本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道
房地产研究机构预测，在即将到来的2025年，房地产市场有望止跌回稳。
近日，中指研究院发布了关于2024年房地产市场总结及2025年展望的报告。报告指出，2024年房地产市场在多重因素影响下依然呈现调整态势，但改善性需求成为市场的重要支撑。
《中国经营报》记者从报告中了解到，在2025年，政策加力有望带动市场预期修复，但市场恢复仍面临诸多挑战。
改善性需求为重要支撑
回顾2024年，我国房地产市场整体仍呈现调整态势。前三季度，新房销售同比下降明显，而二手房市场则通过“以价换量”的方式保持了一定的活跃度。然而，9月市场出现降温，直到9月26日中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，才为市场注入了信心。四季度以来，核心城市市场出现明显升温。
根据中指研究院的数据，2024年1～11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米（全年预计9.7亿平方米），同比下降14.3%；商品房销售额8.5万亿元，同比下降19.2%。其中，现房销售表现明显好于期房，同比增长19.4%。重点城市方面，1～11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降23%，而重点30城二手房成交套数则同比增长2.3%。
值得注意的是，在2024年，改善性需求仍是新房市场重要支撑。监测城市中，多数城市90平方米至120平方米新房成交套数占比保持在四成以上，占据市场主流地位。特别是在上海、无锡、绍兴等城市，144平方米以上新房成交套数占比较2023年同期提升超5个百分点。此外，随着二手房价格持续下调，自二季度以来北京、上海、深圳的刚需加快入市，总价300万元以下的二手房成交套数同比明显增长，刚需入市有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。
2024年1～11月，百城二手房价格累计下跌6.77%，环比已连跌31个月。然而，9月26日新政后，核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4城环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌的局面。相比之下，受部分优质改善型楼盘入市影响，1—11月百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。
未来房价预期止跌
展望2025年，房地产市场走向如何？根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2025年全国房地产市场将呈现“销售规模恢复仍面临挑战，新开工面积、开发投资或继续回落”的特点。
在政策方面，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，预计房地产政策宽松基调或将延续。下阶段政策有望继续围绕促进需求、优化供给两个方面展开。在促进需求方面，一是加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；二是一线城市限制性政策有望继续优化，取消郊区或大户型限购政策存在预期；三是加大购房补贴等鼓励性政策或将在更多城市落地，带动需求释放。
中指研究院报告预测，展望2025年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，整体或仍处于筑底阶段。中性情形下，明年全国商品房销售面积预计下降约6%，市场销售的恢复节奏有赖于已出台政策的推进与落实，尤其是货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等政策。同时，土地缩量、房企资金承压及较高库存下，短期开工投资下行态势难改，明年盘活存量闲置土地政策的实施进展，是推动市场进入新的循环、稳定投资开工的关键因素。
若政策持续加力，预计明年上半年部分核心城市房价将逐步“止跌”。一方面，随着支持政策的密集出台，居民房价预期明显改善；另一方面，随着房贷利率的持续下调，居民购房成本正逐步降低，目前大约在2.6%～2.8%之间，与租售比（2.1%左右）的差距正在逐步缩小。
从各级城市的楼市预期来看，一线城市辐射范围广，人口吸附力强，购房需求旺盛，且11月下调交易税费对一线城市惠及力度大，北上深限购仍有优化空间，市场或率先止跌回稳。杭州、成都、西安、合肥、苏州等强二线城市产业基础较好，人口吸附力较强，且库存压力相对可控，未来市场恢复节奏或相对较快。而南京、武汉、郑州、无锡等库存水平较高、去化压力较大，重庆人口流出规模较大，这部分二线城市市场恢复节奏或相对较慢。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）
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