沪上不少小区都会面临此类治理难题——业委会退场。
可上一届业委会退场，生活还要继续。一旦小区面临更换电梯、外立面等重大事项，就会遭遇无法推进的困境。
此前出台的《上海市浦东新区推进住宅小区治理创新若干规定》中明确，居民委员会可在一定期限内暂时代行业主委员会的相关职责。这一条款也被业界理解为“居委会补位机制”。
意见征集中，作为市人大常委会基层立法联系点之一的南汇新城镇人大曾对这一条款提出具体修改意见，并得到采纳。《若干规定》生效后，该基层立法联系点持续关注法规实施情况，特别是聚焦“居委会补位机制”这一关键条款，推动创新制度不断落地实施、完善发展。
聚焦“首案”，推动建立实施细则
《若干规定》施行近一年后，临港新片区环湖社区下辖观泓雅苑小区发生物业紧急退场情况，导致小区电梯停运，居民日常生活和安全存在重大隐患。
彼时，环湖社区适用《若干规定》第九条规定，及时启动“居代业”程序，圆满完成小区新物业公司选聘等工作，快速扭转了小区的无物业管理、公共秩序无人维护的局面，保障小区全体业主的基本权益。该案例也成为浦东新区适用《若干规定》第九条规定的“首例”实践。此后，环湖社区适用该条在临港新片区磐达华庭小区启动“居代业”举措，社区治理面貌得到了有效提升。
为更好实际经验，让这条创制性规定得到规范、高效地实施，新城镇人大联系点进一步听取了各方面意见，对发生在新片区的案例实践作了进一步梳理和总结，向有关方面提出了合理化建议。去年10月，南汇新城镇出台《关于居民委员会代行住宅小区业主委员会职责的指导意见》，进一步细化了《若干规定》第九条“居代业”制度中代行原则、代行启动、代行职责、代行流程、代行物业选聘、代行物业维修、代行期限、代行终止等事项，使得法规的落地实施可执行、可操作。
参与执法检查，解堵点、破难点
去年10月，浦东新区人大常委会开展了《若干规定》实施情况的执法检查。南汇新城镇人大积极参与执法检查活动，并就“居代业”等重点条款的实施情况进行了专项调研。紧随其后，南汇新城镇人大组织开展了2024年第二次市、区人大代表集中联系社区活动暨镇人大社区治理专项监督活动。
通过扎实的调研，南汇新城镇精心梳理出《若干规定》实施的具体问题。譬如，业委会规范化运作存在裉节瓶颈；业委会组建难、履职监督难依然存在；业委会人选把关难，业委会成员的综合素质参差不齐；针对业委会履责不到位、怠于履责等情形，监督不够到位等。特别是针对《若干规定》第九条，有关代表提出，居委会代行业委会职责，在使用和支取维修基金方面存在操作障碍；居委会要加强引领力建设，依法监督指导业委会履职、物业企业履约、及时协调处置物业矛盾纠纷等建议。南汇新城镇人大将意见及时转交有关部门，积极推动问题有效解决。
开展专题意见征询，助推法规落实落细
在前期对相关社区、部门、企业调研走访的基础上，去年12月19日，南汇新城镇人大基层立法联系点召开了“临港新片区“产城融合背景下‘居代业’治理模式探索”专题讨论，聚焦《若干规定》第九条的实施工作，进行靶向式、精准化的意见征询，进一步推动创新制度更好的落地实施。来自临港新片区社区代表、企业代表、政府代表、专家代表、人大代表从相关实践经验出发，提出了更好地贯彻落实《若干规定》的具体建议、操作方案、工作流程等，并对相关配套制度的完善更新提出了建议。
参会代表普遍认为，“居代业”模式能在紧急情况下有效处置小区安全隐患和群体性事件的风险，保障小区全体业主的基本权益，对未成立业委会的小区、微小区解决物业应急事件是一种行之有效的规则保障。
然而，“居代业”模式要坚持“非必要不代行”的基本原则，并且要遵循严格的启动流程，同时在具体代行中，针对可能会出现有的居委代行意愿不强等情况，要加强全流程管理，在代行启动和代行过程中都要明确居委会、业委会的功能、身份。此外，还要在实践中进一步细化完善“居代业”的具体要求，在启动条件、代行流程、权责范围、具体执行、移交、保障措施、信息公开、代行终止等方面加强经验总结。
政府职能部门要发挥好引导监督作用，让基层社区治理的“三驾马车”逐渐回归本位，并配合管理规约、议事规则等相关文件，通过软硬件共同发力，协助基层治理规范有序。
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