猝不及防。
老黄埔旧城改造，又动了。
不是鱼珠，新溪，港湾一二，广海局项目...而是长时间来都默默无闻，甚至没被列入改造计划之列的港湾四村和远洋宿舍。
港企嘉华，介入了。
并且，计划在这周末举办一场活动，把居民们拉到花都嘉云汇参观，聊聊天，吃吃饭。
说白了，就是想和居民正式认识一下，拉拉好感，顺便秀秀肌肉，形成更全面、更深刻的认识。
在旧改里，这事还是挺常见的，也算是前期工作的必要流程。
但不重要，重要的是，港湾四村和远洋宿舍的改造，有点苗头了。
站位关键
联结鱼珠-大沙地
先看看位置。
这两个项目，位于中山大道东以南，被瓦壶岗公园、狮山公园，一西一东夹在中间，内有蟹山路分隔。
北面相对成熟，是已经建成的保利学府里，以及86中高中部、123中学等；
南侧，就是改造中的珠江村。
说这里是老黄埔最核心的地段，也不为过：
1）鱼珠CBD旁，黄埔港以北，现状有CBD+江景双重景观。
2）近天河，5号线一路直达金融城-珠江新城，虽然不是地铁上盖，但距离大沙地地铁站800米+，步行可以接受。
但是！
去过老黄埔的朋友，相信都有一个很深刻的体会——
割裂。
即使是板块第一梯队的鱼珠-大沙地-老区府-文冲，割裂感也是很强的。
有的地方已经建起了高楼，有的地方正在拆，有的破破烂烂立在原地，多走个几十几百米，可能就是另一番景象。
这事当然急不来，除了相对成熟了的富颐中鼎城光，还有很多旧改同步在推进，鱼珠旧城，珠江村等，都是关系到老黄埔门面的项目。
但光靠这些，还不够。
即使城中村都改完了，城市界面也是不完整，有断带的，经不起细看，还有许许多多像港湾四村和远洋宿舍一样的老破小，散落各处。
楼龄一上去，和城中村其实没什么区别，无非就是楼层高一点，更难啃一点，影响板块面貌。
所以，在我看来，港湾四+远洋的动作，重点的不是有什么宏伟的规划，也不是会带来多少新增供应，八字还没一撇的事情，现阶段讨论这些还为时尚早，关键还是改造预期。
有了改造预期，买家会更好出货；
有了改造预期，板块才更好讲故事。
虽然不是最后一块拼图，但也有缝合作用，打头阵，有助于打通鱼珠-大沙地，向东还有港湾一二，裕丰围，新溪，文冲等...
闷声干大事
时隔30年+，嘉华再谋广州旧改
介入港湾四+远洋的嘉华，估计不少人会觉得陌生。
实际上，这家港企，算得上是广州旧改市场的老玩家了，还是做旧城出身的。
早在上世纪90年代，嘉华国际参与了广州市首个旧城改造计划，把老城越秀的旧楼，改造成了大型住区——嘉和苑，至今仍是东风西人气小区TOP1。
2022年，嘉华官方公众号的一则报道，也透露了其将参与到鱼珠板块的旧城改造中来，附图显示为珠江旧城项目。
今天的港湾四村和远洋宿舍，虽然冠上了“村”字，却是实打实的旧城，房改房小区，前身是1980-1990年代广州港职工的生活区、宿舍区。
类似的，还有港湾一二三五。
说起来，嘉华的告示出来之前，港湾四+远洋的改造，基本没人过问，也没出现在什么计划里过。
反而是同在中山大道东上的港湾一二村旧改，跑了出来——2019年通过了改造意愿表决，2020年被列入年度计划，21年展厅动工...
到了今年4月，项目实施方案也正式批复了，改造成本约19亿，用地面积13公顷，规划体量约34万平。
除了住宅，还规划了商业和教育用地等，包括30班小学（扩建港湾小学）和15班幼儿园。
体量有限，配套也不算丰富，但如果能改出来，对板块也是利好。
但推进层面，还是差了点意思。
到现在，项目也没有动工迹象，之前建成的展示中心，也处于空置状态。
但也不是说改造就不推了，据说越秀已经准备进场了，只是，速度可能没那么快。
均价2万+、3万+
但别冲动博拆迁
再看看二手的挂牌情况。
从贝壳的数据来看，无论是远洋宿舍还是港湾四村，挂牌量都不多，但价格并未和周边其他老破小拉开差距，前者2字头，后者3字头。
没出现什么老破小业主坐地起价的迹象。
是还没反应过来，还是改造预期还不够强烈？
可能都不是。
改造确定性更高，推进得更快的港湾一二村，业主开价也很“理性”，低2.6万/平，高低也不到4万/平。
但记得去年年底，把挂牌价干到4万+的房源，并不在少数。
买房博拆迁这事，在港湾这，似乎已经成为了过去式。
原因嘛，除了自身楼龄、品质无法匹配外，可能还有三方面：
一是市场逐渐回归理性，改造一夜暴富的神话已经破灭，大多数人都不敢赌了；
二是旧改变数太多，周期太长，怕砸手里了，住又不好住，唯一的优点是学位，口碑在黄埔还行，但名气不如怡园；
三是新房性价比越来越高了，同样是3字头的价格，能买到楼龄更新、产品更先进，又有学位加持的新盘。
这个趋势，接下来肯定是越来越明显的，旧改的供应还会陆续释放，比如鱼珠旧城（科城·鱼珠湾），珠江村（预计11月入市）等，后续我们专门来聊。
好了，对与港湾四村和远洋宿舍改造，你怎么看？
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