年中时，我们写过一篇「租金大跌，才刚开始」。
年终回过头来看，真的一点儿也没错。
2021年7月至2024年11月份，全国50城住宅平均租金走势情况如下图。
一张图，道尽辛酸泪。
简单说三个泪点吧。
1.旺季不给力。
每年2-4月（返程季）与6-8月（毕业季）均是租房市场旺季，相对租金水平较高。
2021年-2023年，均符合此规律，旺季租金环比上涨。
唯独2024年，房东们没一点涨价的心气劲。
2.租金持续地降。
正如年中时，我们所说：“租金下降才刚开始。”
2024年下半年，
除7月租金与上月基本保持相同水平外，8月、9月、10月、11月租金环比持续下降，且降幅持续扩大。
3.50城租金水平达历史新低。
截至2024年11月，50城住宅平均租金为35.6元/㎡/月。
这个水平，是自21年7月以来的最低点。
这个水平，与最高点39元/㎡/月差了三块多。相当于一套100㎡的房子，每月少了三百多块钱，一年下来，也是小四千块钱。
呃，
你要知道：这只是平均数据。
意味着，
有的降幅在水平线之上，而有的则在水平线之下。
事实上，数据已经将租金的降幅划分了三个档位。
一线城市，
2023年1-11月住宅租金累计还处于一个增长状态。
2024年，租金才开始下降。
二线城市，
2023年，租金累计租金处于小幅下降的状态。
2024年，租金降幅扩大。
三四线城市，
2023年，租金累计租金降幅最大。
2024年，租金降幅继续扩大。
结合近两年的租金表现来看：
一线城市＞二线城市＞三四线城市
再将这张图转换成各个城市的数据，我们大致又能得到下面这张表格。
今年年初到年末，一二三线代表城市的租金涨跌幅情况如下。
虽说大家的命运都逃不过“跌”这个字，但只要你跌得不比他人惨，那你总归要幸福一些——
一线以及头部二线，普遍跌幅在1-2%；
普通二线，普遍跌幅在2-5%；
三线或以下城市，大多跌幅在5%开外，甚至有的跌了一二成。
呃，
我仍然想说：这还只是平均数据。
具体到每套房子，大体情况如下：
海淀三四环的房子，原本单月租9000元，现在租金大概在7500元左右；
朝阳北五环的房子，原本单月租7000元，现在租金大概在6000元左右。
雨花软件谷的仁恒翠竹园，140㎡过去可租7500元/月，如今同面积段挂牌房源租金6000-6800元/月的区间；
江宁核心地段次新万科翡翠公园的三房，月租5200元左右，如今在租房源在4200元/月上下。
渝中CBD的万科翡翠都会，159㎡的房源高点单月要租12000元上下，如今9000元/月的房源可不少。
当然，不止是一二线。
更多的是三四五线城市，不仅仅只租金下滑，更是租房成交周期拉长，房子长时间空置无人问津。
据统计，本月全国40城租赁房源挂牌周期达到42.4天，较上月又增加1.6天。
呃，
我还想再重复一遍那句话：这只是平均数据。
正如我们今天的主题“全国人民的房租都在遭受暴击”所言，统计学上每一个微不足道的波动，具体到每个渺小的个体上，都是一拳沉重的暴击。
暴击之下，荒唐的好消息。
虽说房租在持续地跌，但租房市场却时常传出好消息。
我想说：这些好消息均可证伪。
好消息一：可喜可贺的住宅租金回报率上涨。
如果要在租金回报率上涨之前加一个定义词的话，那么一定是：
虚伪的租金回报率上涨。
已知：租金回报率=房屋年租金/房屋总价，房屋年租金在下降。
那么，能让租金回报率上涨的办法只有一个——
房价跌得比房租狠。
瞧，这张租金回报率上涨的趋势图，亦可是房价下跌的走势。
如果是这样的话，我有个刁钻的角度——
2024年上半年，三四线城市租金回报率涨得最快。其中，银川租金回报率4.58%领跑全国，紧跟其后的是乌鲁木齐、贵阳，租金回报率分别为3.63%、3.44%。
莫不是这些城市的房价跌得最凶？
好消息二：租金回报率超过存款收益率，买房收租的时代到咯。
首先，租金回报率上涨，主要推动力是房价的下跌。
其次，存款利率跌得也够狠。
定期存款1年期，利率普遍在1.1%；
所有定期存款利率进入1字头时代。
所以，
今年租金回报率与存款收益率看似相互较劲，在比拼谁的收益率高。
实际上，只是在比谁过得更惨罢了。
好消息三：天量的保租房，把租金打下来了。
现在的主流观点是，大量的保障型租赁用房入市，使得租房市场承压，进而推动了租金下降。
好吧……我承认天量的保租房，确实对租房市场产生了极大的冲击。
不过，若是把一切都归因于保租房，那不免有把保租房当作“遮羞布”的嫌疑。
还有另一个答案：就业。
本年度计划换房的租客中，换房原因直接与工作相关的比例高达近七成。其中，有三成租客因为收入预期降低，想要租更便宜的房子；近四成租客因为工作变动，而不得不换房子。
今年的租房市场难，绕不开就业市场难这个原因。
好消息四：租金下降，年轻人租房进入简单模式。
如果租金下降，年轻人租房就更轻松，那么只能证明你把世界想得太简单了。
我们知道当下的就业更难了。
此情况下，如何判断租房是否更容易了？
看租金收入比。
整体来看，2023年9月，租金收入比为19%。2024年9月，租金收入比为17.7%。
同比下降1.3个百分点，租房确实更容易了。
但是！
请看以下数据，绝对惊呆你。
租收比整体下行的大势下，
如湛江、乌鲁木齐等三四线能级的城市，租金收入比竟然逆市向上；
一线城市以及众多二线城市，租金收入比竟然降得最多。
翻译一下，
部分小城市，租房子更难了。
一二线大城市，租房子反而更简单了。
为何有城市房租一降就是降七八个百分点，租收比仅降了1%？
为何昆明的房租降了近一成，租收比反而上升？
仔细一想倒也合理。
产业扎实，就业岗位丰富的大城市都能降薪裁员，小城市的就业危机自然更不容小觑。
听罢四个好消息，男默女泪。
你以为出租回报率总算支棱起来了，
实则暗藏了房价下跌、房租下跌、存款利率下跌的三面埋伏；
你以为我们即将进入租房友好型时代，
背后则是一波又一波急着找便宜房子的社畜；
你以为房租下降是房东的悲哀，
其实，这特么更是房东与房客在对唱苦情戏。
明年会好吗？
前文我们已经说过，全国人民的房租都在遭受暴击。
这是基本面，毋庸置疑。
但是！但是！
不同城市，不同市场，租房市场也是有区别的。
比如说，
还是这张图。
2024年，二三四线住宅租金月度环比全年都在跌。
反观一线，2-4月、6-8月租金环比在上涨。
也就是说所谓的返城季、毕业季两个旺季。
又比如说，
2024年，租金收入比整体平均下降1.3个百分点。
三四线城市存在租金收入比上升城市。
反观一线城市租金收入比下降在1.5百分点之上，成绩优于平均水平；众多二线城市，租金收入也下降水平在1个百分点之上。
归根结底，
就业市场才是租房市场的基本盘。
正是因为一线市场有更多的产业，有更多的就业机会，所以才能在二三四线在返城季、毕业季都熄火时，依旧有旺季效应。
正是因为一线市场以及二线市场有比三四线更多的产业，有更多的就业机会，才能在三四线租金收入双双往下掉时，稳住收入，不至于让租收比进一步抬高。
那么，明年还会好吗？
整体市场如何走，很难预料。
不过，只要市场有起势，那么只有符合以下特征的城市才能顺势而起。
产业有增长。
以GDP为参考维度，这里有一份2024年各城市GDP预测表。
一马当先的是北上深，总量基数大，增量也不差。
其次，重庆成都杭州合肥等二线城市，名义增速高，产业发展有劲头。
人口有流入。
以过去的经验来看，只有一二线城市。
再苛刻一些，则是一线和头部二线城市。
其中，佼佼者如深圳，近十年常住人口年均增量超60万，居全国之首。人口结构非常年轻，15-59岁人口占比79.5%，在重点城市中排第一。
或者，
你可以选择无条件相信一线城市。
根据最新数据，
11月份，二三四线城市租金均价环比仍在下跌。
只有一线城市，又出现了租金环比上涨的行情。
眼下，只有一线抛开了一切的佐证，用最直接的方式证明了自己。
我还是那句话，
以后的市场，咱能一线，就别操心其它选项。
过去一年里，租房市场都不太好。
无非就是供应端，不论是房东上新，还是保租房的增加供给，都竞争激烈。需求端，则是需求的疲软和降级。
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