付息，2年后再归还借的钱就行。”刘婷表示。
事实上，自2024年以来，二手房市场整体活跃度高于新房市场，二手房挂牌量居高不下。
对此，克而瑞研究中心调研了包括北京、上海、广州等11个核心城市，调研结果显示，半数以上客户卖旧后仍会买新。具体到城市来看，置换客群占比最高的城市为北京，置换需求的占比为70%。相比其他城市，北京居民对房价止跌企稳的信心更加坚定，投资止损和看跌避险的卖房动机占比都仅有5%。
楼市“金九”可期?
9月正是秋高气爽的好时节，随着“金九银十”传统旺季来临，今年的楼市表现值得期待吗？
国金证券研报表示，新一轮政策加码或已箭在弦上。近期高能级城市政策密集出台，对于政策加码及信贷宽松的预期有所升温，在土地端，上海“7090”政策正式退出，加速构建“保障房+商品房”双轨制的房地产发展新模式。在金融端，年内五年期以上LPR（贷款市场报价利率）有望再度调降，带动新增房贷利率下降。据报道，监管部门已对通过转按揭等方式调整存量房利率展开研究讨论，若成功落地则能够减轻购房者的观望情绪及还款压力。在需求端，重庆取消限售并按区认定首套房，当前销售表现仍在筑底，“金九银十”关键节点即将到来，且一线城市仍有政策放松空间，政策或有望适时出台以提振市场信心。
克而瑞研究中心也认为，随着传统营销旺季来临，房企无论从推盘强度、还是营销力度都将有所提升，9月整体成交或环比增长，但考量到当前低迷的市场行情，若无明显政策性刺激，增幅也将十分有限。
克而瑞研究中心还表示，不同城市仍然呈现出显著的分化行情：一是北京、上海、成都、西安、杭州等短期市场仍处于平稳运行，会因供给结构原因造成去化率波动，但是市场韧性相对较强，热度也在一二线城市中居前；二是天津、武汉、南京等城市，新房成交或将延续弱复苏走势；三是长春、昆明等弱二线城市前8月累计成交降幅均在3成左右，低于30城平均，短期内延续筑底行情，跌无可跌。而对于其他多数弱三四线城市而言，成交或将与8月持平或小幅微增，并不会有明显起色。
来源 | 中经传媒智库综合自证券时报、新京报、每日经济新闻、财经、安居客北京、国是直通车、澎湃新闻等
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