作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
网红盘“滑铁卢”了。
等了三年，半数放弃
要问2025年硬控深圳新房市场的是哪个楼盘，一定非宝安中心的都市名苑花园二期莫属。
272套90-147㎡的3-5房，备案均价约117940元/㎡，总价区间约987万~1899万/套，折扣优惠“3个99折”，毛坯交付，共498批客户冻资。
认筹比接近1:2，于是市场上不乏日光的声音，即使无法日光，也能去化八九成。
结果让整个市场瞩目的“捂盘”项目，1月9日开盘，去化首日结果公布——销售约230套，去化8.5成，弃选率约53.8%。
这就 意味着，弃选的人不少。
要知道，2020年楼市还是一片火热，都市茗荟花园一期曾经一度开盘都非常低调，还一房难求，拼手气还不够，还要拼钱包实力。
而二期2021年一直拖到现在，把市场的胃口吊了一轮又一轮。
如今与市场预期的成绩明显出现了一大截的差距。
面对这样一份成绩单，市场有多种不同角度的猜测——
有人说，现在的市场已经不是三年前的市场，购房者心态发生了很大的变化；
有人说，开发商并不着急清库存，营销中心连沙盘都节约了，就是打算慢慢卖；
有人说，开发商心态太高了，不转介，折扣力度也不大，转介的话就能日光了；
还有人说，得房率太低了，去餐厅化设计的户型设计对不起约11.79万/平的开盘价格。
不过虽然没能日光，都市茗荟花园也还是着一己之力托住了整个宝中片区的价格，也让片区内的新房价格站上了新的台阶。
同时操盘的过程，也给其他开发商写了一份标准的答卷——
不追求“日光”，其实“涨价去库存”也没那么难。
如果担忧价格高，市场不买账，拿一批房源试水即可，接下来的房源，如何营销铺垫也就有了路径依赖。
市场效应
网红盘的选房结果，往往最能反映出楼市的市场效应。
对市场而言，网红盘的开盘是一个市场测温器，并且越是出乎预料，越能说明市场情况。比如广州的璇湾壹号捅破了片区内房价的天花板，上海徐汇滨江的中海领邸破销售纪录，再比如深圳福田的焦点项目海德园多次“日光”。都带来了不同的市场效应。所以，都市茗荟花园二期未能日光，但是整个宝安中心片区认可度最高的项目。
无论是眼下，还是未来的楼市，都更具备参考性——
1、虽然未能再次卖出“倒挂时代”的热度，但已经是非常不错的成绩。一方面价格并不便宜，甚至向南山核心区的标杆项目看齐。如果按照项目的实际价格以及得房率计算，套内单价也会比想象的更贵。另一方面，若都市茗荟花园去化数据没有泡沫，即使地段强如前海的核心区域新房，去化成色也稍有逊色2、在深圳的大环境下，无论设计出什么样的产品，依然会有人买单，给市场重新上了一课。即使得房率不高，花园不大，设计简陋，户型缺少餐厅空间，地段依旧是最大的去化砝码。3、无论市场环境如何变迁，宝中仍是不少土豪愿意掏钱买单的地段。4、购房的底层逻辑已经发生变化，对于不确定性的预期，购房群体更倾向于现房、成熟地段项目，即便存在溢价也能接受。
所以，每一个单价上十万、总价接近千万起步的项目，开盘并不意味着结束。
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