原创 刘晓博
低迷的楼市，突传大消息！
12月26日，国家统计局发布了第五次经济普查数据。其中最大的看点是：2023年的全国GDP被调升了33690亿元。
而这其中有近40%是房地产贡献的。
房地产行业在2023年创造的增加值（GDP），从原来的73723亿元，一下子暴涨了18%，来到了87156亿元！
上图就是此次调整之前的数据。
由此，2023年房地产增加值占GDP的比重，也从不到6%提高到了6.73%。
那么问题来了：房地产突然增加的这13433亿元增加值是从哪里来的？
根据统计局的解释，它来自我国城镇居民自有住房服务核算方法的变化。
无论是美国还是中国，在统计房地产增加值（GDP）的时候，都把居民自有、自用的房屋，虚拟计算其服务价值计入GDP。
美国等发达国家，是按照租金法计算的。比如1套价值100万美元的房子，市场租金每年4万美元，虽然是自己的房子、自己用，但还是按照4万美元/年来计算GDP。
中国之前的房租租赁市场不发达，国家没有采取租金法计算，而是按照成本法计算的。
具体计算方式如下：
在成本法下，折旧年限就显得非常重要。
从2004年到目前为止，中国城镇居民自有住房在计算虚拟价值的时候，年折旧率是2%（分50年折旧），农村住房年折旧率是3%（分33.3年折旧）。
这看起来并不算低，因为当前绝大多数城市的住宅对外出租，年回报率是达不到2%的，更难以达到3%。
一般来说，房屋的租金回报率是：产业公寓＞商办公寓＞商务公寓＞住宅。
所以看起来，按照成本法计算虚拟租金，会高估GDP。
但事实上，由于这个成本是被固定在房产证上的，而实际房价整体是上涨的，所以成本法事实上低估了房地产GDP。
当统计局改为使用租金法计算的时候，中国的房地产GDP突然暴涨了18%！
对此，国家统计局发言人表述如下：
近年来，我国城镇住房租赁市场逐渐成熟，相关统计监测制度不断完善，当前已具备将城镇居民自有住房服务核算方法由成本法调整为租金法的条件，且国际主要经济体大多采用租金法。对我国现行的城镇居民自有住房服务核算方法进行改革，能更加准确反映我国经济发展状况，进一步提高GDP数据的科学性和国际可比性。
此次房地产增加值统计方式的变化，对楼市将产生哪些影响？
我认为是利好。
在新的统计方式下，房地产占国民经济的权重增加了，让这个行业显得更加重要了。
尤其是在新房供应量、交易量变小的情况下，改变计算方式，可以让房地产行业的增加值持续稳定增长——只要用通胀不断拉动租金水平，就可以了。
它可能还暗示着，未来租金水平将是一个重要的指标。
2021年房地产出现拐点之前，大家对租金水平、租金回报率不太在意，只在乎房价能不能涨。这就好比炒股的不关心市盈率、分红率一样。
当房地产结束了暴涨、暴跌的时代，租金水平、租金回报率这些指标越来越重要，将影响大家的购房欲望，甚至影响房地产税征收方式。
以前，市场默认年租金回报率达到5%才是合理的，但那对应的是高利率时代。
中国正在进入低利率时代，大银行5年期定期存款的利率只有1.55%，10年期国债收益率只有1.7%。
也就是说，当租金回报率（每年）达到1.55%到1.7%左右的时候，买房对外出租将是划算的。
而2025年，无论是5年期定存利率还是10年国债收益率，都将继续回落，年底的时候可能分别跌到1.25%到1.4%！
之前，各大城市的住房租金回报率看起来比较低，但如果跟现在的利率水平相比，就不觉得低了。更何况，公寓类房屋在一些城市的租金回报率已经达到3%到5%了。
这意味着，楼市的实际价值开始受到利率水平的“强支撑”。继续下跌，就不太合理了，尤其是一二线城市。因为在大城市比较好的片区，住房空置的机会不大。
此外，未来中国的房地产税也可能参考新加坡的方式，按照租金水平来征收。
目前房地产税主要有两种征收方式，一种是美国式的，是按照房屋总评估价的1%到2.5%之间的税率来征收（各州不一样）；另外一种是新加坡式的，是按照1套房子的年度虚拟租金水平来征收。
中国房价已经包含了70年土地使用权租金，继续按照美国的征收方式，老百姓是无法承受的。按照租金水平来征收，就合理很多。
举个例子就知道了。比如在北上深1套100平方米的房子，假设售价是900万元，对外出租每月1.2万元，年租金14.4万元。
如果按照1%的税率征收房地产税，每年要收9万元，这是绝大多数家庭无法承受的；如果按照年租金的12%（老版房产税条例有这样的规定）来征收，每年只需缴纳1.728万元。
房地产增加值计算方式从成本法变为租金法，意味着国家将建立租金监测体系。这有利于未来按照租金水平来落地房地产税。
最近，楼市还有一个让不少人感到困惑的消息：
根据新通过的增值税法（2026年1月1日起执行），“纳税人销售不动产，转让土地使用权”的，增值税率为9%。
有不少读者在后台留言，咨询我未来是不是买卖二手房的增值税率，将从5%增加到9%？
我的理解不是这样。9%，是指开发商卖房子的增值税率，现在执行的就是9%，不信你看看自己的购房发票。
至于个人卖二手房，现在执行的是5%的增值税率，相信未来会在实施细则里规定清楚，不会提高二手房的增值税率。
在中国，很多税种实际执行的税率，不是条例或者法律上规定的，而是各种各样通知、细则、意见里临时规定，并延续下来的。
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