笔者是做房地产研究的,大家可以翻看一下我此前多次写的一个话题,即当购房按揭贷款时,到底该选择固定利率还是浮动利率呢?我毫不犹豫地给出一个答案,要坚定选择浮动利率,现在是如此,在未来较长一段时间还是如此。道理嘛,源于笔者早就说过的一个观点:
当经济发展到一定程度,基数变得异常庞大了,普通刺激经济发展手段的边际效应将越来越低。按照发达经济体的做法,唯有不断降低资金利率+较大力度印钞,才能让经济保持一定的增长水平,而我们现在,就走在这样一个阶段。
很多人可能还是有疑惑,现在LPR利率(各大行的平均利率)不断下行,存款贷款利率都创历史新低了,未来还有多少下行空间呢?
对此,我们可以拿日本来作对比,因为我们确实跟它有些相似之处。日本在90年代经历过房地产泡沫破裂,而我们也正在经历房地产金融风险出清,日本的房贷利率从高处跌下来,到现在还长期维持在普遍零点几的年利率,而我们的房贷利率从2021年高峰期的5点几、6点几也一路下跌至今。
根据这两天被刷屏的央行官宣信息显示,5年期以上的贷款利率已经下降至3.95%,比上月下降了0.25个百分点。正如一些自媒体所说,相比此前每一次0.05、0.10、0.15,这次可谓是“超级降幅”,难得一见。
如果按照一些地方的政策,房贷利率还可在此基础上再下浮10%左右,意味着首套房贷利率来到了3.5%的关口。
比两年前,现在的房贷利率确实“骨折”降了,但相比日本零点几、1点几的利率呢?其实我们还有很大的空间。在笔者看来,大概率会朝这个方向靠。除了笔者在开篇讲的一个观点“与经济发展速度呈正相关原因”,而且从央行今年开年以来已明确的一系列操作看,资金利率下降的速度可能会加速,或超出我们正常的思维。
都知道,刚进入2024年,央行在1月初就已降准0.5个百分点,向市场释放了1万亿资金(以前降准基本都是0.25个百分点,释放约5000亿资金),同样是超预期兑现。
啥叫降准?用白话说,就是央行规定各商业银行用于存款人挤兑的保证金,现在被不断降低。目标很明确,就是想方设法释放更多的资金出来。这样一来,原本不让流通的货币也进入市场,其实就是社会流动的总货币量不断增加了。
看到这里,相信很多人自然会担忧一个问题:这两年印钞幅度已经不小了,货币供应M2近两年时间新增了超50W亿,现在又不断史无前例连番下调资金利率,让银行的资金和老百姓的存款源源不断进入市场,会不会引起新一轮“通胀潮”呢?答案其实是八九不离十的。对此,关注金融市场的人应该注意到上个月央行潘行说过的一段话:
1月24日,央行行长潘功胜在国新办新闻发布会上表示,当前物价水平与价格预期目标相比仍有距离,前期国内银行已适度下调存款利率,人民银行又调降支农支小再贷款、再贴现利率以及存款准备金率,有助于推动作为信贷定价基准的LPR下行。
可以看出,央行觉得现在的物价水平显得低了,起码是与货币供应、资金释出是明显不相适应的。这个说法并非空穴来风,我们可以看看统计部门公布的物价水平走势图(蓝线),仅仅一年时间,物价涨幅从2023年1月的2.1%降至-0.8%,趋势是一路向下的。
也就是说,这一年M2货币供应增加了10%左右,加上不断降准释放的存量资金就更多,但物价不涨反跌,这个“剪刀差”幅度可以说是非常之大。这样的后果就是,消费者不消费,生产厂家的出厂价格一降再降,这显然是不利于经济发展的。怎么办?
你不消费,那就是使劲降低你放在银行存款的利率,迫使你拿钱出来消费,所以,LPR利率一降再降,而且这次还拿出了创历史的下降幅度。现在贷款资金利率已经来到“3时代”,只要消费不起来,这个下降趋势还会进行下去,“2时代”、“1时代”,没有什么不可能。但这样的结果就是,进入市场的资金陡然大幅增加,对物价影响自然也是显而易见的。
这里需要说明的是,当大资金释放出来以后,有资源的,包括企业主,他们是能拿到低利率资金的绝大部分,而普通人仍旧难获得这些低息资金资源。当然了,即便你能获得低息资金,普通人也没有什么项目可投,弄不好连本都亏了。说直白点,大多数情况下,你只能被动地接受物价上涨,生活成本提高,但赚钱却轮不到自己。
但我们普通人就只能坐以待毙吗?其实也不是,路径虽不多,但还是有应对方法的。从历史经验看来,当市场再次进入新一轮通胀周期后,价格率先且大幅上涨的就是大宗商品,金融投资市场对应的就是有色金属、原油、钢铁、农产品、铁矿石、煤炭等等,归纳起来不外乎三类,农副产品、金属、化工品3类,普通人能够到门槛的就是金属中的贵金属,能操作储藏的其实就是我们常说的黄金。
黄金之所以抗通胀,主要是世界各国金本位制度决定的,这个不用多解释,从古至今各国均是如此,一旦货币超发、贬值,黄金所兑换的货币就多了,就相应增值。除此之外,还有一个是当下有争议的房产。
关于房产就不做全方位的分析了,就讲一个事实。
都知道,新冠疫情对全世界的经济造成了影响,但除了我国外,其他大部分国家的房价其实都涨了,日本的东京都市圈房价接连创出新高,而全美住房均价也在这两年上涨了30%以上,难道是他们的经济增长比我们好吗?显然不是。
其主要原因还是他们实行宽松的货币政策,就好比全社会货币总量1万亿,然后印钞和发债等增加货币3000亿,那么这30%的货币就体现在各种商品上,包括住房。这种房价上涨其实是与短期的人口变化并无直接联系。
为什么唯独我们在这两年房价下跌了这么多,多则一半,少则百分之一二十,原因此前也剖析过,主要就是国家为防止金融风险,通过“三道红线”去房企杠杆所致。但过犹未及,房企债务违约过多,势必反噬金融风险,甚至引发危机。所以,现在见好就收,转而支持地产,最根本的还是要确保这个行业健康平稳发展。
当然了,要说“三道红线”的效果,那就是控制住了房企债务的再次扩大。至于房企,能不能经营、生存下去,其实这都不是管理层关心的,损失的不过是投资者而已。现在国家推行救房地产项目,一批批注资项目,非常有针对性,既确保了交楼、保了民生,还恢复了行业信心,有利于房地产行业健康向前发展。
现在的情况就很明朗了,国家对待房地产的态度开始修正,密集出台的政策均是围绕支持行业发展这一中心目标,意味着房地产行业最困难的时候已经过去。随着相关支持政策落地并发挥作用,这个高度依赖政策的行业自然又会走向正轨。而老百姓手中的房产,也会像其他商品一样,享受“通胀潮”带来的溢价。
有大佬在新年内部讲话言道,房子作为固定资产,不能因一时的“挫折”而失去信心。在人类历史长河中,房子代表着家,跟黄金一样,从古至今都是大多数家庭的一根“定海神针”,手中有它,不慌!用著名美国作家米切尔在《飘》中的一句话说:
“这个世界上,只有土地与日月同在。土地是世上唯一值得你为它奉献,值得为它奋斗、牺牲的事物,因为它是唯一永存的东西。”
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