MaxCap预警其投资者：房地产基金回报下滑和资产抛售风险！|和基金|房地产基金|机构投资者|资产抛售

MaxCap是一家由阿波罗全球管理公司入股的大型私人信贷公司，该公司警告其投资者，由于多个项目出现问题，他们可能需要等待九个月才能从房地产基金中取回资金。

MaxCap管理着70亿澳元的资金，但因支持的墨尔本大型开发商APH Holding的倒闭而遭受压力。随着开发成本上升，其他项目也未能推进，迫使部分地块重新上市出售。

在一封致投资者的信中，MaxCap表示，其1.47亿澳元的混合基金的预期回报率已从2022年最初宣传的18%下降至3.3%。这封日期为9月的信函警告称，市场经历了“长期的高波动期”，这“严重影响了基金内多项投资的可行性”。

信中表示：“最早的分配可能发生在2025年第三季度，但任何分配的金额和时间将取决于对基金预期流动性和基金投资状况的详细评估。”

该文件罕见地揭示了房地产开发商因建筑成本上升和利率上涨所面临的问题，如何开始压缩私人信贷提供商的回报，进而影响其整体业绩表现。

向房地产领域提供贷款一直是快速增长的私人信贷行业的重点，该行业包括从由大型机构支持的公司到小型运营商的各种非银行机构。阿波罗于2021年收购了MaxCap 50%的股份，当时对该公司的估值为3亿澳元。

一年后，这家在纽约上市的另类资产投资巨头又向MaxCap注资10亿澳元。此外，MaxCap还获得了欧洲养老基金的授权，并与澳大利亚联合基金（Australian Unity）合作。

建筑行业长达一年的波动没有减弱的迹象。上周，拥有15亿澳元开发项目储备的Bensons Property Group在声称面临“极其困难”的条件下倒闭。

MaxCap还向APH提供了超过2亿澳元的贷款，用于多个项目，包括一个医疗综合体和位于墨尔本东部的一处办公楼开发项目。

据《澳大利亚金融评论》获得的致投资者说明中，MaxCap称，由于另一开发商Time & Place未能为墨尔本市中心的一处办公楼地块筹集到资金，该地块现在需要重新上市出售，导致多元化机会基金面临1000万澳元的损失。

MaxCap告诉投资者：“该地块的出售表明此资产存在较高的资本损失风险，但从风险调整的角度来看，出售优于启动开发。” MaxCap还表示，该项目存在显著的资金缺口，并且该开发项目占基金资本承诺的15%。

MaxCap还计划出售一个原定于黄金海岸的公寓项目地块——这是一个价值1.2亿澳元、22层的豪华开发项目，计划于2022年推出，且MaxCap为墨尔本开发商Tim Gurner提供了融资。

MaxCap在致投资者的信中表示：“开发策略的变化导致自上次报告以来预期回报有所下降，但基金经理指出，这一策略最有可能保护基金的资本，并且目前在风险调整的基础上是首选。”

该基金的最大投资项目是位于墨尔本中央商务区Little Bourke Street的学生住宿项目。MaxCap表示，基金已对该项目进行“重大减记”，并正在与Savills合作出售该地块，交易中基金将首先获得土地的初始支付，如该项目最终完成，还将获得后续支付。

在悉尼，MaxCap表示该公司及其开发伙伴Central Element计划出售位于海德公园附近的另一个大型项目。去年，两家公司曾宣布在该地块上建设一座价值4.5亿澳元的住宅塔楼，但现在正在审查低于预期的报价。

MaxCap在致投资者的信中表示：“合资企业正在与现有土地所有者进行复杂的谈判，以正式确定拟定的按‘现状’出售该地块的方案。”信中还指出：“根据收到的报价和来自代理商的初步反馈，基金经理已下调了其预测的退出价格假设。”

在回应《金融评论》关于该基金的问题时，MaxCap表示：“我们选择了对一些资产调整策略，并更早地将资本返还给投资者，这导致了低于预期的回报预测。”

文章来源：AFR

https://www.afr.com/companies/financial-services/maxcap-warns-of-private-credit-return-slump-and-asset-fire-sales-20241230-p5l17t?utm_content=companies&list_name=5655EA70-F54A-4680-8E43-524D4E016C59&promote_channel=edmail&utm_campaign=before-the-bell&utm_medium=email&utm_source=newsletter&utm_term=2025-01-02&mbnr=MjMwNDA4MDM&instance=2025-01-02-06-13-AEDT&jobid=31086730

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