｜广粤天地实景图
最近，我们发现了一个很有意思的数据。
930新政至今一个半月，珠江新城3000万+二手一共成交了13套，其中10月卖出8套，11月至今已卖出5套（截至到11月15日）。
什么概念？
今年10月以来，全市3000万+一手豪宅，一共网签19套；11月以来（截至到11月15日），还没有看到3000万+豪宅网签。（数据来源：克而瑞）
这就相当于，一座珠江新城，能抵半壁羊城。
这一轮，广州塔尖资产的新行情，依旧是珠江新城率先启动。
这个时间点，非常微妙。
01
珠江新城，还将统治广州50年
我们仔细翻看了过去几个周期数据，珠城顶豪无论在价值度、领涨度，还是抗风险性上，一直是广州的NO.1。
2014年，珠江新城诞生了广州首个突破10万/平的豪宅。
2018年，珠城顶豪开始拉开和其他豪宅的价差，那一年恰恰是中美贸易战敲响之年。
2020年，以凯旋新世界为代表的江景豪宅涨幅普遍达约50%，珠城内部价格分化加剧。
2023年，广州进入楼市下行期，但凯旋新世界这类顶豪依然企稳30万/平。
纵向对比只是其一，横向上的PK，更见含金量。
随着珠金琶概念兴起，越来越多的人认同一种看法，珠江新城老矣，琶洲和金融城才是广州的新中心。
但事实上，对比三个CBD的建设程度、企业情况、经济产出、房价，珠江新城依然是碾压性存在。
而且，这种格局大概率将继续，因为珠江新城的中心地位，有着绝对性优势。
试问，广州有哪个CBD是有100%确定性的？
有且只有珠江新城。
珠城是唯一一个，踩着广州城建的黄金时代且已经建成的CBD，琶洲和金融城作为后来者，其实离不开珠城的输血。
好比金融城，官方规划上就提及：
要更注重和珠江新城片区协同错位发展，是在承接珠江新城金融资源外溢的基础上发展。
| 来源：《广州国际金融城“十四五”产业发展规划》
某程度上，广州已经形成了恒定的中心格局，即有一个强中心和其他多中心，多中心无法取代强中心。
这种规律，已经在多个世界级城市得到验证，纽约中心过了100年还在曼哈顿，上海的中心一直都在黄浦江两岸。
| 纽约曼哈顿
再想想，全广州80%的高档酒店、全广州60%以上的高档餐厅、全广州最高端的文化消费...都在珠城，这里才能最大程度满足各种高端生活。
如果说，琶洲、金融城这类CBD能过官方快速导入产业，那珠城就更像一个CAZ（中央活动区），由市场自发选择形成，需要长时间沉淀。
整个广州，也是珠城这一个CAZ，这才是为什么，最顶级的塔尖圈层无法离开珠城。
| 广州最高的酒店，瑰丽酒店
更重要的一点，是供应量的区别，直接影响资产的安全垫。
今年以来，金融城、琶洲相继进行商改住调规，宅地供应持续增加，而且不排除将来还会有。
| 琶洲南区，今年新增6宗宅地
当然，这是出于现实因素考量，能够加快区域开发，长期看是向好的，但短期内供应增加，难免影响市场。
但珠江新城的稀缺性，已经是100%明牌。
这里只有一块待开发土地——马场地块，而且明确要建世界级商圈，引入全球重奢店王SKP，非但不会稀释价值，反而送来了一座飞升的引擎。
| 马场地块效果图（图源：THAD清华建筑设计院）
如果要总结珠城的绝对性优势，那是由城市格局、资源含金量、及绝对的稀缺度支撑，抓住的是决定性价值。
所以，从结果来看，以凯旋新世界为首的珠城顶豪，依然穿越经济周期、楼市周期、和几轮产品迭代，稳坐龙头。
不过，更震撼的是，珠江新城还将有一手豪宅上新，这就是凯旋新世界的全新一期【广粤观邸】。
当然，相信不少朋友都听到了风声，我们在第一时间就接到买家咨询，还有粉丝已经去现场看了。
很多人都在问，现在买凯旋新世界，资产配置的逻辑是什么？
02
凯旋新世界，才是广州绝版的恒定资产
如果用一句话概括凯旋新世界和其他新豪宅最大的不同，那就是绝对的不可复制性。
最明显的，就是凯旋新世界的占位。
凯旋新世界位于珠城东区，北望珠江公园，南看珠江前航道，中间还有新世界打造的4.8万方中轴园林，组成【三景合一】景观。
从数据看，全广州最值钱的景观是珠江新城段江景，接下来到金融城江景、琶洲江景、主城区江景、白云山景等，排序分明。
更重要的是，珠江新城沿江地带早已开发完毕，这也意味着，珠江还能有很多江景豪宅，但珠城江景豪宅却不会再有。
其次，凯旋新世界的“含园量”，同样珍贵。
好比纽约中央公园，建成150年依然被视作曼哈顿的奇迹，全世界最贵的房子，就是在公园旁边。
这是因为，CBD最不缺的就是商务，生态和休闲才是奢侈资源。
而凯旋新世界的珍贵，就在于它自身就相当于CBD里的公园。
其占地约11万方，园林达约4.8万方，几乎用一半面积造园，一条450米中轴自北到南贯穿社区，比珠江公园纵深更长。
| 凯旋新世界实景
在这种公园的基础上，凯旋新世界造就了独一无二的国际性气质。
为什么广粤天地能成为广州商业的知名IP？
底层逻辑，就在于其“先有公园后有商业”的模式，所有商业向内，围绕园林敞开，让人群能在CBD里享受到独一份松弛感。
| 广粤天地实景
同时，其运营逻辑也注重深度国际化，不是引入外国牌子就够了，还推行“主理人文化”。
比如网红餐厅OGGI，是由意大利人担任总监，地道的意式风位吸引“钢琴圣手”马克西姆、著名足球教练斯科拉里，林子祥叶倩文夫妇...
所以，开业已经15年的广粤天地，至今依然是外国友人、珠城富人最爱的商业，甚至可能很难再复刻。
广粤天地之所以经久不衰，新世界超前的规划运营是一方面原因，另一方面则是驻扎于此的国际化圈层。
凯旋新世界，有“国际大使官邸”之称，广粤会会员30%为领事馆住客，占驻穗领馆三成以上。
这种圈层，得益于2000年前后各国领事馆搬迁珠城时，落到凯旋的机遇，属于特定的时代红利。
当然，新世界并没有辜负这种红利，如今在广粤会、广粤天地，依然举办各种中西文化节、艺术节等，巩固圈层粘性。
| 凯旋新世界相关活动
如果要更深一层分析，背后是归因于新世界独特的长期主义。
很难想象，在今天这种交付都像开盲盒的时代，新世界还在2022年投入5000多万对广粤天地焕新升级，此时距开盘已经20年。
更不要说，那一抹“凯旋红”，过了20年还是如初，甚至为了保护立面颜值，物业倡导业主统一不封窗，现在依然保持约定。
| 凯旋新世界实景
本质上说，这也是港企和内地房企的区别，港企重视房子的长期维护，保持高水准的物业服务。
而这，也拉开凯旋新世界和珠城其他豪宅的差距。
凯旋新世界在开盘时，单价8000元/平，和旁边海滨花园差异不大；到了2016年，还能在珠城找到不少同价位的二手。
但到现在，凯旋已经拉出10万+/平的价差，房价稳立于全市金字塔尖。
如果说，凯旋新世界的上半场，是珠江新城给的；那下半场，靠的就是新世界自身，用长期主义的持续投入维持超强战斗力。
03
现在，就是购入凯旋最好的时机
我们还打听到，凯旋新世界【广粤观邸】将推出约130-300方二至五房，更能为客户做出独家定制。
你可以将多套打通，最大做到800方，横跨一整层，凯旋新世界还能为你提供一笔“装修经费”。
很显然，它的思路是做定制化，底层逻辑是以客户为中心。
这对于顶豪来说很重要，他们对应的买家不缺购买力，而是追求最好的资源、别人拿不到的资源。
| 凯旋新世界实景
就像最顶级的爱马仕玩家，不是抢年产量3000只的鳄鱼皮，而是让爱马仕专门为其创造一条生产线。
一个道理，广州户型在加速迭代，从120%到130%只用了一年，从130%到140%只用了一个月，当新规产品遍地，也就意味着有贬值风险。
这个时候，反而要更加认真思考，到底什么才是不可复制的资源。
可以肯定的是，凯旋新世界从地段、景观资源、圈层、运营，产品都是100%不可复制，100%明牌。
| 凯旋新世界实景
就连购买时机，也是如此。
日前，广州出动了降契税大招，首套和二套房140平以下都是1%，二套140平更从3%降到2%，1%的区别对豪宅而言可以节省几十万成本。
另外，作为新房，不需要支付5.3%的增值税和二手交易佣金，相比二手豪宅来说，至少少支出200多万。
如果你想等到明年再看，政策和市场环境可能又是另外一番景象了，更重要的是，凯旋新世界不会等待任何人。
据我们所知，凯旋新世界【广粤观邸】货量稀缺，从新品消息流出，到案名确立，再到园景实景板房开放预约，来咨询和预约的高端买家越来越多，更有不少是新世界的老粉。
| 凯旋新世界实景
而且，凯旋新世界【广粤观邸】随时准备发售，入主凯旋的最后机会随时开始倒计时。
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