万科从没有过这么差的成绩单。
根据2024年三季报，万科前三季度实现营业收入2198.95亿元，同比下降24.3%；归母净利润-179.43亿元，同比下降231.7%；扣非归母净利润-144.68亿元，同比下降221.0%；经营现金流净额为-48.48亿元，同比下降2160.0%；EPS(全面摊薄)为-1.504元。
但是，本文并非唱衰，作为万科的小股东，我从这份财报中看到了曙光。
首先是：万科三季度的销售单价在上升。
根据财报数据披露的合同销售面积和合同销售金额可以计算得出，今年上半年万科的平均销售价格为13553元/平方米，而三季度则是13767元/平米，幅度虽然不大，却是实实在在的上升。同时，得益于单价的上升，万科第三季度的毛利率重回双位数，远高于上半年水平，也直接修复了前三季度的整体毛利率。
这可以看作是一个节奏的转变：如果万科只是急于瘦身，那么平价乃至降价抛售是必要条件，那么我们会看到更高的营收和更加惨不忍睹的净利润。
说到净利润，万科居然亏了近180亿元，这相当于亏没了一家中小型上市公司的总市值，也是万科历史上从未有过的情况。
但必须要知道这些钱，万科是怎么亏的。
下图中（图中单位：万元），是万科利润表变动幅度较大的科目，其中信用减值损失、资产减值损失和资产处置损益占了大头，合计约百亿元左右，且这三项全部是计入利润表的科目。
由简入繁，先说最简单的资产处置损益，这一项在上半年的金额约为-25.46亿元，主要是处置深圳总部基地项目所致，很明显：虽然卖楼亏钱了，但影响不到基本盘的运作，还能补充现金流。而第三季度不知道万科又卖了啥，导致前三季度该科目总额约为-25.37亿元，亏得还变少了一丢丢。
其次是资产减值损失：前三季度万科资产减值损失“2,011,490,431.19元”，将这个数据表述的如此完整，是因为这一金额与半年报不能说很接近，而是一模一样。那么上半年的资产减值损失怎么来的？绝大部分来自于存货跌价准备，其实还是房产售价下降因素导致的。（下图单位：元）
但问题来了，上文已经提到万科三季度的平均售价是在上升的，那么三季度计提存货跌价准备是不是可以转回一部分？但前三季度资产减值损失却与上半年一模一样，这说明万科并没有将这部分转回，你说这有没有可能再为年报的惊喜做准备？
最后是信用减值准备，这部分金额最大，接近55亿元。而且较上半年大幅增加34亿元，怎么会这么惨？但三季报没有披露更多细节，且金额较上半年变化太大，所以难以分析，但从上半年的信用减值损失来看，“大筐”其他应收款应该有很多故事，期待年报中有详尽的披露。
综上，万科虽然还在亏损之中，但情况并没有那么糟。
而且，即使前三季度亏了近180亿元，三季度亏了近81亿元，但三季度万科的经营现金流依然是正的，这是生命力的体现。
在债务风险上，万科三季度末的有息负债较上半年末有小比例的压降，意义不大。
但流动性风险当下对于万科而言或许已经不需要有太多担忧，重读下住建部部长倪虹的原话：年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。
在“应进尽进、应贷尽贷”的精神下，难道要担心万科不在“白名单”之中吗？
钱，不是问题，流动性，不是问题，房价止跌回稳才是要解决的问题，而三季度的万科刚好在这个问题上，做出了一点成绩，这就是曙光。
再看看三季报中披露的一段文字：受政策利好影响，十一期间市场整体活跃度提升，本集团在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额 102.2 亿元，日均认购较中秋假期增长 113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升 2 倍以上。
注：作者持有少量万科股票，但近期无交易计划。本文以客观视角分析，但不构成投资建议。
热门跟贴