观点网 进入12月，天津土拍市场明显活跃起来。
本周一（12月16日），天津出让7宗涉宅地块，总收金22.47亿元。周五，天津河东工大4号地也成功被金茂拿下。
略有不同的是，此前7宗地块均为底价成交，津南城投托底拿下其中5块地。最新出让的河东工大4号地溢价率则高达14%，成交总价11.335亿元，成交楼面价17997元/平方米。
而在年前，天津还有多宗涉宅地块拟推出入市。就在上月末，天津挂牌14宗宅地，其中南开3宗、河东1宗、西青1宗、东丽2宗、蓟州1宗，以及滨海新区6宗，总起始价超90亿元。这些地块将在12月29日、12月31日分别摘牌。
最新成交的河东工大4号地编号津东成（挂）2024-34号，位于河东区成林路与广东山庄路交口西北侧，四至范围为：东至广东庄山路，南至成林道，西至银梭路，北至金梭南道。
图源挂牌文件
该地块出让土地面积31490.7平方米，为城镇住宅用地，容积率为2.0，地上建筑面积62981平方米。因地块形状特殊，形似特斯拉logo，也被业内称为“特斯拉地块”。
挂牌文件显示，土地竞得人需按照河东区相关部门要求，出资建设该地块北侧规划公园绿地，总投资2100万元，该公园绿地四至范围东至工业大学5号地，南至金梭南道，西至银梭路，北至金梭北道，规划用地面积约3.63公顷。
土地竞得人需确保规划公园绿地建设与住宅建设项目同期规划、同期建设、同期竣工验收，建成后无偿移交给河东区相关部门。
即便有一些“额外”要求，地块仍吸引到中海、绿城、金茂、山西建投四家房企，280余轮竞价持续了2个多小时，最终由北京方兴亦城置业有限公司（金茂）竞得。
分析认为，之所以受到企业青睐，或许有多个方面原因。
据悉，地块紧邻上实仰山小区，该项目容积率2.9，是2020年12月25日，上实城开以26.6亿元斩获的天津河东区津东成（挂）2019-138号地块，溢价率达18%。
这是上实城开首次于天津摘得住宅用地，规划用地面积4.2万平方米，地上建筑面积12.22万平方米，算下来，成交楼面价约为21768元/平方米。
与之相比，从2020年到2024年，四年过去，新成交的河东工大4号地楼面价还要比上实仰山的楼面价便宜3771元。据查，上实仰山于2022年10月已经全部封顶，今年9月前后部分楼栋交付，现已处于现房销售状态。
河东工大4号地周边，除上实仰山外，一公里内新房项目还有农垦含章雅著，销售价格在3万-3.3万/平方米。
津铁格调罗宁花园距离地块约3.5公里，地块容积率同样为2.0，采用4.0迭代架空层设计，打造全龄社区，项目将于12月22日开盘。
附近还有去年12月1日出让的津龙湾地块，项目为成林道地铁上盖，由天津轨交集团津龙湾城市更新产业运营有限公司底价1.51亿元摘得。地上建筑面积5.4万平方米，折合地块楼面地价为2772元/平方米。项目分为01和02地块，其中01为商业用地，02为住宅用地。
住宅部分规划建两栋高层加两栋小高层，共计约260户，户均面积约106平方米，有望在明年上半年开盘。
稍远一点的位置还有城投津滨大道地块，以及格调步庭、雍鑫雍祥园、大华清水湾、城投万欣城等项目，均主打改善型。
金茂此次“降价”拿地，显然已经占据成本优势，在未来的定价过程中能够发挥更大灵活性和自由度。限购松绑等房地产支持政策下，去化压力也相对减弱。
另一方面，金茂拿下的这宗地块曾于今年7月31日上架，当时的地块编号为津东成（挂）2024-21号，地块出让土地面积31490.7平米，地上总建面75570平米（含商业服务网点建筑面积900平米），地块容积率2.4。但之后因故取消。
与此前信息相比，容积率由2.4降为2.0，原本会以高层或小高层为主，调整后更适合打造小高层、洋房产品。地块建筑面积缩小为62981平方米，但同时也去掉了商业服务网点的配套，成为纯居住用地。
此外，津东成（挂）2024-34号地所在的河东工大片区，共规划6宗宅地。3号地块率先推出市场，即为上实仰山项目，1、2、4号地块为现阶段推介重点。金茂新摘得的为4号，接下来的重点关注对象仅剩1、2号地，预计将在明年上架。届时，如果金茂再次出手，也能放大品牌优势，形成规模效应。
目前，在金茂官方的看房小程序中，位于天津的热销楼盘仅有河西区的体北金茂府，以及东丽区的上东金茂晓棠。
其中，体北金茂府是府系3.0产品，售价约5.7万元/平方米，首开成交额超15亿。该地块为2023年5月29日出让，金茂溢价10.5%摘得，成交价59.1亿元，住宅部分折合楼面价为26587元/平方米。今年8月末，项目一期全面封顶，二期建设同时开工。
上东金茂晓棠是中国金茂在今年3月发布“金玉满堂”全新产品战略之后，推出的“棠系”首发作品。按照此前解读，“棠”系产品从全龄友好型社区出发，是中国金茂为重视家庭陪伴、亲自成长的“顾家派”客户定制的全龄化、功能型家庭社区。项目于今年7月31日首开，192套全部售罄，官方小程序上显示售价在2.6万-3.1万元/平方米。
随着河东地块被收入囊中，金茂也向河东区这一“改善型”住宅集聚地靠近。
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