2024年各地总价3000万元以上豪宅成交状况。 李贝贝/摄
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
2024年，“止跌回稳”成为房地产行业最重要的关键词。据中指院监测数据，截至目前，2024年全国各地出台房地产调控政策超760次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，其中居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。
尤其在“5.17”和“9.26”两轮重大举措落地后，房地产市场出现积极信号，“止跌回稳”初见成效，新房、二手房成交量明显增加，房价也出现回稳势头。
“房价和成交量都将处于止跌回稳的阶段，预计2025年上半年止跌基本完成。”中国房协副会长、克而瑞集团董事长丁祖昱判断，虽然回稳过程预计会比较长，但包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、苏州、北京和广州在内的多个城市，可能率先实现回稳。
丁祖昱向《华夏时报》记者指出，2025年政策发力点将围绕“保主体”进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。
克而瑞数据显示，以全口径计，2024年销售规模在千亿元级别的共有11家房企，其中，保利发展稳坐行业头把交椅，中海地产、华润置地分列榜单第二、三位，万科、招商蛇口紧追其后。
2024年住房总需求规模趋稳
2024年，从宏观数据来看，房地产行业仍面临较大压力。在2024年12月31日举行的丁祖昱评楼市2025年度发布会上，丁祖昱透露，2024年行业销售规模降至10亿平米以下，房地产开发投资回到了2016年，全年同比或将11%，新开工面积预计为7.4亿平米，回到了2006年。
一手房市场来看，百城新房成交面积和成交金额分别为2.4亿平方米、4.7万亿元，同比降幅达到24%和23%。丁祖昱分析指出，在一系列“止跌回稳”的政策作用下，百城新房成交四季度止跌，成交面积创2023年下半年以来新高。其中，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元，分列销售面积和销售金额榜首。另外，深圳新房成交金额同比正增长，同比增长28%。
同时，2024年，二手房成交也创历史新高，30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平米。一二手房市场份额开始逆转。其中，成都二手房成交面积最高，超过2200万平米，上海二手房成交金额接近7500亿元，居百城之首。
“从一二手房需求总量来看，2024年住房总需求规模趋稳。”丁祖昱表示，表现在数据层面，2024年重点30城一二手成交总量为3.7亿平米，同比微降8%；一线城市一二手房成交面积同比正增7%。分城市来看，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长，其中深圳涨幅45%居首位。
过去一年，典型房企在上海、北京、深圳和成都创造了11个超百亿元楼盘，其中高端住宅占比提升，单价10万元以上楼盘有8个，刚需、刚改项目也在列。这些百亿神盘多为央、国企项目。
从房企角度来看，克而瑞数据显示，第四季度百强房企销售操盘金额同比转正，微增0.2%，企业销售表现明显优于前三季度。但由于前三季度市场处于低位运行的状态，连续多个月份销售同比降幅在35%以上，一个季度的向好尚未能扭转全年形势。2024年全年，百强房企实现销售操盘金额仍同比下降约28.1%。
随着房企规模的持续大幅缩水，千亿房企阵营也持续减员：以全口径计，销售规模在千亿元级别的共有11家，较2023年同期减少5家，较2020—2021年高峰期时的43家跌去大半，基本回到2016年时的水平。
其中，保利发展稳坐行业头把交椅，全年实现3230亿元；中海地产、华润置地分列榜单第二、三位，分别实现销售额3106亿元、2611亿元。万科、招商蛇口紧追其后，以2446亿元、2193亿元的销售规模跻身行业TOP5。在余下6家销售规模突破千亿元的企业中，仅有滨江和龙湖两家民营企业，且行业排名分别为第9、11位。
另据中指院统计，2024年设定了全年销售目标的典型房企约有6家，仅越秀地产、天地源提高了销售目标，其余上市房企大多维持在近年平均水平。从销售目标完成率来看，6家房企目标完成率均值为86%，相较去年同期的目标完成率下降12.5个百分点。分企业来看，目标完成率分化较大，滨江集团、保利置业、信达地产均超额完成目标。
2025年房地产进入“止跌回稳”关键期
对于2025年的楼市走向，丁祖昱认为，2025年政策发力点应是“保主体”，全面取消限制性购房措施、收购房企存量闲置土地、收购存量商品房作保障性住房将成为未来政策重点实施方向。另外，存量土地回购将是推动房地产止跌回稳的核心引擎。
在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌：一、二手房成交总量在2025年一季度或下降两成左右，但同比仍上升四成；2025年一、二季度70城将有过半数城市房价止跌，同时，2025年一二季度房地产开发投资累计同比增速有望持平。具体到城市表现，丁祖昱判断，2025年有八城将率先回稳，包括杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。
与此同时，2025年，房企也将回到持续健康运营轨道，首先确保项目盈利，其次保障企业也能够盈利。
上海中原地产资深分析师卢文曦也认为，在经济基本面稳定的前提下，一线和强二线楼市将实现“止跌企稳”。
有业内人士向《华夏时报》记者强调，2025年，政策支持力度仍将持续加强，将成为各个城市楼市“止跌回稳”的重要支撑。
中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者，12月9日中央政治局会议明确表态要“稳住楼市”，意味着2025年稳定房地产市场对于宏观经济的发展至关重要。
“接下来，在前期政策加速落实的基础上，更多增量政策也应持续跟进，比如在继续优化一线城市购房限制性政策、加大住房补贴等方面，进一步推动房地产市场止跌回稳。”陈文静表示。
克而瑞地产研究中心建议，2025年，出险房企仍应以保交付为主要目标，同时继续开源节流缓解流动性压力；其余房企仍需尽可能保证货量供应、做好营销，以促进项目成交去化。此外，建议企业持续关注产品升级迭代、加强产品力打造，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势，为后续市场的复苏做好准备。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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