11月各地楼市的成交成绩陆续出来了。对于11月的数据，网上出现两个截然不同的观点，有的认为销售趋势一片大好，有的则开始为市场降温而担心。
确实，从不同的数据维度看，市场给人的体感温度是不一样的。
整体而言，11月依然延续10月份的市场热度，但上涨劲头不如10月份。政策效应已出现减弱信号。很多人关心，2024年的最后一个月，房地产能不能再冲一波？
明源君认为，答案是肯定的。
11月楼市维持高位运行
但市场其实已有所降温
进入11月以来，楼市热销的新闻不断，尤其一线城市不断有楼盘售罄、排队看房的消息传出。市场也不负所望，多地网签数据都创下了新高。不过，如果从当月认购数据来看，则是另一番风景。
1、多地网签量创近年来新高，市场热度仍在延续
在普通年份，“金九银十”过后的11月，通常是楼市淡季。而今年的11月，楼市表现却很不寻常，不仅延续了10月份的热度，部分城市的成交数据还超过了10月份，创下了近年来新高。
先看新房网签数据。
首先，除广州外，其余三个一线城市的楼市仍在升温，网签数据再创新高。尤其是深圳，前几个月基数较低，11月份市场修复明显，网签量出现大幅提升，达到了8076套，环比10月份几近翻倍。这个数据仅次于楼市巅峰时期的2021年1月份。VR沉浸式看房，打动客户加速成交，点击了解
四个一线城市的二手房市场，表现更为“生猛”。
上海网签27050套，不仅刷新了年内最新成交记录，更是创下了44个月以来的新高；这也是2021年3月以来，上海二手房首次月成交突破27000套大关。
深圳的数据，也是触及近46个月来的最高记录，连续两个月保持在“繁荣线”水平。
北京创近20个月来新高。广州虽然略有下滑，但仍保持在较高的水平。
热点二线城市也有部分表现强势。
比如杭州，新房成交量连续四个月上涨，11月份环比更是大增31%；二手房市场同样火热，网签环比上涨14.4%，达到了10429套，为2023年3月以来最高水平。
数据显示，中指研究院重点监测的30城中，11月份新房、二手房的成交规模都呈正增长。不过，不同城市之间冷热不均，部分城市延续10月份的上行趋势，而部分城市走势已逆转，成交规模环比转跌。
整体来看，一二线城市的走势优于三四线；二手房企稳的信号强于一手房。市场分化非常明显。
2、当月认购量有所下滑，新政效果呈走弱趋势
我们知道，网签的数据有一定滞后性，从合同发起到网签中间存在一段时间差。也就是说，11月份的成交数据其实包含了一部分10月份的成交量。
因此，实际认购量更能反映当月的实际成交情况。
从认购数据来看，即便是热点城市，11月的成交量其实已有回调。
比如涨势最凶的深圳，据乐有家研究中心的数据，11月份新房市场虽然表现活跃，认购量也达到了9986套，但和上个月相比跌了33.8%（10月份认购量为13366套）。两个数据一对比，变化不言而喻。
广州的网签量已经下降，其他的数据如认购量，到访量等也出现下滑。
机构的数据显示，广州11月主要在售一手住宅楼盘到访总量为7.34万组次，认购总量2818套，日均到访量、认购量比10月后两周分别减少了7%与16.3%。
较之一二线城市，低能级城市的楼市走势更显乏力。
据中指研究院数据，11月份百强房企销售额同比减少9.46%，环比减少18.62%。
而在新政刚出来的10月份，新房销售额同比及环比都是正增长，且增幅分别达到10%及67%以上。
结合前面我们提到的，一二线城市同、环比整体上升，可以推断出，是三四线城市的销售降温拖累了整体数据，而且下滑的幅度还不小。
很明显，新政的效果开始走弱了。
楼市打响年度收官战
12月数据预计不会差
当前距离2024年结束只剩不到一个月的时间，这个收官之战能否打好，很多人可能心理都没底。
明源君认为，虽然11月实际成交有所下滑，但政策和房企一齐发力，在新动能的推动下，市场止跌回稳依然有很大胜算。
1、十二月成交有“保底”，不过市场也有不确定性
首先，我们知道，楼市有一定的长尾效应。
以新房为例，先认购，再交定金，然后再网签。目前很多项目给出的首付周期都比较长，有的项目甚至给到客户两三个月的时间。
11月虽然整体认购量不及10月份，但依然远远好于前三季度。11月成交逐步释放，降为十二月的成交量提供“保底”作用。线上获客不停歇，点击了解
其次，政策上有望进一步接力。
楼市这一轮的回温，是从九月底重磅新政出台开始的。前期的政策效应减弱的同时，新的政策正在生效。
一方面，12月1日起，房地产交易税新规正式生效，契税、增值税、个税的调整，为购房者带实打实的优惠，特别是改善群体最为受益。
从11月的成交来看，这一群体的成交占比呈现上升趋势。
以上海为例，800-1200万元的成交占比上升2.13%，同样占比上升的还有1200-1500万元总价段，上升了6.81%，在总成交量中占比达9.41%。
本月一线城市税费新规的落地，有望为改善置业再添一个动力。
另一方面，本月中央还有大会要召开，很多人也在期待届时会释放什么新的救市政策。
再者，各地的库存已有所下降。
房地产市场的走势，归根到底还是供需关系决定的。
这一轮的房地产下行，核心问题在于供应过剩而有效需求不足。今年以来，政策一直在引导供地减量提质，同时刺激潜在需求释放，目前看来这些举措是有效的，各地的库存量普遍呈现不同程度下降。
克而瑞跟踪的30个重点城市中，绝大部分的库存和去化周期都降低了，目前消化周期超过18个月的城市，已经减少到18个，比10月份又少了4个。
库存的下降，对于楼市止跌回稳也将起到积极作用。
当然，不得不注意的是，购房者的观望情绪有所抬头，市场存在一定的不确定性。
这两个月，二手房部分业主的心态发生了改变，挂牌调价、临时加价的现象重返市场。以深圳为例，据明源君观察，11月份成交的房源普遍价格有所回升。
在九月份，大部分成交房源价格都跌回了2017年前后，而近期成交的房源价格多数回到了2019年前后。也就是说，成交价格有所回升。
当然，这也是因为，经过这两个月的成交放量，前期积压的低价房源被消耗完了，剩下的房源本身挂牌价格就相对高些。
明源君也从中介出了解到，近期部分业主心态已发生转变，多数房源的议价空间在变小，买卖双方再度陷入心理拉锯战。但总体而言，十二月份的数据一定不会比七、八月份差。
2、年底房企全力冲刺，销售量有望再拉升一波
房企年度目标能否达成，就看这个月了。
据中指研究院统计，截止11月，保利置业、滨江集团和华润置地3家房企提前达成了年度销售目标。其余公布年度目标房企，目标达成率都在90%以下。
进入最后冲刺阶段，房企多举并下，力求最后再抢收一把。
这两个月，不少项目传出了开盘售罄的好消息。据了解一下，一方面是因为推盘策略调整，大部分项目都采取“小步快跑”的方式进行推盘；另一方面，这些项目基本都是以价换量。
比如深圳某刚需项目，在登记、认筹、开盘、付款等阶段都有不同幅度的优惠，叠加这些优惠之后可以达到八五折。该项目拿地时有限价条件，而首开售价比限价还要略低。
虽然这两个月有部分房企宣布回收折扣，不过以价换量依然是市场主流。
除了降价外，房企也启动了一系列的手段，推动项目去化。
比如有的房企采用10%首付、以及首付分期、无理由退房等手段，降低购房者的入市门槛。
有的则推出购房送家电、送精装、送购物券、送物业费、特价房等等活动，吸引购房者入场。
还有房企采用一城一策”策略，根据不同城市的客群特征，“量身定制”营销方式。比如在试点城市的房企，积极参与“以旧换新”活动，安排专人为客户制定有效的旧房销售策略，帮助客户快速卖掉旧房，打通置换的流程。
再者，就加码线上营销力度，通过优化线上引流、线下转化流程，构建海陆空全方位营销网络。比如有的房企开启24小时不间断直播，不止营销顾问当主播，营销总、项目负责人等也纷纷登上直播间与观众交流；还有的邀请房产大V为项目站台，借助意见领袖的影响力引流获客……明源视频营销助手，带你轻松玩转抖音获客
多方合力之下，这个月成交数据大概率不会太差。至于实际成绩如何？我们拭目以待。
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