加强小区物业管理工作实施方案
为进一步加强和改进全市小区物业管理工作，切实提升物业服务水平，优化广大业主的居住环境，深入推进物业管理和基层治理深度融合，根据《物业管理条例》《河南省物业管理条例》《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施方案。
一、总体要求
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大和二十届二中、三中全会精神，坚持以人民为中心的发展思想，贯彻落实城市精细化管理要求，按照“党建引领、政府主导、市场运作、属地管理、社会参与、多元共治”原则，强化物业管理各方主体责任，优化物业管理模式，大力推进“红色物业”创建，以健全街道、乡镇和社区（村）党组织领导下的党建联建机制为重点，以加强行业监督管理为抓手，有序推进小区规范化、长效化管理，全面提升小区物业管理水平，着力解决物业管理服务突出问题，使物业管理服务有效融入基层治理，努力使群众的获得感、幸福感、安全感、认同感持续增强。持续强化政策保障培育壮大物业服务市场，打造红色物业、信用物业、民生物业、法治物业、智慧物业，推动物业行业高质量发展。
二、基本原则
（一）属地管理，齐抓共管。强化物业行业主管部门及相关职能部门在物业建设、运行管理等方面的行业监管和行政执法职责，建立健全小区物业项目属地管理机制，理顺市、县（市、区）、街道（乡镇）、社区（村）四级物业管理职责，下移管理重心，充分发挥街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会指导监督业主自治组织在物业管理过程中的职能作用和预防化解物业纠纷的作用，进一步明确物业企业主体责任和部门监管职责，规范物业服务领域各方行为，条块结合，增强工作合力，构建以信用为核心的物业服务管理机制。
（二）分类管理，全面覆盖。根据新建商品房小区、老旧小区、拆迁安置小区及保障房小区物业设施运行管理的不同情况，进行统一规划、分类管理，实现物业管理服务全覆盖。
（三）市场主导，政策扶持。完善小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制，提高物业服务标准化水平。对因环境条件限制，难以实行市场化运作的小区，开展政策扶持，保证物业服务正常运转。
三、主要措施
（一）推进业主委员会和物业管理委员会建设。符合首次业主大会会议召开条件的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会，选举业主委员会。对业主人数较少且经全体业主一致同意，可不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。街道办事处、乡镇人民政府应当依据有关规定及时组建物业管理委员会,作为承担业主委员会职责的临时机构。新组建或换届后业主委员会和物业管理委员会成员应严格遵守小区业主管理规约，模范履行业主义务，热心公益事业，责任心强，且具有一定组织能力。创建“红色物业”小区的业主委员会和物业管理委员会党员人数按有关规定配置。
（二）加强对业主委员会监督。业主委员会应每年向业主公布业主共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当督促其改正或者撤销其决定，并通告全体业主。街道办事处、乡镇人民政府应积极办理业主委员会备案，围绕印章使用、财务收支、档案管理、离任审计等重点工作，依法依规监督业主委员会履行职责。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。街道办事处、乡镇人民政府加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关依法处理。
（三）加强物业服务企业监管。物业管理行政主管部门要采取实地检查、专项复查、联合督查等措施，依法加强对物业服务企业的监管。推行物业服务企业信用和星级评定制度，完善物业服务企业不良行为记录制度。保障市场竞争机制发挥作用，淘汰服务不到位、群众意见大且投诉多的物业服务企业。建立健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为。
（四）落实小区承接查验制度。进一步完善小区承接查验制度。承接查验遵循诚实守信、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产利益的原则，新建物业由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收。物业服务企业重新选聘的，原物业服务企业应当及时履行物业承接查验档案移交义务。物业服务企业应积极参与分户验收、竣工验收环节，有条件的，可参与建设工程设计、施工等环节，为实施物业承接查验工作创造有利条件。
（五）规范小区物业服务标准。开发建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，双方需严格履行合同约定，在显著位置公示物业服务内容和服务标准、物业收费标准，划分服务区域，明确服务责任人。开发建设单位在保修期内按相关规定承担小区的各项保修责任。物业服务企业应当严格按照物业服务合同约定履行职责，制止小区内违反治安、消防、人防、环保、装饰装修和使用等有关法律、法规的行为，并按规定向公安消防、综合行政执法、人防等职能部门报告。
（六）规范专业经营设施设备管理。物业服务区域内供水、供电、供气、通信等专业经营单位负责各自管道线路、设施设备的建设安装及日常管理、维修和养护。未经专业经营单位参加竣工验收，依法不归属专业经营单位负责日常管理、维修和养护的，由产权共有人负责，产权共有人可以委托专业经营单位或物业服务企业进行日常管理、维修和养护，具体权利义务由双方协商确定。各专业经营单位应按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用并提供服务。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位服务。
（七）强化小区停车设施建设及管理。小区内规划建设的电动自行车停车棚和充电设施应满足业主停放和充电需求。小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车需要，并确保消防车通道畅通。小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置，由物业管理行政主管部门进行监督。当规划停车场所不能满足小区业主停车需求时，在符合相关规范情况下，合理设定或通过改造增加小区停车场所，减轻停车压力。积极推广智能化停车设施在小区的应用，并按相关要求加强管理。
（八）加强老旧小区、拆迁安置及保障性住宅小区物业管理。老旧小区要以社区管辖范围为依据，合理界定物业管理服务区域。老旧小区整治后，具备条件的，可参照旧住宅区物业服务标准，选聘专业物业服务企业，开展专业化有偿物业服务或准物业服务；对于因环境条件限制，无法开展专业物业服务或准物业服务的小区，由各街道办事处、乡镇人民政府以社区（村）为基本单位负责物业管理服务工作，组织实施以保洁、保绿、保安、消防安全为主要内容的基础性物业服务。政府投资建设的拆迁安置小区，由属地街道办事处、乡镇人民政府按照有利于提升物业服务质量和物业管理水平的原则，统筹安排小区前期物业管理工作，业主委员会成立后，由业主大会依法依规选聘物业服务企业。按照属地管理的原则，在多种方式落实物业管理服务的基础上，逐步实现拆迁安置小区物业服务的市场化、专业化管理。政府投资建设的保障性住房小区，依据项目归属，分别由市、区住房保障管理部门依法选聘物业服务企业，开展前期物业管理工作。配售型保障性住房小区，可参照商品房小区相关规定和流程，推动成立业主委员会，由业主大会依法依规选聘物业服务企业。对没有物业专项维修资金的老旧小区、拆迁安置小区及保障性住宅小区要建立长效管理机制，鼓励根据业主意愿引入物业服务企业实施专业化物业服务，服务内容和收费标准应当征求业主意见并进行公示。鼓励物业服务企业市场化运作参与小区物业服务。
（九）推进行业协会建设。充分发挥协会桥梁纽带作用，在物业管理行政主管部门指导监督下，履行联络、协调和服务职责。开展创先争优活动，强化专业培训和学习交流，提高行业人员能力素质。发挥协会的行业自律作用，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。
四、工作职责
市委组织部：负责完善党建引领基层建设，全面加强党对业主委员会工作的领导，建立健全社区党组织领导下的社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，推荐符合条件的党员或社区居（村）民委员会成员按法定程序加入业主委员会。
市委宣传部：负责加强小区物业管理新闻宣传工作，指导宣传小区物业管理中出现的正反面典型，推进形成“购买物业服务”的良好社会氛围。
市住房和城乡建设局：负责研究拟定全市物业管理工作的政策并监督实施；负责监督检查房屋装饰装修活动；牵头组织对各辖区推进物业管理工作的信用评定、督导考评；加强物业管理相关法律法规的政策宣传；加强党建引领和红色物业创建，强化物业服务质量、专项维修资金缴存与使用的监督管理；组织对物业服务企业及从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训；探索建立全市智慧物业平台，指导推动各级物业管理服务线上、线下融合发展。
市发展和改革委员会：负责制定保障性住房物业管理服务费基准价及浮动幅度。
市财政局：负责筹措市级物业管理部门工作经费等相关资金，配合市住房城乡建设部门申请省级以上专项资金。
市审计局：负责对物业管理行政主管部门住宅专项维修资金的管理和使用依法进行审计监督。
市自然资源和规划局：负责按照国家规定和城市规划要求进行新建住宅小区规划工作；落实物业管理用房、停车场（库）、小区配套养老设施和幼儿园等配套设施规划；对违法建筑进行认定。所属不动产登记部门负责按照国家有关法律法规，在不动产登记时依照当事人申请明确各类公共配套设施权属，并配合查验住宅专项维修资金缴存。
市城市管理局：负责物业管理区域供水、供气、供热、污水处理、垃圾分类等公用事业行业管理指导工作；负责二次供水监督管理工作；指导开展二次供水设备定期清洗消毒工作，指导监督“一户一表”改造后二次供水设施移交、维护经费保障工作；查处物业管理区域违法建筑和毁坏绿地等行为，会同公安部门处理各类不文明养犬违法违规行为；监督指导生活垃圾处理设施建设管理工作。
市信访局：负责物业管理问题来访的登记、接待、转送、督办，指导协调相关县（市、区）职能部门处理小区物业管理纠纷的信访投诉，做好本地本部门信访调处工作。
市市场监督管理局：负责对物业收费价格公示和违规收费的监督检查；受理物业管理区域违反市场监管投诉（含价格违法、利用不公平格式条款侵害业主权益等），并依法进行处理；加强电梯等特种设备安全和强制检定计量器具监管，依法查处违法违规使用电梯、机械式停车设备行为；组织调查处理物业服务区域内的特种设备安全事故。
市生态环境局：负责受理居民涉及环保问题的投诉。依法查处物业管理区域及周边工业企业噪声、污水和废气超标等扰民行为。
市应急管理局：负责指导、协调物业管理方面生产安全事故应急救援和事故调查处理，配合消防救援部门对居民火灾事故调查处理。
市消防救援支队：负责指导街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会安全管理人员对物业服务企业进行日常消防监督检查；负责对居民火灾事故调查处理；依法处理街道办事处、乡镇人民政府、相关部门和物业服务企业移交、报告的消防安全违法行为；督促、指导有关单位做好消防宣传教育工作。
市公安局：负责监督检查物业服务企业依托警保联勤联动机制夯实治安防控基础，加强人防、物防、技防建设和开展治安、消防安全防范工作；牵头处理物业管理区域内“僵尸车”；参与智慧安防社区建设，加强物业管理区域安全防范和秩序维护工作；依法处置任意封堵小区道路、出入口等行为；严厉打击小区物业管理中发生的违法犯罪行为，依法办理行政执法机关移送物业服务项目交接过程中的涉嫌违法犯罪案件；加强出租房屋管理；配合相关部门开展执法进小区活动，监督检查保安持证上岗、备案等服务活动。
市司法局：负责指导有关部门开展物业管理地方立法研究；督促各县（市、区）司法行政机关指导社会团体或其他组织设立物业纠纷人民调解委员会。
市民政局：会同相关部门加强物业小区配套养老设施的移交，负责指导移交后物业管理区域的养老服务设施使用和管理工作。
市教育体育局：会同自然资源和规划、财政等部门加强物业小区配套幼儿园的移交，指导移交后物业管理区域幼儿园的使用和管理。
市卫生健康委员会：负责指导物业管理区域健康教育、病媒生物防制活动的开展；履行饮用水卫生监督职责，督促物业服务企业建立用水卫生管理制度。
市国防动员办公室：负责督导物业服务企业做好人防工程区域管理，依法对破坏、违法使用人防工程等行为进行查处。
市通信管理办公室：负责牵头协调通信运营商落实住宅小区建筑红线外通信光缆线路设施建设，在物业管理区域公共配套通信管线设施完备下，及时提供通信服务；督导物业服务企业做好物业管理区域公共配套管线设施建设与保护，配合相关执法部门对破坏通信基础设施的违法行为进行查处。
各县（市、区）人民政府（管委会）：按照属地管理原则，负责贯彻国家和省、市有关物业管理的法律法规和相关规定，结合本地实际研究制定小区物业管理服务质量、区域备案、物业服务合同备案、承接查验、专项维修资金缴存与使用等工作相关政策措施并推动落实；畅通居民投诉渠道，开展物业矛盾纠纷调处；加强辖区已交付项目物业招投标活动和物业承接查验的监管；落实辖区物业服务市场信用信息采集和诚信档案管理工作。加快推进党建引领机制建立和红色物业活动实施，部署重要活动，统筹协调重大问题；落实街道、乡镇物业专职管理机构，在社区现有人员的基础上按每个社区配备1—2名物业专职管理员，落实相应工作管理经费；建立小区物业管理工作年度考核机制。
街道办事处、乡镇人民政府：履行好物业管理属地职责，具体负责本辖区的小区物业日常管理工作。建立物业管理联席会议制度，联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议定期召开统筹协调辖区物业管理服务工作，解决具体问题。组织协调业主大会的成立和业主委员会换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；因规定情形未成立业主委员会的，负责组建物业管理委员会，作为承担业主委员会职责的临时机构；负责协调社区（村）管理与小区物业管理之间的关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、业主和物业服务企业在物业服务中的矛盾纠纷；负责物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业服务小区的日常管理工作。
社区居（村）民委员会：负责协助街道办事处、乡镇人民政府做好社区内物业管理工作，社区居（村）民委员会、业主委员会或物业管理委员会、物业服务企业三方联动，促进物业管理与基层社会治理深度融合。成立居（村）民委员会物业服务站或物业管理服务中心（1—2人），包括居（村）民委员会党组织副书记、综治主任作为中心主任、副主任；组织居（村）民委员会负责人、网格长（员）参加街道办事处、乡镇人民政府物业管理联席会议。指导监督业主大会的召开和规范运作，处理业主委员会、业主和物业服务企业之间的矛盾纠纷，使矛盾化解在基层。
五、保障机制
市政府成立商丘市物业管理工作专班，负责全市物业管理工作的整体安排部署，专班主任由市政府分管副市长担任，副主任由市政府分管副秘书长和市住房和城乡建设局主要负责同志担任。市住房和城乡建设局负责专班日常工作，研究制定全市小区物业管理工作相关政策，部署重要活动，统筹协调重大问题，市直相关部门要严格落实职责分工。各县（市、区）也要建立健全辖区范围内物业管理协调联动机制，全面落实物业管理属地工作责任，并综合考虑社区规模、人口数量等因素，落实街道办事处、乡镇人民政府物业专职管理机构及相应工作管理经费。建立完善市级相关部门、县（市、区）、街道（乡镇）、社区（村）四级考核监督体系，积极探索引入第三方机构参与考核，通报考核结果，对工作开展滞后的单位及个人依法依规追究责任。坚持正面宣传为主导，采取多种形式，大力宣传物业管理相关政策法规及重要意义，对在全国、省、市物业行业受到通报表彰的物业项目及在我市创建文明城市或其他重要活动中表现突出的物业服务企业，实施奖励政策。此工作完成后，工作专班自动撤销。
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