今年的“金九银十”似乎跟往年截然不同，甚至可以用冷清来形容，据中国证券报报道，“在“十一”期间，8.5折左右的楼盘比比皆是”。按理说，在这样的一个楼市销售旺季，开发商应拿出“过了这个村就没那个店”的口气来宣传房子，然而，这段时间却以大力度促销进场，什么时候退场还是一个未知数。
以某品牌开发商为例，他们打出了7折的销售口号，一般而言，首套房的首付款在30%左右，如果在此之前买房的话，相当于首付款都跌没了。虽然这个促销阵势没有完全涉及到所有城市、所有项目，但对购房者心理有着实质性的影响，因为他们盼望着更大范围、更多的折扣，起码他们不用那么着急入市了。
针对此种情况，网上有专家就预测，现在这样的市场形势，开发商想涨价是不大可能了，如果要降价的话，降多少合适呢？开发商孙宏斌倒是透露过一个信息，要是房价下跌30%，我们（房企）就都死了。言外之意，30%是房企的底线。这话还算实诚，就商品房而言，毕竟开发商有开发贷以及各种融资，购房者有房贷，如果房价跌幅过大，房企破产、购房者断供，从稳定的角度看，谁都不愿意看到这种事情的发生。
所以，专家大胆预言，虽然整体楼市不至于崩盘，但今、明两年买房，相比过了这两年买房的人，有很大概率白送钱，极端情况下，相当于多付一个购房首付款，有什么根据呢？
从逻辑方面讲，根据边际效应递减规律，开发商在开始促销时，能够获得不错的销量，但随着时间推移，把急于购房的需求消化掉后，如果没有更大的折扣，其他的购房者更愿意选择观望，所以，只要开发商想促进销售，继续降价是免不了的。
从直接因素讲，在国家监管新规下，开发商也不得不选择降价。据财联社9月26日报道的信息显示，房企们要在2023年6月底完成降负债目标。从万科郁亮的话可以看出，房企几乎不可能通过做财务报表来规避监管，降负债是实打实的。
不少专家一致认为，留给所有开发商的共同选择即是：除了在支出方面不能轻易拿高价地外，重点是在进账方面，要加快销售回笼资金，正如前面所说，开发商必须拿出诚意让购房者买账，降价销售是唯一出路。2年多的减负债周期看似很长，考虑到销售、回款周期，实则不长，负债高的房企要想提前抢跑，只有早降才能获得市场。
当然，房地产发展到今天，房价调整也有其深层次、内在的因素，现在不过是一个逐步体现的过程。
据“房价长期看人口”的理论，需求是决定房价走向的最根本因子。从公开的数据看，我们的常住人口城市化率已经过60%，考虑到人户分离的实际状况，真实的城市化率更高，真正从农村进入城市的刚性购房需求将越来越少。
此外，老龄化也是一个客观事实，据某对冲基金负责人研究报告所言，2021年将是退休人口增加的时候，按照以往，可以由新生人口所覆盖，二胎政策下的生育意愿在一段时间释放后，再次回到下行通道。据统计部门的数据显示，2019年人口自然增长率为3.34‰，创1949年以来的新低。社科院报告预测也表明，人口负增长或提前到来。
房地产发展到这个阶段，开发商比谁都清楚，难道他们不想好好赚大钱吗？干嘛要把大把的资金投入一个个不熟悉的行业，比如造车、养猪、研究机器人等等。当然，想要多元化发展、想要退出，先得把手中的存货解决了，对购房者而言，收入和预期是衡量买不买房的尺子，此时，降不降价不是开发商愿不愿意的问题，而是购房者买不买单的问题。
降到购房者能接受，就买，否则就等，楼市由“卖方市场”过渡到“买方市场”，可期！
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