蓝绸带社区现房实景图。孟双奎/摄
中房报记者 孟双奎 成都报道
一次性建房超5000套，成都东部新区蓝绸带社区在打造大规模社区的同时，因去化缓慢，也引发了公众对其项目合理性和资金占用等问题的质疑。
近日，中国房地产报记者对成都东部新区房地产市场走访调研时接到群众反映，该区域蓝绸带社区一次性建设准现房超5000套，拥有18个小区，号称成都最大社区。在近几年房地产市场并不景气的情况下，为什么一次性建设如此多的准现房？其如何去库存，如何处理后期销售费用、维护费用和折旧费用？群众对此提出质疑。
带着这一疑问，记者展开了调查。
去化或超5年
据蓝绸带社区的销售顾问易先生介绍，该社区位于东部新区环湖路，占地超500亩，约34万平方米，规划5300多户，共18个社区，容积率2.2，全精装准现房，由成都高投置业有限公司（以下简称“高投置业”）开发。
公开资料显示，高投置业注册资本15亿元，由成都高新技术产业开发区国资金融局下属成都高投产城建设集团有限公司全资控股。
2023年，高投置业销售金额106.87亿元。今年上半年，市场低迷，高投置业1~7月销售为19.57亿元，同比下滑47.9%。过去3年，高投置业在成都土拍市场竞得10宗地块，今年7月、8月，先后两次出手，在竞争激烈的高新区新川板块拿下两宗地块。
高投置业在售项目中，高投新悦府和部分人才公寓项目去化表现良好，但也有项目去化不理想。据附近一中介机构工作人员小钟介绍，蓝绸带社区去化缓慢，按照目前去化进度，估计需要5年以上的去化时间。
“中小套型住房用地”建起了大户型
经查询，蓝绸带社区住宅地块系高投置业于2018年9月通过拍卖出让获取，土地来源为新增建设用地，土地用途为中低价位、中小套型普通商品住房用地，年限为70年，容积率在1~2.3之间。
“中低价位、中小套型普通商品住房”的范围是什么？记者通过查询，并没有找到“中小套型”的明确标准，但可以参考的一些地方政府相关文件和业界观点，均认为商品房120平方米以下的属于中小套型。今年，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合印发的《关于优化本市新出让商品住房用地套型供应结构的通知》（沪房建管〔2024〕101号）明确，根据上海人均住房建筑面积、家庭人口结构、住房套型的市场需求以及住房建筑设计和施工等情况，上海多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米。
就“普通商品住房”与“非普通商品住房”而言，当前各地的标准也并不完全一致，大多是根据住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等条件进行划分。一般容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米以下的，称为普通商品住房。
而在某大型房产中介平台上和销售顾问的介绍中，蓝绸带社区的房源户型共有86平方米、109平方米、143平方米、144平方米、173平方米五种，均价在1.29万元~1.37万元/平方米。
那么，蓝绸带社区140平方米以上的户型是否符合“中小套型普通商品住房”用地要求，是否涉嫌变更土地用途？对此，记者曾试图联系开发商成都高投置业有限公司求证，但多次拨打其对外公开的电话号码，均无人接听。
在蓝绸带社区走访中，一些住户还向记者反映部分小区存在消防通道堵塞、地下室渗水以及墙面脱落等问题。针对此情况，小钟称，蓝绸带社区作为一个规划超5000户的超大、全准现房社区，目前销售不足一半，小区没完全入住，这些问题肯定存在，物业上还需规范。
项目合理性引发质疑
四川某地产研究院楼市专家何先生表示，“蓝绸带社区短时间难以完成去化，这必然会涉及未售房源的养护成本、折旧成本等诸多问题，对于国资企业高投置业来说，当初一次性规划建设如此多的准现房，这样的决策是怎样作出的，是在哪个层面作出的，是否考虑过国有资金无法及时回笼会造成对国有资产的占用？而其主管部门，对如此的重资产投入是否了解，如何监管的？值得深思。”
何先生还表示，超5000套房屋的供应，对当地房地产市场无疑会产生重大影响。在房地产市场相对饱和的背景下，如何确保这些房屋能够在较短时间内售出，是蓝绸带社区面临的最大挑战。长时间的去库存不仅会导致资金占用，还可能增加市场的不确定性和风险。为了促进销售，蓝绸带社区可能需要投入大量的营销和推广费用。这些费用不仅会增加项目的总体成本，压缩项目的利润空间，还可能对项目的盈利能力产生负面影响。维护费用同样是一个重要的考量因素。随着房屋的使用年限增加，各种设施设备的维护和更换将成为一项持续的支出。对于蓝绸带社区来说，如何合理规划和维护这些房屋，以确保其长期的使用寿命和居住品质，将是一个严峻的挑战。维护费用的增加可能会给社区带来额外的经济压力，甚至可能影响到居民的居住体验和满意度。折旧费用也是一个不可忽视的问题。房屋作为固定资产，其价值会随着时间的推移而逐渐降低，折旧费用的计算和处理不仅涉及会计和税务方面的问题，还直接影响到项目的长期经济效益。对于蓝绸带社区来说，如何准确评估和计算折旧费用，以确保项目的可持续发展，也值得认真考虑。
针对上述问题，记者致电东部新区党群工作部，希望协调采访相关部门。接电话的工作人员表示，蓝绸带社区系高投置业开发，让记者联系成都高新区。随后，记者致电成都高新区党群工作部，该部门工作人员表示，采访函可直接发到高投置业，由高投置业转送党群工作部。记者无奈之下再次拨打高投置业的公开电话，仍然无人接听。
在蓝绸带社区银杏府小区，住户余先生与记者聊天中调侃道：“在这个地方一次建这么多房，真有点不可思议，不晓得开发商怎么想的？目前蓝绸带卖出去的房子并不多，现在房子又不像以前那么好卖，剩下的要卖完不晓得要卖好久。 这不想引来质疑都很难。”
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