市场应声反弹 2025年值得期待|商品住房|商品房|契税|存量房|广州|房地产政策|房票|限购

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2024年或许是中国房地产市场有史以来，政策最忙的一年。从年初到年末，从中央到地方，从住建部门到相关部门，均对房地产市场频频松绑政策，或再加以利好政策。过往多年，多少购房人士千呼万唤的愿望或心声，在2024年都已成真。从年初以广州为首的一线城市再次松绑限购，到后续全面放开限购，一线城市都不同程度地对限购政策进行松绑或放开。购房首付只需1.5成，买房降契税，降豪宅税、存量房贷第二次下调等等，都从梦想照进现实。

2024年，房地产重回支柱产业地位的第四年，楼市成交也从年初微见小阳春，到年中成交“触底”，再到9月底重磅新政出击，市场应声“反弹”，延续止跌回稳至今。

空前宽松的房地产环境，市场的信心正在逐步重塑，2025年房地产市场，值得期待。

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取消豪宅税北上广深四大一线城市宣布取消豪宅税，于2024年12月1日起执行。

点评：区别于普通住宅，豪宅税是国家对拥有较强购买力的购房者购买了大面积或低容积率物业所征收的一种税费。

在广州，区分普通住宅和豪宅从2005年6月1日开始。彼时提出住宅小区建筑容积率在1.0以下，单套住房建筑面积144平方米以上，实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上的住房，为豪宅。被定义为豪宅的物业，在二手交易过程中，需额外增收5.3%的增值税。

受制于此，广州的开发商过往在户型设计中普遍避让143至144平方米的面积段。如今豪宅税取消之后，开发商在户型设计上无疑有了更多创作空间。与此同时，总价上千万的二手豪宅可减税十几万元至数百万元不等，从而也刺激了二手豪宅交易，由此起到以豪宅成交回暖带动普通住宅成交回暖的示范效应。

2024年10月以来至今，一线城市的豪宅交易开始回暖，或证明取消豪宅税取得明显效果。

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买房降契税将此前享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。

点评：以广州为例，在降契税之前，广州首套房小于90平方米，按1%征契税；大于等于90平方米，按1.5%征契税；二套或者以上不管多少面积，都按3%征契税。自12月起新政施行后，购买家庭唯一及第二套住房不超140平方米，都按1%缴纳契税；超过140平方米的，税率则为1.5%-2%，最大的减税幅度有望减少2/3，极大地减轻购房者的负担。

在降契税之后，二套交易总价500万元以上的物业，有望减契税超10万元，从而也刺激消费者的购房积极性。广州在2024年12月首两周交易预约爆满，证实了这一新政落地后的市场狂欢。

近几年，国家一再降税以刺激房地产市场活跃。从此前推出的换购住房可退个税，到如今的降契税，取消豪宅税等等，房地产交易税费已降至新低，购房者的压力大为减轻。

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降存量房贷利率，降首付比例央行下调存量房贷利率，优化个人住房贷款最低首付比例。购房最低首付比例下调至15%。

点评：连续两年，国家两次下调存量房贷利率。第一次是2023年9月，大约有超过23万亿的存量首套房贷利率下调，利率平均水平下调73个基点，降至4.27%，每年减少借款人利息支出约1700亿元。2024年再下调存量房贷利率，平均下降0.5个百分点左右，预计惠及5000万户家庭1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿左右。

落到市民身上，两次降息之后，月供利息减少数十元、上百元到数千元不等，居民可支配的收入略有微增，提前还款现象也大为减少。

与此同时，不再区分首套或二套房，购房最低首付比例下调至15%，创下新低，让购房者可以更为轻松地上车，实现住有所居。

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取消住房限购全面取消限购，广州走在一线城市前列。在此之前，广州楼市的限购政策已施行14年。

点评：广州最早从2010年10月发布“国五条”的本地化版本，开始限购之路。此后，2013年、2017年持续加码，只剩从化、增城区没有纳入限购范围。从2018年12月起，广州逐步解除限售等政策，更从2023年开始不断优化限购政策。从2023年9月放开黄埔、番禺、花都及白云四镇限购，到2024年1月放开限购区建面120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，到2024年9月南沙区放开限购，再到9月底全广州全面放开限购。

广州空前宽松的购房环境，让刚需和改善加速上车，也吸引着国内外人士前来购房，成交量从2024年10月强劲反弹。在官方发文中，广州11月的成交也延续止跌回稳。

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房票安置全国已有超过40城推出房票安置，促进需求释放、去库存。

点评：房票安置，在广州伴随城市更新而生。广州探索房票安置，始于2023年10月召开的规划委员会议，彼时提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

在各界关注中，广州的房票安置从提出到实施，再到实现跨区兑现，不过一年时间。作为全国首个推行“房票安置”的一线城市，广州在2024年1月出台方案，在当年9月28日正式发出全市第一张市区联合的“跨区通用”房票。就在2024年11月，这张在天河区金融城东区房改房项目发出的房票，持有人选择兑现了荔湾区广钢花城一套114平方米的5房。

广州首张全市“跨区房票”成功地兑现，或意味着房票安置从此进入“全市流通”时代，助力城中村改造升级，促进商品房流通。

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存量房收储截至2024年11月，全国已有超过60个城市发布了收购存量商品房用作保障性住房的征集公告，超过30个城市落地首批房源征集细则。

作为商品房去库存的一种方式，2024年以来，全国多地已经推行政府收购存量房。

在广州，最早于2024年8月开始在增城区试点收购，彼时引起公众强烈关注。但在3个月后，广州就开始向全市征集，收购面向房地产企业，且是已经建成的存量商品房。要求所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全；面积在90平方米以下；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等。

在业界人士看来，广州拟征集收购的存量商品房，要求相对显高，或存在一定的收购难度。不过，在2024年12月，广州正式发布《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，提出符合产权清晰、位置适宜、面积适中等条件的存量房可以转化为配售型保障性住房，或一定程度上推动存量房收购加快步伐。

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城中村改造两部委部署“城中村改造”，将城中村改造政策支持范围扩至近300个城市。

点评：城中村改造既是民生工程，也是民心工程。这几年，事关城中村改造的政策支持一直在出台。如今政策扩围，可以让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利，推动地方经济发展，带动就业机会等。在扩围后，城市享受了红利，项目享受了政策支持，地方政府也有效破解了城中村改造中的资金筹措难题。

在广州，2024年初发布的《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》指出，至2035年，广州拟推进272条城中村（行政村）改造、涉及289个项目。截至2024年12月，广州全市11区皆有城中村改造项目在推进，当中以黄埔区改造范围最广，涉及改造的城中村数量最多。基于城中村改造项目上所衍生的商品房社区，也成为广州房地产市场的有效补充。

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房企退市 2024年，部分房企基本完成境内外债券重组或展期。但也至少有10家上市房企退市。

点评：这几年，房地产行业深陷调整，大浪淘沙，一批房企或断臂求生，或无奈退市。

在退市房企中，有的销售额一度超过千亿，也有的上市不过数年。奈何在市场下行且持续底部运行之下，行业流动性持续下滑，企业的资产负债率持续上升。不是每一家房企都能等来“白衣骑士”，自救才是生存之道。

值得注意的是，涉险房企中，当前有少数房企已经完成主要公开债务的重组，但仍面临反复展期、二次重组等问题。在政府系列政策支持之下，楼市持续止跌回稳，房企或有望积极重整。

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安居乐业入户全国已有逾20城出台“购房落户”政策，2024年广州按区域差别化实施。

点评：入户广州等一线城市，曾是多少打工人的理想。广州户籍迁入管理规定（修订稿）从征集意见阶段，就引起公众关注。事实上，在广东，2024年以来，已有佛山、惠州、东莞、中山相继发布政策，明确在当地持有合法产权住宅房屋的非本市户籍人员，可依条件申请入户该市。

入户广州的途径不少，而通过安居乐业式的买房入户，是其中较为“捷径”的一条。对于广州而言，该政策也有利于提高广州城市的人口竞争力，吸引更多人才来广州安居乐业，促进房地产市场交易提升。

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住房以旧换新全国已有超百城推出相关政策，满足居民以旧换新、以小换大等住房改善需求。

点评：广州住房领域的“以旧换新”，从2024年5月开始。