北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，独生女在京，父母通过投靠均已转成北京户口多年。现手头有200多万，想用父母的购房指标买房投资。目标：不自住，出租的租金收入不低于银行利息，房价长期平稳增长。家住望京，看了来广营以北的东洲家园（自住型商品房，刚满五年可交易），都是80多平的两居，朝向楼层差一些的不到300万。
想着在家附近好照顾，温榆河公园继续开发，其周围好几个新盘 也许这片区域未来会发展好。要不然300万的预算，望京里只能选50平左右的老房子。或者您看有哪些适合的区域推荐。或者未来前景不明，钱放手里先别投了。请章哥给建议
A：
1、租金不低于银行利息，房价长期平稳增长？这要求偏高了，敢承诺的只有骗子，至少是大忽悠。因为您这俩要求是相悖的，几乎不可能同时实现，必须相对取舍。
2、甭说中国了，全世界所有国家的房租大多数都必须低于银行利息，否则谁还存钱啊？有点儿钱的不都买房去了？
等同或者高于银行利率的只有一种房子，升值非常慢的，也就是说，高房租是用升值慢换来的。国外和外地有各种类型的，北京的主要是某些小产权和公寓（商务或商住），还有老破大等等。其他的普宅只要是价格走势接近大盘，长期的租金收益必须低于同期银行利率，这是自然界的经济规律，不以个人意志为转移。
所以建议还是再考虑一下吧，这就相当于炒股，非得买升值好且市盈率低的，那非常难，有赌的成分，就因为甘蔗不能两头甜。
3、东洲家园这种产品就是自住为主，不属于投资房。产品性质相当于人的出身，是不太可能靠后天改变的。
这种房在房龄新的时候相对受追捧，长期的话说不太好，价格走势得看物业的维护水平。或者这么说吧，这种产品的升值是有隐形天花板的，也就是不能超过板块大盘。因为所有买这种房的，图的都是经济实惠，那如果升值高就不实惠了，价格自然回落。
所以除非是板块价值有大幅提升，比如产业和学区的单独利好，否则很难走出独立行情，毕竟房产的价值由地段儿决定。未来的发展那就看自己的判断吧，有可能会不错，只是不知道周期是多长而已。
4、我推荐不了，您这期望值偏高，除非是捡漏儿，否则不好买到合适的。另外提醒一点，跟中介提要求的时候最好别太高，否则他们会给客户贴标签的，那就更敢忽悠了。
再多说一句，既然是不自住，那就别太在乎面积，重要的是收益率。这就跟炒股似的，别在乎能买多少股，而是要看升值多少？或者相当于投资金属，一吨铁的投资性未必高于一盎司黄金。
5、要不先别着急投资了，再多了解一些才，投资必须是熟悉的行业才相对稳妥。投资的第一原则也不是牟利，而是避险。谋定而后动，多谋之后再速决。
仅供参考。
二
Q:
我是北京人，女生，现在住的是家里在海淀的公房，没产权不能卖的那种。现在我想自己买一套，但我家不富裕，算上我的积蓄只有勉强70万，要留下10万的税费和装修家具钱，还有生活备用金，能动用当首付的只有50万。我父母都是病退，退休金不高，我不想用他们的钱还月供了，但我的收入只有一万左右，能还款的最多5000。
这种情况下我看了房子，我工作在丰台总部基地，工作稳定应该不会换，但感觉能看的房子都是很远的郊区了，最近的是房山的星城，160万能买两居。我还没去看过房子，您觉得有必要吗？
A：
1、今天我这儿是女生专场啊，来咨询的净是女生了。
2、房山的星城，有必要去看看啊。但这里毕竟相对远，自住的功能更强，投资性也就偏弱了，流动性也不算强。所以就是自住为主，其他方面的期望值别太高。
但我觉得是比较合适的，因为既然是在总部基地工作+稳定，那买在房山本来就是常规选项，星城只不过是多坐几站地铁而已。而且既然是在地铁沿线，那保值也就不会太弱，只是不占优势而已。那在预算不高的情况下就看看呗，先解决了居住问题再说。
3、当然，如果能向东看看就更好，房子是用来住的，看自己觉得合适的居住面积吧。保值角度是地段儿更重要，如果注重的话可以适当减少面积。
仅供参考。
三
Q:
请问您对通胀怎么看？美国降息后会不会引发中国大通胀？房子真的能稳妥跑赢通胀吗？
A：
1、我对通胀的看法是没辙，既然是不能反抗，那就躺平了接受呗。可以幻想一下抵抗，但最好别妄想能打赢人家。就因为实力不对等，而且人家有着用不完的资本。尤其以中产来说，不折腾或许造不成实际损失，而所有受伤的都是试图在危机中牟利而瞎折腾的。
2、我不认为中国会“大通胀”。太深奥的理论我不懂，但我就知道一条，人民币要国际化，那就必须尽量保值，否则就没人相信和接受了。
而且在我看来，任何一个国家，甚至是朝代，都对建国前后的教训会有深刻认识，且尽量避免再次发生。如果熟悉历史的话可以想想历朝历代是怎么建国的？建国后是否都想方设法的尽量避免重蹈覆辙。
现代国家则是美国会尽量维护国债信用和避免内战，德国严格管控银行过度发展，日本则是尽量避免挨揍，这都是教训。而中国的国民党政府之所以失败，很大的原因就是货币贬值导致失去民心。
所以新中国必定吸取了深刻的教训，我也不认为中国会“单方大通涨”，顶多是跟随美元走势而已。
3、房子未必能跑赢通胀，能跟上不落后就不错了。而且这世界上也不会存在“稳妥跑赢”的投资品，否则人家放水就没意义了。
或者这么说吧，之所以会形成通胀，那就说明绝大多数人不可能躲开货币掺水而形成的贬值，顶多是多捞点儿水分，尽量保持含金量就得了。总之还是别老想着赢吧，更别幻想稳妥的赢。
仅供参考。
四
Q:
请问，我在西城区西单附近上班，首套房，想买地铁沿线的房子，通勤50分钟以内，总价400-500万，两室，没有学区要求，您有什么推荐吗？另外，看了光华里外交部的楼，户型位置都满意，就是1967年建成的，担心以后的维护和保值，你看能买吗？
A：
1、光华里外交部宿舍挺好的啊，典型的老公房社区（央产），只要能接受这居住体验就算各项兼顾。
优势是地段儿好，规模大，社区氛围好，居住的性价比相对高，且原产权单位会永远存在。如果有原址重建的政策，这种宿舍区有可能排序靠前，至少在维护上不吃亏。保值角度必定是跟随板块大盘，占不到便宜也肯定不吃亏。
劣势就是房龄老，导致流动性弱，出手的时候挂牌期长。所以常规建议是长期持有更合适，或者说出手的时候选择横盘期，慢慢儿卖也就不吃亏了。但也期望值别太高，除非是原值重建，否则不会有什么特殊利好。
3、1967年这属于房龄，土地年限是2003年，因为只有缴纳土地出让金才开始计算。房龄只影响贷款的额度和年限，但跟产权没关系。所以该买就买呗，成熟地段的普通老小区没什么特殊的，常规选择而已。
仅供参考。
五
Q:
请问，本人是河北人，孩子四岁，在北京上幼儿园。老家邯郸有几套房（先买了两套之后又赶上的拆迁，后悔没买北京的）。因为买的早，但是邯郸的房价不高，所以也不能都卖掉，要留一套父母住，一套当作我们的退路，剩下的三套能卖不到300万。加上我们手中的200多万，能有500万以上的资金。
本来我们不想北京户口了，但现在网传北京要放开买房落户，或者说是五环外买房翻倍加分，那我们既然才33岁，感觉应该参与。本来想贷款300万买个大户型一步到位，但看您的说法是郊区不适合总价太高的，流动性不好也升值慢。所以想听听您的建议。
A：
1、三套房能卖300万，那单价都上万了吧，都卖掉吗？这可不是个小工程，安排好卖房买房的周期。
2、800万在郊区肯定是总价偏高了，一般500万以上的流动性都弱点儿，如果不是在品质高的小区，那价格走势也就自然受影响了。所以常规建议是400万左右的流动性最合适，再高的得看具体的小区和户型了。
这先确定在哪儿买吧，然后再说预算和小区。既然是预算高，那可以尝试在普通小区买挨着的两套，如果有的话打通了就是大户型了，别打承重墙就行。
3、网传北京放开买房落户？我没听说，感觉可能性也不大。毕竟北京是“减量发展”的，而且也不太指着土地财政，很难说会恢复这种政策。职住分翻倍我也没听说，顶多是有可能吧。
但既然是在北京没房，那就算没有这些政策也应该买啊，又不是买不起。房子是用来住的，该买就买呗。
仅供参考。
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