北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
咨询一下，回龙观的经适房是不是应该趁早卖？现在为孩子上高中还在小西天租房，过两三年孩子就上大学了。单位有三居室宿舍，也不知道回龙观的房是不是应该低价趁早卖掉？如果卖掉后我们又没有实际居住需求，不知道是不是应该加钱换一个品质高的新房，且也不知道换到何处合适。
A：
1、这都问我都好几回了吧？我之前不建议套现是因为房子的保值比现金稳妥，但房子是用来住的，确定住不上那就卖掉呗，要不然也老是纠结。
2、有居住升级的需求就买品质高的新房，具体何处那看自己的喜好，房子是用来住的，自己觉得合适就行。现在没有实际居住的需求也无所谓，愿意出租就租，不愿意就先空着，过几年或许就想住了。这我也帮不上什么忙。
借这话题多说几句。经常有这种咨询，问的都差不多，都是手里有套房，大多数还都是唯一房产。然后感觉楼市行情不好，问是不是应该卖了套现？
以前我是都拦着，理由是房子是长期投资品，尤其是北京的房子，最好别太关注短期的行情波动。毕竟不是炒房的，那就别追涨杀跌，踏踏实实的持有才不吃亏。
这可以参照全世界所有经济强国中核心城市的房产，到目前为止还没有一个长期走弱的。哪怕是日本这唯一的特例，虽然全国楼市崩盘30年了，但东京房价在安倍大放水之后，已经连涨12年了，房价不仅在全国率先回涨，而且还创了新高。
其他城市就不说了，反正到目前为止，所有国家的首都房价都不弱于通胀，毕竟这玩意儿是现代经济体公认的“财富载体”。所以如果认为中国的经济不崩盘就留着北京的房子，至少不亏。
但现在我不劝了，愿意卖就卖吧。因为很多人是真的不适合持有巨额财产的，心里实在闹腾，不折腾的话手心痒痒。那这谁拦的住啊？万一给人家憋出病来更不合适，还不如让人家在雪地里撒点儿野呢，再不疯狂就老了。
这也不能说人家的想法错误，梦想总是要有的，万一成功了呢？所以就随心所欲吧，反正是自己的房子，随便……
二
Q:
请问，预算500多万，在世纪坛医院上班，现在还没有孩子，但也考虑学区。买西城的老破小怕砸手里，买丰台河西的熙悦晴翠怕说的人大附中，十二中分校是画饼。好纠结，请指点迷津，谢谢老师。
A：
1、还没孩子但也考虑学区。考虑没问题，但最好别考虑太多，否则不仅没什么意义，还有可能被忽悠呢，或者说是自己忽悠自己。
2、西城老破小砸手里倒不至于，就算过了明年的高峰期也未必直接降价。一般都是随着毕业生离校，家长们才逐年卖房离开呢，也就是逐步降低溢价率。当然也有可能不降，但那就得看到时候的政策了。
反正现在仍然是溢价高的时候，500万也属于最高的价格区间，自己考虑好居住的性价比和溢价部分的风险吧。
3、丰台河西的人大附，哪个人大附啊？在哪儿啊？是人大附丰台吗？可那个在王佐桥青龙湖呢，跟园博园是一个学区吗？这我不知道，问教委吧，别太相信售楼处。
十二中分校是不是画饼我不知道，只能说到目前为止，丰台的所有的分校只有钱校成功，但那是人家航天子弟的生源。另外现在寄予希望的只有第五实验，是十二中代管的，绝对的名校运作模式。其他的都看自己的判断吧。
而且就算是能上人大附丰台又能怎样啊？一所在丰台都不算太强的挂牌校，您真拿这儿当学区房了？我不方便多说，要不参考燕西华府吧，业主们当初很多都是冲着人大附买的，开发商是发财了，业主们只能是自己高兴就好。
4、简单就这样儿吧，我好像说不出什么，还是自己做决定吧。我对新房不熟，也不方便多说。
仅供参考。
三
Q:
请问，我前两年咨询过您太阳公元南区的130平小三居，当时15万一平，因为各种情况没买。现在都降价了看这里还是差不多15万一平，我咨询过其他大V说是有补跌的可能，您的看法如何？
A：
1、补跌的情况倒是有，但基本都是新房居多，也就是那种刚交房的。因为房子新环境好，业主的心气儿也比较高，都不太愿意降价。尤其是高档小区的，大多数都不差钱，所以前期能扛着价格，后期扛不住了才开始补跌。
但这种情况不会延续多长时间，毕竟市场是冷酷的。所以如果半年一年的没出现下跌的迹象，那就谈不上什么补跌了。尤其是已经十多年的二手房，我没见过什么补跌的，只有领跌和抗跌的。之后再下跌的就不是补跌了，败家子坑爹的可能性更大。
2、或者说我没什么看法，房子是用来住的，有需求就买，不着急就等着呗。已经等了两年多了，也不差这几个月的时间，如果到春节前后还不补跌，那就甭再聊着事儿了，该看是否出现小阳春了。
3、另外要不看看北区的，价格相对低点儿，但环境也相对弱点儿，一分钱一分货吧。
仅供参考。
四
Q:
请问，我有北京集体户，目前有200万左右，不想贷款了，想全款买套房，不住，主要目的是存放户口和投资。要求是离市区近，最好四环内，可以是老破小，不需要学区，只要租金高和升值好就可以了，将来换房的时候希望好出手，出租能省事的。
A：
1、这要求偏高了，不可能实现。
2、200万总价不贷款，那就算是40平米也就单价5万一平，四环内只有南部还行，其他的基本买不到。但既然是南部的价格低，就说明这些年的升值不是太好呗，那谁敢保证之后就能逆转啊？
另外租金高和升值好是冲突的，升值高的必定租金收益低，租金高的大多数都是用升值慢换来的。这不太好兼得，基本都是总价高的才相对能兼顾。
而且老小区的劣势就是流动性弱，出手时都不太好卖。但您这要求的又是好出手，我实在没什么建议。
3、出租省事儿这得看具体的租户。一般来说都是品质高的小区省事儿，有点儿问题物业就给解决了。老破小说不好，很多都得业主出面。
4、总之再考虑一下吧，现在这要求偏高了。我建议是把范围放宽吧，要不然实在没什么选择。
仅供参考。
五
Q:
请问，我女儿在北京总部基地上班，28岁有购房资格了，工作稳定，想买一套300万左右的房子。现在根据工作地和地铁通勤情况有三个地段备选，都是房山区的，一个长阳万科的小区，一个阎村天恒和绿城小区，还有就是窦店山水汇豪苑和世界名园。
价格分别是4万元70平，3万元90平，1.8万140平。鉴于三个板块的小区价格差距过大，能买到的面积也差距大，所以我想请您从居住和投资角度做一下分析。如果您有时间的话我可以登门请教，也想请您做二手中介的监理方，您看可以吗？
A：
1、这没必要见面聊，很普通的买房，没什么特殊的地方。我也做不了监理，真没时间。而且说实话吧，我可以免费咨询，但跑别的事儿就得收费了。但您这房的总价不太高，收高了收低了的都不太合适，所以还是算了吧，只要找大中介就肯定没什么问题。
2、三个板块的居住角度看自己的喜好和通勤体验，这没标准。投资角度则是长阳肯定占优，之后是阎村，在之后是窦店了，跟价格排序一样。这其实就是地段儿价值的排序，在去掉房产建安成本的情况下，比如4000块钱吧，那剩下的就是地段儿配套了，哪个高就是哪个的价值高。
或者这么说吧，北京到目前为止还是摊大饼的发展模式，离市区越近的，大多数都投资价值越高，至少流动性好。
3、所以如果是我肯定先看长阳万科，没合适的再向东向南。或者说选择居中的阎村吧，有地铁相对方便，在房山算兼顾的。
仅供参考。
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