广州卖地，根本停不下来！
继上周成功卖出琶洲南、金融城和河柳街等中心区宅地之后，这两天广州又大批量上新了。
尤其是今天挂出的海珠客运站地块和番禺新光快速东侧地块，直接踩在了开发商的心巴上。
毕竟，一个是实打实的中心区地铁上盖宅地，一个则是区域时隔多年之后挂出来的宅地，还有江景。
并且比起之前的规划，这些地块都作了一些调整，不是取消部分配建条件，就是下调容积率，地块素质变得更好了。
系列操作之下，广州土拍是要准备贴脸开大了吗？
01
先来看海珠客运站地块！
其实早在9月中旬的时候，我们就去实地看过，当时已经在紧急拆除为出让做准备。
地块紧挨着地铁2号线、广佛线的南洲站，是名副其实的地铁上盖，周边还有广州大道南和广州环城高速，交通十分方便。
该地块在9月份曾经进行过规划调整公示，比起当时的规划，此次也作了一些调整。
根据公示，地块计容建面由原来的92845㎡下调至71491㎡，容积率也由5.0降至3.85。
这也就意味着，原来计划建超高层建筑的地块，将会往更加低密、舒适的方面去打造了。
此外，地块旁边还规划有中小学用地，将配建一处24班小学。
也就是说，这里将打造为地铁上盖的低密住宅，并且还有教育配套，学铁商俱全。
而在地块东南侧，便是今年8月中交房地产集团与广州交投联合以底价474495万元竞得的海珠三滘立交地块，楼面价31279元/㎡。
相比之下，海珠客运站地块这个buff叠满的地块起拍楼面价（3.38万/㎡）就已经超越了三滘立交地块，届时楼面地价能否继续刷新，12月5日见分晓！
02
再来看番禺区新光快速路东侧地块。
根据规划，地块用地面积4.5万㎡，计容建筑面积84097.1㎡，容积率也由此前的3.0下调至2.5。起始总价122547万元，折合楼面价14572元/㎡。
这应该是今年番禺最重头戏的一块地了。
不仅因为地块区位独特、资源优势明显，还在于其是洛溪岛时隔多年之后公开出让的宅地，十分稀缺。
首先，地块位于沙溪片区，附近就是地铁18号线沙溪站，还有新光快速，半小时内通勤珠江新城、万博等繁华商圈，区位独天得厚。
其次，得益于地块所处的洛溪岛，其北面为珠江水道，南面距离三支香水道不到400米，沿水道一带没有高层遮挡，未来高层大概率可以望江；
再次，地块所在的洛溪岛已经近20年没有新增宅地，周边聚集的也都是星河湾半岛、南天名苑等豪宅项目，加上地块容积率下调，未来大概率主打刚改。
最后，地块旁边就是沙溪旧改，作为番禺最大体量的旧改村，一旦改造完成将会提升整个片区的城市界面，也会为地块提供更好的配套服务。
△沙溪村改造效果图
加上旁边拆除中的“番禺白宫”，将被改造为一座10万㎡非标商业体，涵盖生活方式、人文艺术、餐饮与娱乐体验等多元业态，弥补片区无大型商业的不足。
△容屿·ISLEMo商业综合体效果图
按照这个调性，地块未来极大可能是作为刚改项目来打造了，对于片区来说还是能够抢占一定的客群。
03
其实除了这两块宅地以外，“回炉再造”的海珠东晓路东侧地块也值得关注一下。
首先，地块一路之隔就是晓港公园，南边紧邻海珠涌，凭借着楼下就是公园这一点，就足以打动不少追求居住舒适度的买家了。
其次，地块距离地铁8号线晓港站不到1公里，附近还有昌岗东路小学（北校区）、南武实验学校，以及富力海珠城等大型商场，配套十分成熟。
最后，地块出让条件也作了调整。其起拍总价上调2729万元，涨至190079万元，
虽然总价涨了，但配建要求却减少了，取消了配建约5000㎡政府性统筹用房的要求。
这样一来，扣除配建后的起拍楼面价，起拍楼面价反而从36876元/㎡降至34011元/㎡。
不过对于地块的重新挂牌，仍引起了市场不少猜忌，但从最近琶洲南、怡新路等地块的出让情况，也能猜出一二。
一方面，取消地块部分配建要求，通过降低拿地企业的开发成本，吸引开发商积极拿地。
另一方面，通过改善供地条件，不断优化地块素质，让地块变得更加纯粹，实现更好的开发。
显然，这是在当下的市场环境下最合适的一种方式。
04
通过最近的拍地和挂地，可以看出广州土拍市场明显出现了一些变化。
首先，临近年底，广州拍地节奏明显加快。 尤其是在上月多宗地块延期出让之后，临近月底连着几场卖地，广州 显然在 冲刺卖地KPI。
来到本月，卖地的节奏愈发加快，多宗优质地块也随之入市待拍。
其次，出于市场综合考虑，部分地块仍会“回炉再造”，通过调整出让条件，取消部分配建要求， 并且针对中心区的部分宅地，通过调整容积率、做足配套服务等，也在一定程度上提升了地块的市场竞争力，让开发商更加积极参与拿地。
像此次的海珠客运站地块，以及此前的琶洲南地块、白云怡新路地块、荔湾河柳街地块等，或提前解决地块的各种前置问题，或调整地块容积率，提升居住的舒适度，为地块未来打开更大的开发空间。
△琶洲南地块
最后，对于市场而言，改善需求将得到更大释放。
尤其是中心区的优质地块，通过规划调整，不断提升居住的舒适度，打造出更加契合市场需求的改善产品。
未来一段时间内，我们将会看到越来越多低容积率、高使用率的产品出现，为广州的新房市场带来更加多元化的选择。
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