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神仙打架，丰台遭殃
当其他区域过度供地的时候，丰台的表现就不是很乐观
过去一年，整体北京楼市比较低迷，
直到930新政之后，
主城区才有了比较明显的爆发点
朝阳的爆发点是酒仙桥和金盏，开盘数据双爆
海淀的爆发点是明年2-3月份，功德寺双子星以及永丰南
丰台、石景山整体去化比较稳定
有些板块小热
但不足以用爆发这个词
尤其是丰台
又出现了板块频频价格大跳水的情况
这时候丰台需要一剂强心剂
来为丰台楼市助助力
那宋家庄是再好不过的选择
01
为什么是宋家庄？
明年丰台能出很多地块
万泉寺和西郊冷库都挺好
环线优势也大
但都是板块内最后的供应了
而且哪怕是万泉寺带丽泽概念
但丽泽周边的豪宅小区铁路割裂比较严重
不会再有大的改变
你说未来涨幅，当然有预期
不过价格也普遍贵了
而身处宋家庄的东铁营街道新增供地很多
除了金茂拿下的两宗地块
未来还规划了相当可观的新商品房地块
整体改造空间大
而且小界面没有被铁路割裂，整体氛围好
后续持续供应会带来潜力的更大上升
现在价格在三环环线里
可以说是最性价比的存在
有人说猫子你又开始画大饼了
你了解宋家庄嘛
你知道宋家庄现在是个什么情况嘛
是的
如果你现在看到宋家庄的城市界面
看到他的配套和周边情况
你可能心凉了大半截
我上文提到的规划配套
真实的面貌我也呈现一下
现在的宋家庄，你这么一瞅你看不到什么有潜力的点……
其实这个区域还是挺有特点的
如果你走进宋家庄，他是属于一种繁华大都市和安静平和的生活氛围来回切换的感觉。
他确实没有大型商业配套，房子普遍老了一些，回迁房小区扎堆。但从居住感受来看，宋家庄像比较安逸的小城市。
小红书的这个评价到位。
丰台的这些板块里，
丽泽是最繁华的头部标杆
大红门承担了国际文化科技交流功能
分钟寺是先规划后发展高举高打
而宋家庄是最便利的，而且配套最齐全最适合生活的
宋家庄最大的优势，就是交通。
北京交通有知名的四大堵——
东邪（大望路）、西毒（西二旗）、南帝（宋家庄）、北丐（天通苑）
一个冷知识，北京地铁人流量最大的车站是西二旗站，而北京地铁换乘量最大的车站，就在宋家庄。
三条地铁线，九个出入口，配八条公交车线路，可以无障碍畅达全北京。
连通10号线——北京三环
5号线——北昌平
亦庄线——南亦庄
从位置来看，宋家庄处于国贸CBD和亦庄制造产业基地中间重要的联络点和枢纽。不管是金融、贸易、制造业等，无论什么行业，宋家庄都可以方便触达。
环线位置+三条地铁换乘，宋家庄的基本配置在丰台一种板块里，属于比较强悍的。
02
东铁营的规划和定位
在这样的重要地段里，东铁营片区做了详细的规划和定位——高品质宜居社区。
构建“一环三园四地标，横七顺八十街坊”的空间结构。
未来整体的城市风貌也会有很大改变，包括城市配套的增加。
从配套来说，这个板块未来会新增一座商业综合体
两所小学
两所中学
一座医院
一座体育馆
一座社会福利建筑
而且丰台计划五年内完成整个区域配套的升级。
未来规划了11公里的全民健康慢行道。
除此之外，板块内的交通路线也会有很大的提升。
整个地区的路网肌理是方方正正的。未来补充支路和街坊路打通断头路之后，路网密度会提成到8公里/平方公里。
根据市政府文件，横一条将拓宽至35米，顺三条将拓宽至20米，横二条将拆除围挡通车，宽度20米，顺四条将拓宽至30米，顺五条将拓宽至15米。
而且比较确定的是，以上道路会在2025年动工。2026车可通车。
这不是饼，是实实在在的改变。
03
宋家庄的两次转变，都是金茂带来的
在北京金茂府还没来宋家庄之前，宋家庄给大家的印象是，老破小聚集地。
宋家庄是北京最热的上车板块之一。
宋家庄的二手房流量一直不小。带看量属于丰台头部。
刚需房比如红狮家园，2010年入市的北京首批限价房，1805户，8栋电梯板楼，总高9-29层，只有1居建筑面积70平和两居建筑面积89平，市场挂牌价在49000元/平。
在一众老破小遍地的情况下，红狮家园成为刚需群体上车大热门。可以说是宋家庄里的南城一哥。
那时候大家对宋家庄最大的诟病是，他没有豪宅基因。
北京金茂府来了以后，宋家庄周边的城市配套、界面都改善了很多。首开福茂购物中心、北京十一学校小学中学、附近还有社区卫生服务中心……
这一带也是宋家庄大家公认最好的区域。
北京金茂府不仅提升了宋家庄的城市界面，也改变了宋家庄再无豪宅的局面。
现在东铁营的金茂璞逸丰宜来了。会让大家的视线再次拉回宋家庄。
一个是他入市时机正好也是东铁营规划落地的时期。
第二个，就是他的产品很颠覆。
丰台是北京城六区新房最卷的区域。基本上供应了全北京最多的改善和豪宅。未来1000-2000万这个区间的大改善和豪宅产品竞争会很激烈。
未来的产品，大家除了比拼地段、城市界面、周边配套之外，品牌的溢价、得房率、物业带来的附加值，会更加显现。
而璞逸丰宜应该会是丰台得房率可能很高的产品。加上三个下沉庭院，以及丰台首次出现的灵活空间的新盘。
璞逸丰宜属于丰台里程碑的产品了。
他会把东铁营以及丰台新盘推进一个全新的赛道里，
我们期待一下。
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