2025年，与楼市依然处于回调中同时发生的是，全国多座城市的单价地王已经刷新。
12月19日，南京成为今年第9座刷新单价地王的城市。
翻开这些单价地王，离不开的关键词是：核心城市，核心地段。
西安，2025年则有区域单价地王被连续刷新！
01
时隔将近十年，南京单价地王刷新
2025年12月19日，南京迎来了11宗地块的拍卖。
11宗地块全部成交，其中10宗地底价成交、1宗地块溢价成交。
溢价成交的地块为建邺区燕山路以西、楠溪江西街以南的NO.2025G90地块。
这块地的面积为22214.65㎡（折合约33.36亩），土地性质为居住用地，容积率1.01-1.6，规划最大建面为35543.44㎡，起始价12.75亿元。
中国金茂、奥体建设、招商蛇口、华润置地、嘉宏、金基、象屿地产等房企参与竞拍，经过61轮竞价，最终被南京奥体建设开发有限责任公司以16.11亿元竞得，溢价率26.35%，楼面地价45325元/㎡。
45325元/㎡的楼面地价，打破葛洲坝地产（现在的能建城发）在2016年5月创造的纪录（45213元/㎡），时隔将近十年，刷新南京单价地王！
这块地所处的位置，可以说是非常好，其所处的河西CBD，是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，国家东部地区的金融服务中心，是集金融、总部、会展、文体、商贸于一体的首批江苏省现代服务业集聚区。
南京奥体中心、江苏大剧院、南京市政务服务中心、南京国金中心、北京银行南京分行办公大楼、新地中心、华泰证券广场、中国人寿大厦、德基世界贸易中心等，均位于这个板块。
这些，已经决定了这个板块的价值，这块土地的含金量，在整个南京都是数一数二的。
同时，这块住宅用地的稀缺性，堪称“压箱底”级别的地块。并且地块的最高容积率仅有1.6，地块质素得到了进一步的提升，具备打造豪宅的天然基因。
此次拿下这块地的奥体建设，是南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司直属企业，在南京陆续开发了120万平方米大盘奥体新城、江尚紫薇、云尚紫薇等项目。
02
全国已有9座城市单价地王今年刷新
南京的单价地王诞生之后，南京也成为2025年全国第9座刷新单价地王的城市。
此前，上海、北京、杭州、深圳、苏州、成都、济南、郑州等8座城市，在今年已经先后刷新了历史单价地王。
最疯狂的是杭州，今年三次刷新单价地王。
上海、成都，则两次刷新单价地王。
上海在今年7月份，则拍出了20.0257万元/㎡楼面地价的地块，时隔5个多月再次刷新全国单价地王！
从截止2025年12月12日全国各大城市的单价地王楼面地价来看，上海、北京的单价地王在10万元/㎡以上，杭州、深圳、广州、苏州、厦门、天津的单价地王则在5-9万元/㎡。
而从这一轮火拼地王的企业来看，建发、中海、绿城表现最为凶猛。建发今年先后拿下了杭州、成都的单价地王，中海则拿下北京、济南、郑州的单价地王，绿城、招商则分别收获苏州、深圳的单价地王。
除了上述9座今年刷新历史单价地王的城市之外，厦门、青岛、宁波、合肥、无锡、三亚、长沙则是2024年刷新了历史单价地王。
也就是说，2024年以来已经共计有16座城市历史单价地王被刷新！
在地产房剑所统计的31座城市之中，单价地王保持时间最长的是温州，2010年10月份置信地产创下的3.7万元/㎡楼面地价，十五年时间过去了，纪录依然未被打破。
翻开这两年诞生的单价地王，除了地处核心城市之外，还有两个特点：一个是地处城市核心区的低密稀缺地块，最典型的就是上海的地王；一个是地处城市商务聚集区，例如成都的金融城、南京的河西CBD。
因此，后续其它城市单价地王地块，也离不开这两个特点。
03
西安单价地王已保持将近5年
西安的单价地王，依然是2021年2月份雁翔路旁的地块创下的2.54万元/㎡的综合楼面地价。
这个纪录，已经保持了将近5年时间。
更重要的是，如今将近5年时间过去，这个项目依然尚未开发。
截止2025年12月，西安土拍史上楼面地价超过2万元/㎡的地块一共只有2块，一块是上述的单价地王，一块是万众在雁翔路东侧的地块，也就是在售的九曲松间。
实际上，截止目前，整个西安楼面地价超过1.5万元/㎡的地块，一共也只有11宗。
今年，西安楼面地价最高的地块，只能排在第20名。
虽然说西安的单价地王已经保持了将近5年，但这两年西安有一个区域的单价地王则被频频刷新，那就是港务区。
港务奥体板块，凭借城市级的公共资源、优质的教育配套、稀缺的住宅用地，这两年楼面地价多次被刷新，仅今年就已经两次刷新，目前的楼面地价是今年6月份绿城溢价拍下的西安奥体中心南侧地块，楼面地价11707元/㎡，也就是待入市的绿城桂冠东方。
不过，由于奥体中心板块的住宅用地已经出让完毕，接下来港务区的楼面地价将很难再被刷新了，预计绿城桂冠东方的单价地王会保持多年。
接下来，从西安待供应的住宅地块来看，不管是曲江第一学校北侧容积率1.2的低密地块，还是前几天公示规划的曲江电竞中心旁容积率1.2-1.7低密地块，楼面地价要想超过目前的单价地王，都有一定的难度。
还有一宗地就是高新核心区高新医院东侧的一宗地，这块地紫薇地产曾经储备多年，但今年已经转给了德方长安。从地块位置来看，这块地具备刷新单价地王的潜力，但要看出让方式了。
西安之所以无法像成都、南京、杭州等城市那样掀起土拍热潮，有一个重要的原因是你会发现西安的CBD遍地开花，从高新的科技路-唐延路-锦业路，到曲江CCBD、曲江QCIC，再到经开的凤城七路、港务的奥体板块、西咸的能金区，以及高新CID，到处都是商务聚集区，本身就有限的资源分散在各个区域。
同时，西安城市级的公共资源，又与真正的商务聚集区是分离的。
西安目前商务集中度最高的区域应该是锦业路，但西安奥体中心、西安国际会展中心、长安云、长安乐等则在浐灞国际港，陕西大剧院、西安音乐厅、西安美术馆则在曲江大唐不夜城，西安国际足球中心则在沣东。
西安各区域的产业布局，也是如此，基本上每个区域都在发展总部经济、新能源汽车、先进制造业、信息技术、生物医药……
本身各大主导产业的规模就有限，分散在各区域之后，结果就是更没有聚集度了，都面临同质化竞争。
这，就是一座城市内部的内卷。
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