如果用一个词来形容成都楼市最火爆的阶段，“万人摇”一定是关键词。
从2018年实行新房摇号政策以来，成都有近40个项目成为“万人摇”项目，这样的红盘项目遍布天西、大源、杉板桥、三圣乡、万象城、锦江生态带等多个板块。
当年命中一套“万人摇”，让人艳羡。巨大的剪刀差，“买到就是赚”，几乎所有人摇到这种网红项目的人都有这种心态。
但当这些房子进入二手房市场，这些“万人摇”项目现在的情况如何，曾经的“共识”现在二手房市场表现也那么一致吗？我们回访近40个当年的红盘，再看曾经的万人摇现状。
成都“万人摇”项目二手房成交价概览(部分)
数据来源：贝壳找房（数据截止时间2024年11月）
01
昔日新房单价1.1万，现在二手房挂牌1.3万
2018年1月，电建地产洺悦府开盘，270套房源吸引了11535人参与摇号，成为成都首个“万人摇”项目，至此拉了成都长达两年多的万人摇序幕。
电建·洺悦府选房现场
据不完全统计，成都约有近40个楼盘成为“万人摇”。虽然成都出现万人摇的楼盘多数都是一些价格比较低的项目，比如中铁奥维尔两个批次的房源价格都在7千以下，最低价格为5683元/㎡。这为后来“万人摇”项目在二手房市场的表现埋下伏笔。
但，“万人摇”项目一定“买到就赚到”吗？事实并非如此。
黄先生是当年摇中“万人摇”项目的幸运儿之一。2018年3月，他摇中华润云庭，作为成都第三个摇号人数破万的项目，华润云庭是当年万人摇楼盘中一次性供应最多项目，290套房源，吸引了16773人报名。
“当时是用公积金贷款买的，买入价是1.14万/㎡，2022年的时候以1.66万/㎡价格卖出。其实买的时候有点冲动，没细想就买了。收房后觉得自住不是很合适，简单装修了一下以每月2400左右的价格出租出去了。”
“当房子限售时间解除后，小区一下就挂出了大量房源，高的时候有200多套房源同时出售。”因为急于出手，黄先生果断的挂了个小区最低价，很快成交。“当时挂最低价，就是觉得小区挂出的房子太多了。”现在贝壳找房上，华润云庭仍有100多套房源挂牌出售，但成交价已是1.3万/㎡左右。
华润云庭小区历史成交概览
数据来源：贝壳找房APP
黄先生表示，自己因为是公积金贷款，贷款利率比较低，而且出手时机也比较好，“可能赚了40多万”，但他表示其他人可能就没有这么幸运，如果已现在1.3万/㎡的价格成交，算上持有成本，最多算打平。
02
万人摇现状盘点：
有的涨幅超170% ，有的利润所剩无几
华润云庭只是成都万人摇项目的切片。过去几年，成都诞生了许多“神盘”：
报名人数最多的青秀未遮山，1056套房源有超6万人报名，中签率1.71%，招商中央华城二期、川发天府上城、绿地新里城等项目当时的报名摇号人数都在3、4万以上。
青秀未遮山交资料现场
这些项目在二手市场表现如何？
位于主城万象城板块的华润置地悦玺、大源板块的朗诗西华府、攀成钢的仁恒滨河湾三期以及位于站南板块的盛和林语，这几个“万人摇”项目目前二手房成交均价，单价涨幅均超过100%。
华润置地悦玺，二十四城第八期，当时定位为华润置地旗下的高端系。2019年分两个批次入市，两批都是300多套房源，报名参与摇号人数都超过万人，两个批次开盘单价区间在1.2-1.7万/㎡。根据贝壳找房的数据，华润置地悦玺最近二手房源成交均价基本在3.6万/㎡左右，涨幅超170%。
华润置地悦玺报名现场
另一个涨幅较大的是位于大源的朗诗熙华府，当年开盘时一句“全款往里走，贷款的别堵在门口，公积金的把车挪走”火遍全网，现在依然领跑大源二手房。2018年项目开盘均价在1.6万/㎡，近期二手房挂牌价在4.3万/㎡，成交价3.6万/㎡-4万/㎡，朗诗熙华府涨幅在150%左右。
在2019年两度成为万人摇的仁恒滨河湾三期，当时开盘均价2万/㎡，价格仅比2012年首次开盘价1.7万元/㎡高出3000元/㎡，巨大剪刀差成为当年最吸引眼球的项目之一。现在小区二手房挂牌价5.2万/㎡，二手房成交价波动较大，从3.7万/㎡到5万/㎡不等，总体算下来，仁恒滨河湾三期最小涨幅85%，最高150%。
仁恒·滨河湾报名现场
同样“万人摇”，青秀未遮山、招商中央华城二期、绿地新里程、凯德世纪名邸、万科翡翠公园等项目涨幅都在50—90%。
但并不是每一个这样的项目都有如此收益，也有一些万人摇项目在二手房市场经历了下行周期，个别项目利润几乎所剩无几。
以1.3万元/㎡起买入的中海锦江城，现在一期二手房挂牌均价虽然在2.1万/㎡，但实际成交均价基本都在1.6万/㎡左右；单价1.4万元/㎡起的万达华府，目前挂牌价2.7万元/㎡，但10月成交的几套二手房，成交价在1.7万-1.9万/㎡范围；另一个万人摇项目恒大天府半岛，曾经的单价在1万元/㎡起，现在挂牌价1.7万/㎡，最近11月一套113平米套三的二手房成交单价1.46万/㎡。
中海锦江城选房现场
这些和当时新房买入时价差增幅不大的“万人摇”项目，算其收益，价格涨幅部分基本可以和资金利息覆盖，基本上是“跑输了大势”。有的项目甚至在进入二手房市场时，价格仅有短暂的增涨时期，没有经历完整的爬坡过程就一路下滑，基本出道即巅峰，然后就是漫长的低位徘徊。
03
供应、产品是关键
“踩踏”多因投资客太多
同样是“万人摇”项目，为什么会出现冰火两重天的二手市场表现？
整体来看主城项目在二手房市场上表现更稳，而投资客更多的项目则容易形成价格踩踏。
首先，能成为“万人摇”项目，有两个原因，一个是价格低，“有的是价格真低，郫都区是出现万人摇最多的区域，像中铁奥维尔当时的价格才5715元/㎡，花样年香门第7000元/㎡，这些价格都是大大低于普通市场价的项目。”有业内人士表示，“另外一种是价格剪刀差大，比如仁恒滨河湾、华润熙悦，这些改善项目，受限价影响，定价也大副低于同项目当时二手房价”。
另一个原因则是，“基本盘面还可以”。比如，大面的华润云庭、二环的电建洺悦府，在许多业主看来，是买到能够住进去的。但为什么有的项目就支撑不起二手交易?
该人士认为，一部分“万人摇”的买家是投资客，而且现在这些项目的二手房走势也与区域新房供应量和产品本身有关。
“从目前二手房市场反馈的数据来看，新房供应量大的区域，二手房库存比较高。早几年的天府新区的几个万人摇项目，周围并没有可以参照的二手房项目，很多投资客入场，造成后来二手房供应短时间激增。而同时，区域内新项目也在不断供应，与二手房同时形成竞争关系。”
同时该人士也表示，“一些参加万人摇的购房者抱着长期看涨的心态去摇号，但并不是低价项目就一定有涨价空间。”近两年成都市场产品迭代很快，尤其是现在的新房大多是2T2的低密、高得房率，这类产品的价值空间更高。
主编：余鸽
编辑：王荣碧
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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