上周，关于上海二手挂牌突破23万的文章爆火了，后台几百条评论都对这个数字非常有感触
不过，看完了23万套的上海，其他城市呢
我把好奇心移向了全国的二手挂牌市场，用一天时间和十几个城市的中介聊了聊
然后真的有点被吓到了
最震撼眼球的来自这张截图
没错，34万套
先不揭晓，各位可以猜猜看是哪里的
而且需要提醒大家，这只是贝壳系平台的挂牌量
如果再加上其他平台呢，全市最终的数据又会是多少......大概是我不敢深想的一个数字
这么对比起来，上海的23万套简直算得上含蓄了
夸张的当然不只这一个数字，这次我统计了全国十几个城市二手挂牌量，也拿到了不少一手数据
当下的真实情况，可能真的会超出各位的想象
01
先来看一线城市，有人疯狂、有人冷静
我查了下各城市的二手平台，统计口径的不同导致最终数据不太统一
好在目前链家前台显示的挂牌量大部分是公开的，也相对真实
于是根据中介透露的链家在当地的挂牌市占率，我们得到了一个推算后的全市数字
大概这样
数据来源：链家，仅供参考
上海的部分各位可以移步巧克丽丽同学的这篇10万+深度好文
今天，我们来分别说说另外三个一线城市
一眼突出的无疑是广州
这个今年政策出得最猛、力度最大的城市，看起来挂牌量也是当前三个城市中最高的
仅链家就有14.48万套，全市预估17万左右
以现有的库存量和去化速度，差不多要卖上将近2年
不过我们把时间维度缩小一点，只看近三个月，这个数字其实已经是回落后的结果
9月下旬链家挂牌量超出15万套，如今2个月过去，已经降到14万+的水平
只看11月，广州挂牌量也是起伏式下降的
来源：贝壳
从月初的最高点，到25号的最低点，单日挂牌少了400多套
这种小幅波动的背后，是市场逐渐降低的观望情绪
和中介聊完，这也是我的最大感受
今年广州的观望情绪是几个一线城市中比较浓厚的一个，但最近似乎有所松动了
从127新政、到9月连出4个政策，再到11月“计划购房落户”的终极大招
尽管只是意见征求，也算打响了一线城市购房落户的第一枪
如果政策落地，对广州二手市场估计又是一次不小的地震
和广州类似，今年二手挂牌量先起后落的还有北京
今年的13万挂牌，在四个一线城市中看起来确实不算太高
但13万这个数字也是从高点落下来的，而且幅度要更大
前两年我们一直跟踪北京二手市场，到今年，三年的节点数据情况是这样的
数据来源：链家，仅供参考
去年10月也是北京二手市场最疯狂的时候，链家挂牌量16万套，贝壳内网数字更是达到18万之高
哪怕到今年4月底，挂牌量还有14.6万套
但从430新政后就一路下降了，517新政后14.23万套，626新政虽然只是补充一些细则，数据也在继续减少
截止目前，链家最新的挂牌量：130775套
这个数字意味着，目前北京二手市场相对处于一个健康的状态里
至少房东的心态确实慢慢冷静下来了
不过，对比广州、北京的起伏，深圳就是另一种情况了
不仅挂牌量一路走高，价格也在提升
尤其今年，整体的二手挂牌量属于稳定上涨
数据来源：网络公开信息，仅供参考
前两年我们统计过深圳链家的挂牌量，还是3.2万套的水平
不过这里市占率第一的是乐有家，链家比重稍低一些，到现在为止前台显示的房源也不到5万套
而实际上深圳二手挂牌量已经来到将近7万套
我注意到挂牌量高涨的背后，挂牌价和成交量也在上涨
根据深房中协数据，10月二手成交8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，这个数字已经45个月不曾有过
要知道，深圳二手房价就已经连跌了10多个月
而929新政至今，整个二手市场量价齐升，一同上涨的还有房东们的信心和预期，也算一种触底反弹
各位发现了么，同样是一线城市，不同城市面对政策的反应还是有很大不同的
至于二线城市，情况要更复杂一些
02
很夸张，不少二线城市挂牌量也超过了20万套
其实拿到来自各地中介的一手数据之前，我对二线城市的挂牌量没有一个具体的概念
超过15万套、或接近20万套，应该差不多在这个标准线内了吧
但实际上，我拿到的数字远远超乎想象
18个二线样本城市中，挂牌量超15万的就有7个
数据来源：链家，仅供参考
没错，开头那个一骑绝尘的34万套，来自重庆
去年近20万套，今年贝壳内网直接破了34万套，全国都很少能看见这个体量
不过各位千万别被这个数字吓到
我们一直说重庆是一个很特殊的二手市场
一方面这个城市一直奉行的就是用天量的新房供应来稳住房价，事实也很奏效
另一方面整个重庆3200多万的人口条件下，即使面对常年居高不下的库存，人均套数也不算太多
所以说高挂牌量不代表市场就一定很差
尤其最近国家统计局的数据中，重庆二手市场的战绩很亮眼，成交价环比上涨了0.5%
位居全国第4，排在北京、杭州和深圳的后面
这还是连续18个月以来的首次上涨
虽然目前来看，这座城市高库存的状态还会维持很久，但这次上涨至少给了市场一些积极的信号
再来看同样上涨的杭州
去年挂牌量11.2万，今年直接来到16.2万的高点，7个城市中除了重庆、沈阳，是增量最多的一个
不过今年杭州二手成交一直热闹，虽然很多房东难逃以价换量的大环境，但每月成交都很稳定
有连续5个月都在8000套以上
从3月到11月，每月成交量都不低于6000套，11月甚至达到1万套
无疑是一组很高的数字了
而挂牌量在15万套以下的城市有11座
数据来源：链家、贝壳找房，仅供参考
其中四个城市的挂牌量呈下降趋势
最明显的是武汉
这个明显倒不是对比去年我们整理的15.3万套，而是今年以来的高点
目前链家前台并未显示这个城市的挂牌数据，于是我在贝壳找房APP上把每个区的在售房源加了一遍
得到的数字是14.78万套，已经低于15万
而贝壳内网的数字其实很长一段时间都是高于19万的
好在最近内网这个数字也降了下来，到这个月23号，挂牌量为18.99万套
我查了下，10月份武汉二手房成交量暴涨，不过新增挂牌并没有大幅度增长
11月挂牌量也在慢慢降下来
来自：贝壳找房APP
如果能维持这个态势，对武汉二手市场来说，算是一个比较好的信号
而挂牌增量上涨的二线城市中，比较靠前的是郑州、西安和青岛
尤其西安，二手市场很热闹
解除限售后，整个西安就出现了二手挂牌热
这是一组贝壳平台的实时数字
9月初挂牌量还在13万+的水平
2个月时间，目前二手在售房源已经达到14.2万套，增加了差不多5000套
而且这还只是外部公开信息，内网的数字还要向上浮动
03
其实，真的不必因为数字太过焦虑
就像看到具体数据之前，我也以为今年这么高频的政策出台环境下，房东们会集体活跃起来
但事实上，很多二线城市的房东比我们想的要冷静得多
这次统计下来，整个市场轨迹也逐渐显露出来
任何数据放在不同的时间周期里，呈现的市场样貌都是不一样的
比如广州、天津，拉长到三年来看，二手挂牌量确实整体变多了
之所以挂牌量会增长
主要原因，还是今年的政策推动，带来了确确实实的卖房利好
以最不可能放开限购的上海为例，今年都针对单身人群撕开了一条限购的口子
尤其增值税五改二、取消普宅这些政策条例，在大部分二线城市早就已经从工具箱里放了出来，卖房的成本普遍降低了
此时对于房东们来说，抓紧时间出货才是硬道理
所以多地挂牌量超过20万套也是情理之中
但今年以来，也明显看到部分城市挂牌量在逐渐减少
比如前文统计过的武汉、宁波、佛山、无锡四个二线城市
这个数字的变化，更能反映出当下的一些政策工具正在发挥它积极的作用
04
之前看过一句话，二手市场本身就是一个供需关系+心态博弈的市场
供需关系就不用展开了，相信各位对于库存压力的感受都比我更深
尤其这两年我们关注到保障房、保租房的供应体量还在扩大，这个体量对二手的冲击力非常猛
而且毋庸置疑，一定会是主旋律
所以，目光放远来看，如何与这种高库存状态共存
接下来很长一段时间内，大概都是二手房东们的一门必修课
以上为正文，来自余奔雷
这是真叫卢俊公众号的第5712篇原创文章
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