对话嘉宾：李宇嘉
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员
最难的问题，一是从单边上涨到单边下跌的预期转换，这个不太理性，也不正常，毕竟刚需和改善的需求潜力非常大，扭转这个预期比较难。
于帅卿/发自北京
“2025年，将是楼市止跌回稳关键期。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉近日接受中国房地产报记者专访时表示，在止跌回稳继续部署增量政策、落实存量政策，解决微观诉求和宏观导向背离的新逻辑下，要更关注收入、就业和社会保障基本面因素，房地产止跌回稳的基础会更加扎实。
12月9日，中共中央政治局召开会议，对2025年经济工作定下主基调：要实施更加积极有为的宏观政策措施，明确要求“稳住楼市股市”。
为了夯实房地产市场的稳定基础，李宇嘉建议：首先要将库存降下来，避免土地和房屋库存高压、大甩卖冲击市场预期；其次还要挖掘需求的潜力，而城中村改造或将是下一阶段稳楼市的抓手，这其中要做好货币化安置，解决安置房供给的历史遗留问题；最后是做好农民工市民化、外来人口本地化、教育医疗等公共服务均等化等需要的基础设施、公共服务设施等投资，这方面积极的财政政策仍有很大空间，以降低住房消费的后顾之忧。
中国房地产报：您怎么评判这一年来房地产行业的发展？
李宇嘉：这一年来，房地产经历了年初“小阳春”的惯性回升，但3月份以后回落的很快，超出了市场预期，特别是二手房挂牌量创新高，甚至是恐慌式挂牌，二手房和新房价格循环下跌，也直接导致了“5·17”新政发布，但新政效果在7月份就开始下行了，这大大出乎了管理层预期。在市场近乎失灵的情况下，加上外部环境严峻，内需消费需要提振的情况下，9月底迎来了政策真正反转，这就是止跌回稳基调下的一揽子增量政策，最终促成了四季度的翘尾行情。
中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等，您如何看待这些政策及市场效果？
李宇嘉：很多政策是增量政策，有新模式的意味，比如白名单、盘活存量、“好房子”建筑设计新规等，但整体上还是用传统的需求端“降门槛、降成本、提预期”纾困的政策。另外，10月份以来各地都在做各种类型的房展、促销活动，各个省区市都发布了一揽子纾困政策，这些政策坚持“落实存量政策、储备发布增量政策”，中央地方、各部委自上而下一齐发力，形成政策持续叠加、持续释放的效果，交易量得到了提升，对价格止跌形成了支撑，也逐步修复了市场预期。从效果来看，摆脱了过去政策效应短的问题，12月份的交易量也明显高于新政前。
有人认为，企稳只局限于一二线热点城市，但我认为，首先商品房交易量越来越集中，一二线热点城市是全国的基本盘，稳定住一二线城市，全国大盘就稳定了。其次，三四线城市尽管还在下跌，但都市圈内的三四线城市已稳定一些；另外，其他三四线城市经过前几年持续回调，人口持续外流后，进入跌无可跌的境地，毕竟刚需和改善还有，不太可能大幅度下跌了。最后，如果将一手房、二手房汇总来看，全国房地产已经止跌回稳了。
中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的最难的问题是什么？有何建议？
李宇嘉：最难的问题，一是从单边上涨到单边下跌的预期转换，这个不太理性，也不正常，毕竟刚需和改善的需求潜力非常大，扭转这个预期比较难。二是修复影响市场的基本面因素，比如就业和收入、人口因素等。三是促进刚需和改善型需求的循环，这是企稳的关键，目前这个循环链条不畅。四是增量政策落地，比如城中村改造、存量盘活等，需要多部门协同配合，需要探索新模式，目前来看达到这一点还有难度。
建议改善预期要多措并举，一是切实让刚需和改善得到释放，交易量稳定了、上升了，预期就会好起来，最典型的是不再恐慌式挂牌卖房了。因此，下一步建议要把带押过户、商转公、以旧换新、收储等等促进循环的政策做起来，把相关各方联动起来，打通其中各个环节的堵点；二是避免工抵房、法拍房对市场的无谓冲击，建议加大收储力度，包括抓住专项债发行的政策红利期，做好收房和收地，加大问题项目修复和进入白名单，缓解开发商资金链，避免工抵房、法拍房冲击；三是落实中央经济工作会议精神，更加积极的财政政策和宽松的货币政策要更多底投向保民生、社会兜底、农民工市民化、新型城镇化、消费性基础设施，支持生育养育和教育的直接补贴等等，这些能修复房地产的基本面。四是落实中央经济工作会议精神，推进政策取向一致性考核，加强政策系统集成、协同配合。
中国房地产报：2024这一年，令您印象深刻的一件事或者对您影响较大的一件事是什么？
李宇嘉：令我印象深刻的是恒大及其实际控制人、高管的判决和处罚，它直接打破了关于“大而不倒”的预期，让其他开发商打消了躺平等待借助的念想，夯实了市场化、法制化解决房地产历史问题的处理原则，资不抵债的就要退出市场。
中国房地产报：中央政治局会议同时提出，将实施“适度宽松”的货币政策，这是2011年以来首次改变货币政策立场，这释放了什么信号？
李宇嘉：预计明年在逆回购利率、存款准备金率、LPR和贷款利率等降幅可能更大。一方面，降准降息将降低住房消费的成本，但更重要的是，宽松的货币政策将配合更加积极的财政政策，即财政政策导向下的货币精准投放，从而产生对内需更精准的扶持，住房是其中重要的组成。
中国房地产报：中央经济工作会议提出，要推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，您认为关于相关基础性制度是指什么，要如何搭建？
李宇嘉：一是销售制度，未来要搭建现房销售的支持制度体系，短期内预售和现售并存，未来逐步转向现房销售；二是行业管理制度，对企业的监管，夯实项目公司法人实体地位，从而实现监管部门的行政辖区可覆盖，避免跨辖区导致的监管难题，对资金监管、保交付、高质量发展和转型都是有利的；三是金融制度，商品房方面就是白名单和融资对接，保障房方面就是全口径的公共资金；四是全生命周期的房屋养老制度；五是存量盘活和利用，包括老旧小区改造、城市更新等。
要搭建这些制度，需要加大金融支持、制度供给、各部协作、系统集成，行业主动转型，比如要实现现房销售，需要一揽子的政策扶持，比如在供地上要实现拿地即开工、规划报建要简化流程、金融资源创新产品、主动倾斜等。
中国房地产报：对于2025年房地产市场有什么预判，还需要做好哪些工作？
李宇嘉：2025年，经历前期连续三年的快速下行，行业体量基本上回到十年前，甚至十几年前的水平。展望2025年，一方面要做好存量政策落实工作，比如100万套城中村改造货币化安置，收购存量土地和房屋，打造适销对路和百姓可支付的好房子，做好供给侧方面的改革，还要落实严控增量的政策，即库存过大的区域要暂停供地或开工，提振市场信心和预期。另一方面，储备和实施增量政策，比如提前储备项目，相关部门做好对接，做到政策系统集成、协同配合、取向一致，做好专项债申报、发行和投放。
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