北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我京籍，名下无房，老公外地有一套房，在北京有贷款记录，手里有200-300万的首付。现在孩子在海淀上私立一年级，我在东城王府井上班，比较稳定，老公在石景山上班，离孩子现在的学校比较近。考虑明年买房，现在纠结的点如下：
在哪个区买房？海淀，石景山，通州，考虑的因素有未来的保值，升值和置换；考虑海淀是因为孩子现在学籍在海淀，有可能小升初转公立，怕孩子成绩不好，所以买个保险。考虑石景山是因为老公在那边上班，离孩子学校近，但就是不知道未来的发展怎么样。考虑通州是因为城市副中心的定位和限购，我还有资格，所以考虑是不是未来发展很有潜力。其它区域也不是完全不行，也想听听您的建议。
A：
1、这首先是孩子的教育问题，我不好建议，只能由家长来做决定。我只能是从投资角度帮着分析而已。
2、买在海淀肯定是学区房，而学区房在持有期间，从居住角度讲性价比偏低。用租售比来说明吧，像中关村的房，比朝丰石的租金收益要低30%左右。那也就是说，居住的性价比也要低30%。所以，买学区房的最主要目的就是学位，从居住和投资角度讲都一般。
3、石景山的未来，从房产角度讲和其他行政区没什么区别，都是跟随北京大盘而已。作为城六区之一，房价走不出独立行情。未来的发展，老城区不会有什么发展了，没有土地也就没有了新增的建设。新区是发展的不错的，毕竟是城六区之一。
4、通州不用考虑太多，也肯定和市区一个走势。你觉得市政府会放任炒房客在眼皮子底下，把房价炒高而不管吗？所以通州作为副中心会稳定性更强，但房价肯定是和市区同涨同跌的。
房子是用来住的，不是炒的，还是先考虑居住为好，能够保值就行，没必要用炒房的思维来选择板块。买在通州那住是不住？住的话就得每天东西两头的奔波，太折腾了吧。不住的话更不合适，还是先解决居住问题再考虑投资吧。
5、总之，如果是我建议，买在石景山，同样的价格，能得到比海淀学区房更好的居住体验。但是否买学区房由家长决定。
仅供参考。
二
Q:
请问，本人购房小白，打算给女儿在京买房，现未婚单身，首套首贷，预算首付300万左右，总价600万左右，工作在海淀学院路和五道口附近。需求两居，也是作为婚前财产，现自住＋父母过来住住，请教：
1、目前单身，也就说至少七年内不会有娃上学，是不是暂时不用太考虑学区？主要考虑通勤？当然最好能够有个不太差的学区。
2、初步了解了学院路和五道口，二手房基本房龄20岁以上单价9万加；新房只初步了解，请教如果是您如何选择？还有没有再扩大点区域的二手房或新房可选择？
3、如果二手房，老公房和商品房优劣方面有啥区别？目前看二手房交易量不咋地，是否可以观望一段时间？目前能想到的就这么多。
A：
1、600万，两居。学院路学区没什么溢价，之前就是海淀学籍的价值，自住的性价比在海淀算高的。不太差的学区怎么说啊？在全北京算不差的，毕竟是海淀学区。但在海淀算不太强的，否则也不会溢价低。
可既然是单身，太早准备学区房也没什么意义。我能理解父母的心情，希望一套房解决孩子一辈子的问题。但不太现实，600万在旁边好学区也就买个占坑儿房，4/50平米，居住的性价比很低。考虑好吧，我建议还是到什么时候说什么话，提前太早准备了未必划算。
2、新房二手房没标准，注重自住就买新的，考察好质量就行。注重个稳妥的保值就买二手的，学院路的基础价值不会有风险。这几年的新房我不好点评，容易惹麻烦，我也不卖房犯不上。还是问卖房的吧，网上有的是组织看房团卖房的。
3、老公房和商品房，看品质，没有绝对的标准，商品房要老了的话跟老公房的保值性差不多，各有优劣。单从居住角度说就是老公房的得房率高，商品房的物业相对好。看自己重视什么了。
二手房成交量，我觉得中等吧。但考虑好，是等成交量下降呢还是上涨？如果成交量下降那就是下跌，还敢买吗？如果上涨那就是涨价，还敢往里冲吗？
考虑好吧，别陷进跌了不敢买，涨了等着跌的怪圈儿里。现在是全国救市，如果再抛出个政策，那就看是否来得及跟进了。
仅供参考。
三
Q:
请问：非京籍，老公43岁，在亦庄上班，我38岁，无需坐班。6口人（老大6岁，老二2岁加两位老人）。
资金情况：目前在管庄京通苑一套板楼2居，价值340万左右，除去贷款结余240万（已挂网出售，但是看房人少）。手里现金300万左右。
需求：满足老大明年上学。改善下居住条件。我还在积分落户，但是目前才78分。希望渺茫。6年后老大升初中，不能落户，只能回老家武汉，武汉有套学区房。
亦庄看房，这个板块是不是合适选择？老公总担心当接盘手。当前接我和老公目前收入加起来80左右。但是都不是事业单位，担心裁员风险。
A：
1、非京籍78分，难度大，老大在中考前估计赶不上了。
2、亦庄，为了孩子上学也没什么办法啊。到目前为止，亦庄算是学区房里相对性价比高的。有溢价，但因为成绩还不如城六区的牛校，所以溢价率也低于市区学区房。但又因为亦庄有概念，学校确实提升得快，所以家长们也没什么其他的好选择，只能这里。
不过你们现在非京籍，只能说有可能进入对口学校，但也有可能被派位。这我不敢建议什么，只能家长定。
3、此外要么就考虑朝阳的，学区房溢价率就看学校等级了，高的能和东西海差不多，中等的和亦庄差不多。从性价比来说可以比亦庄的强点儿，但价格可就贵多了。
4、所以还是先考虑好是否能落户吧，然后再说学区房。但我是真没什么太好的建议，只能自己决定。
仅供参考。
四
Q:
小学二年级，我一个人在北京，工作地点在复兴门地铁站附近，租住在广外。
西城规定3-5年级才能转学，我初步打算在月坛买房并转学，但是听说小学转学到月坛的一律进白云路小学，据说很一般，所以我打算等小孩五年级再转过来，这样能多攒几年钱，将来房子能买大一点，小孩小学阶段主要在外地，基础可能打得牢一些。
按照这个思路，我自己就要继续在北京单身租房，到小孩转学中间还有四年，租金总计至少得二十多万，舍不得，所以我现阶段考虑在一号线二号线沿线买房，要求是离地铁近，地铁单边通勤不超过一小时，最重要的是要能保值而且将来好脱手(最终还是要在月坛买房)。我家的条件是，现金100，如果卖掉外地一套房能回收380，不贷款或者低贷款，所以首付480，总价不超过550，麻烦您给参谋参谋哪些小区合适。
A：
1、常规建议是能早转学就尽量，买学区房图的就是学习氛围，尽早熟悉当地的教育模式为好。政策未必一成不变，早转了至少不吃亏。当然这只是从教育角度考虑，从房子角度就看自己的实际情况了。
2、首付480，总价不超过550。什么贷款资格啊？如果是二贷资格就无所谓，但如果是首贷资格可就吃亏大发了，等于浪费了资格，考虑好。
3、一二号线沿线，离地铁近。550万，保值好脱手。这要求高了，不容易。东西城的全部都是学区房，那能买的也就是朝阳和石景山的，如果离地铁近那朝阳的基本都是老破小，流动性好不到哪儿去。
石景山离得近的就是远洋山水，鲁谷板块。其他的基本得到八角或古城了，还是自己先看吧。石景山老房多，这沿线没多少房龄新的，好选，问当地中介就行。
4、另外提醒一点，现在二年级，那到五年级不是四年，而是三年。那现在买了房，税费可不少呢，也顶上两三年的房租了。三年后换房可就算白扔了，500多万的话十多20万，不是个小数字，跟租金差不多了。考虑好。
仅供参考。
五
Q:
请问，我摇上共有产权房****，号比较靠前，在犹豫是否购买。情况如下：名下有一套机场附近的商住两用房，房本用途是办公，买房时有商贷但还清了，现出租中，应该还算首房首贷。
现在住房是东西城区的65平的老破小学区房，估值600+w，房子在公公名下。孩3岁，为了解决孩子上学问题，3年内公公会把现有住房赠予我们，夫妻双方京户，除了上面说的商住两用房，名下无其他住房和贷过款。购房，一来想解决一方父母住房（原计划商住两用房），二来想待孩子上小学后置换大点的新居。
麻烦帮忙参考一下方案：
1、购买共有产权房给父母，慢慢置换掉商住两用房，虽然卖肯定亏本，但也担心以后越来越不值钱，买共有产权至少保值些，再后续看收入情况置换现住房，另外，不知道公公名下房产赠予给我们后是否涉及共有产权房腾退。
2、不购买共有产权房，接受赠予后卖掉现在住房，用作首付，再使用首房首贷的资格去购买离学区较近点的大点的房子，商住两用给我父母住，可能真就只能住，不能想保值的事情了。
A：
1、未必是首房首贷了，还是查查征信吧，各银行的政策不同，也有可能是把商业地产贷款归入住宅贷款的。
2、既然名下无住宅，公公名下也只有这一套房，且是65平600多万，那可以采用买卖形式过户，税费比赠与要划算。之前是满足三个条件：满五唯一，90平之内普宅，你们名下无房。
3、如果是遗赠的话就肯定不影响，普通赠与的话视同买卖，看到时候房管部门是否较真了，这我也不知道会怎么认定，不懂。
4、我没明白，你的意思是共产房比商品房更保值吗？这不对吧，共产房是保障性住房，而且是政策最严格的一种，几乎没有投资性，就是用来住的，房住不炒。所以如果买共产房才是只考虑居住，不在乎是否保值。而商品房才是兼顾自住和投资保值的。所以这没看懂，不理解。
5、还一点，如果是要卖掉这学区房，那还干嘛赠与啊？多过一道手就多交一笔税，何苦呢，直接卖好不好啊？
仅供参考。
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