又快到年底了，不知道大家有没有注意到一个现象？那就是对明年的各行业展望声音突然多了起来。就拿楼市来说吧，主流媒体的声音都是一片祥和，基本都是看好的文章，政策暖风频吹。
比如，中国房地产报说，房地产“三大工程”加速布局，房地产新模式迎来最佳机遇期：证券日报说，政策助力房地产市场健康发展；统计部门说，我国城镇化还有较大提升空间，刚需和改善需求依然较大；2023上财宏观论坛上，刘元春说，房地产在触底企稳进程中，而同期发布的经济2023-2024年预测报告显示，房地产投资有望反弹，中国经济将稳步进入上升周期等等。
与房地产相关的经济观点也是信心十足。
刘元春说，我国明年的经济将进一步企稳回升。相关报告还预测明年的经济增长将达到5.3%，比今年5%还要高。央行等3部门还公开表示，统筹考虑今后两个月和明年的信贷投放，以信贷增长稳定性促进经济增长稳定性。有人就明确表示，这不明显就是提前放水吗？提前释放这个信息出来，就是让大家增加发展信心，努力干活，该支棱起来了。
不过，老百姓的实际感觉未必如专家、媒体所说的那样，只知道自己挂的房子许久没人问津了。而且，开发商的新房销售也不尽如人意。这可不是臆测，根据中指的数据显示，10月份百强开发商销售同比下降了33.5%，统计部门给出的数据也印证了这一点，前10个月销售面积和销售额降幅仍在继续扩大，特别是最近的10月份，销售面积比去年同期下降了11%，说明降幅有进一步扩大趋势，还有多少人敢心无旁骛的买房呢？顾虑重重应该是眼下很多人的真实写照。
房地产市场之所以低迷，跟当下购房者信心不足明显有关，如何扭转这一局面？
目前，国家已经从供应端发力，国家已经放开了土拍限价，采取价高者得的方式，包括成都、南京、合肥、天津、苏州、厦门、济南等城市相继执行，其目的就是想通过土地市场回暖带动楼市热度，让购房者更加有信心买房。比如说，当一幅地块地价都2W一平米了，周边的楼盘卖3W就显得很有性价比了，购房者一盘算，还是趁早买，说不定后面还能赚些银子。
毫无疑问，随着明年楼市三四月份进入传统交易旺季，土地市场应该会迎来一波热度，带动市场预期。但我们也知道，仅仅靠供应端提振还不行，还得从需求端发力，现在的问题是，作为购房者着这一端，能做的都做得差不多了，比如降房贷利率、发购房补贴、提高公积金贷款额度等等，效果虽然有，但持续性明显不足。
如何进一步挖掘市场购买力，让楼市持续恢复，已成为了接下来促进房地产市场回暖的关键所在。央媒经济日报在11月20日发表题为《打通购房堵点顺畅“以旧换新”》一文中提出了“新办法”，明年终于可以放心买房了！有网友表示期待。梳理了一下，起码包含了以下几个点：
整体思路是“以旧换新”，包含的方式有购房人先锁定新房，然后由房产中介销售，或者由房企、第三方直接收购旧房，同时发放换房补贴。不得不说，以旧换新的方式，确实是有效增加新房市场需求的一种方式，特别是眼下刚需不足，通过刺激这种换房改善客户，自然是找对了激发楼市需求的路子。
具体而言，像房产中介来销售旧房，是传统常规路子，但加了一条，由开发商、房产中介、购房者签订协议，购房者先把旧房挂在中介那里卖，接着在开发商那里选好房源，如果旧房不能在约定的时间内售出，购房者可以全额退回购房定金，且无需承担任何违约责任。
此外，还有创新做法，即通过房企或者第三方来收购旧房。具体操作是，先对旧房评估，然后将旧房过户给房企，并把旧房抵押给银行，申请下来的贷款划到购房者账户里，以用作购新房款。不过，文章也提到了加强评估机制和规范流程建设问题，这个应是地方政府部门的职责。同时结合降低交易税费等措施，切实提升市场交易量。
对于以上两种方式，一些网友认为，以旧换新市场巨大，不仅能激活楼市，也能推动经济企稳回升，期待方案尽快落地。笔者总体上是支持这类方案的，但还是要再谈两点看法：
一是优点。
很明显，现在二手房确实不怎么好卖，主要是难找到客户，如果一定要卖出去，不打个骨折是不行的。所以，一些城市索性把二手房挂牌量这一项数据都给抹掉了，别总是看到不断增加的挂牌量难受，也不利于成交。
现在呢，无论是第一种方案，还是第二种方案，都可以打消购房者卖旧房、买新房的顾虑，即便旧房卖不掉，反正也不违约，房企如果还能收购旧房，那啥都不用烦了，还能拿到一笔换房补贴，何乐而不为呢？可以说，新房、二手房市场都带动起来了，有利于楼市加快回暖进度，对房企、银行都是有利的，购房者也可以放心买房。
二是顾虑。从央媒提出的建议来看，比如供需匹配问题、购房程序优化问题、评估机制问题、税费问题、中介信息乱象问题等等，说明要打通“以旧换新”中诸多堵点还需要下功夫，否则，方案实施起来就不那么容易，对促进楼市回暖的效果就不会明显。
值得一提的是，如果采用房企收购旧房的方式，如果价格合理，对购房者自然是有利的，但如果房企把手中的旧房卖不出去，占用了大量资金，持续性就是一个问题。当然，最理想的后续是，通过这种方式刺激了楼市回暖，开发商可以卖更多的房子，自然也就周转起来了，或许，正向循环起来也说不定。那么，你期待这个方案吗？
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