2025年的最后两个月，上海楼市上演了一幕罕见的岁末狂飙，惊心动魄，又跌宕起伏。
11月有29盘相继入市，但却难掩当月整体成交面积环比下滑15%、创年内次低的寒意。其中，八盘悄然取消开盘，十四盘网签率不足一成，更有七盘网签直接挂零。
11-12月上海部分项目认筹情况
转眼12月，推盘潮愈发汹涌，至今上海已有34个楼盘启动认购，22个项目集中开盘，接下来短短几天，还将有15个新盘扎堆入市。
从浦东到徐汇，从青浦到宝山，推盘密度几乎拉至满格，竞争趋于白热化，这波岁末行情，来得又急又猛。
在如此冰封的行情、白热化的竞争中，有一个项目自11月起便屡屡破圈，频占话题头条，更以实打实的战绩收割全场关注。
这就是华润置地落子浦东后滩板块的澐启滨江。
这个项目先是在11月入市时，率先斩获225%的认购率，成为9月以来全市第一、唯一认购率突破200%的认购成绩刷屏。
紧接着就上演了极为罕见的“日光潮”，是月内仅有3个日光盘中，最具代表性的。
这还不是全部，距离项目开盘“日光”不到一个月，澐启滨江就光速取证，逆市加推二批次225套限量房源，收获认购230组+，并斩获了196组客户成交。
这其中，总价5000万+级别的286户型，在无样板房的情况下售罄；单价16万+的125户型摘星；总价1.05亿的顶复被秒抢！
最终，短短一个月，澐启滨江热销318套，揽金66亿。
在这样的行情之下，一个月时间两次开盘，两次爆火，揽金66亿，纵观市场，只此一家。
时至岁末，在艳姐看来，澐启滨江这个项目将会成为上海年度销冠争夺战的关键胜负手，它的爆卖很可能会将华润置地送上上海年度销售榜一的宝座。
在低迷市场中开盘，却向市场交出这样一份成绩单，这不仅是一个楼盘的胜利，更为逐渐下行的市场信心，注入了一剂强心针。
澐启滨江以实实在在的数据证明：当行业整体震荡，标杆产品依然有能力点燃市场，定义未来。
从这火爆热销的背后，也能一窥华润置地上海公司团队的操盘逻辑和营销打法。
01
操盘突围
一场颠覆行业的营销革命
从第三方视角复盘，你会发现澐启滨江的操盘手法风格凌厉、章法清晰，有不少可圈可点的地方，艳姐拿几个观察到的地方举例。
以快制胜：节奏碾压，抢出窗口
从拿地到亮相，从首开到加推，澐启滨江快的让人惊讶。
8月1日土地落定，9月19日案名与临时展厅同步揭幕，10月18日即举办城市品牌发布会。
刚进入11月，售楼处与样板间已经迎来开放，11月20日项目取证，11月底迎来首开清盘。
距离澐启滨江一期“日光”不到一个月，光速取证加推，逆市加推二批次。
从摘地到二批加推，全程仅三个多月，对多数项目而言，几乎是可望而不可及的速度。
其节奏之密、衔接之紧，可见一斑。举个例子，项目一批次认筹在11月25日结束，29日直接开盘并一把清光。
过去开盘至少安排在认购结束一周后，要给物料准备、客户通知留出时间。而澐启滨江几乎是背靠背连轴转，一点没有拖泥带水的。
取证、认筹、开盘的节奏快到能拉出残影，一套丝滑连招抢先锁定客户与市场声量。
这种“快节奏+抢节点”的打法，在时间维度上实现了对同行的精准碾压。
格调引领：话题造势，占据心智
如果只是快，并不足以让它持续霸榜。让艳姐印象很深的地方，澐启滨江始终如一的高阶输出与品牌定力。
当多数项目还停留在产品发布会时，澐启滨江率先举办了一场滨江发展论坛，邀请重量级专家站台，提炼出“黄金三角2.0”、“中国江河1号作品”等高度传播性的概念，瞬间引爆行业话题。
全国政协常委、上海公共外交协会会长周汉民
谁也没料到，这样高规格的城市发展论坛，华润置地能在短时间内连办两场。
项目加推之际，“世界水岸城市滨江发展论坛2.0”再度升级登场，深入探讨滨江生活与“好房子2.0”的深层逻辑。
不仅如此，华润置地更联合第三方举办上海文化艺术城市空间跨界高峰论坛，特邀单霁翔等文化学者，探讨文化与城市共融主题，并在项目展厅以一场当代大师瓷器艺术展的形式，高调刷屏。
原故宫博物院院长单霁翔
另一边，观察澐启滨江的海报和推广，你会发现有大量围绕“国际滨水生活”的启发和畅想，通过“国际滨江的N种生活方式”、“江岸从不定义生活”等话题，激发出用户对未来生活的遐想，从而占据用户心智，霸榜话题头条。
纵观全程，澐启滨江极少单纯推销房源，而是持续围绕城市发展、文化融合、滨水生活等宏大命题释放内容，不断拉高品牌格局。
你能感受到，澐启滨江操盘团队是制造话题的高手，自拿地起便悬念不断、热度不坠，在市场的真空期里实现“热度永不掉线”。
精准突围：双线并行，三队协同
高节奏与高格调的背后，是一支被充分赋能的“超配战队”。
艳姐了解到，华润置地集结区域精锐，专为澐启滨江组建作战单元，确保每一轮输出的内容品质与传播调性均领先行业。
而在拓客层面，团队执行“线上线下双轨并行”：线上依托垂类媒体与自有矩阵破圈引流，夯实流量基础。
线下则精准锚定高净值人群，深入解读滨江板块的生活价值与资产属性，实现从徐汇、浦东到黄浦、静安等核心客群的深度渗透。
更值得一提的是其“三支队”作战模型——大客户组、销售团队与自渠商机组分工明确、协同并进，织就一张立体化、高效率的拓客网络。
复盘到这里你就会发现，澐启滨江的团队从不跟随趋势，而是擅长主动创造节点，当机立断、行动果决、节奏精准、风格凌厉。
艳姐还了解到，澐启滨江的整个操盘过程中，华润置地总部与大区的战略前瞻与精准赋能也起到了至关重要的作用。
就是这种自上而下的紧密协同，战略点位的关键支撑，让澐启滨江总能在关键时刻汇聚资源、踩准节奏，最终成就这场逆市标杆之战。
可以说，这不仅是单个项目的胜利，更是华润置地铁军作风的集中彰显。
02
产品突围
一场“华润置地式”的颠覆革命
今年来，上海诞生了诸多单价10万+楼盘，但其中很多楼盘都陷入了两种怪圈：
一种是陷入无限拼审美的怪圈，比如把会所打造成奢贵酒店氛围，诸多楼盘从卖房子变成了卖会所审美；还有一种则是陷入装标内卷的怪圈，诸多楼盘不断加码装标，似乎成为了一场奢石和家电谁更贵的比拼。
表面上品类齐全、质感奢华，而对于居者的空间尺度诉求和生活痛点，却没有进行深度关照和打磨。
艳姐一直觉得，真正能够深入人心，让客户买单的的项目，一定是能精准洞察客户生活痛点，并能够提供全维创新方案的项目。
此次澐启滨江的“逆势热销”，内核正是一场罕见的人居理念革新——
以换位思考重构居住体验，或许在这个项目上，大家对理想人居的认知将被再度刷新！
① 资产的稀缺性和恒久性：上海罕见的巅峰全景舱大宅
此次华润置地对项目进行了建筑规划的创新与空间设计的颠覆性升级：
打造了不可复制的巅峰级江景视野，实现了居住舒适度与景观观赏性的双重突破，形成了差异化的核心竞争力。
比如近期项目压轴上新了建面约286㎡的天钻环幕产品，打造了在上海同等面积段户型中非常罕见的270°环幕视野的超大客厅。
整个公共区建面约96㎡，所以，归家进入玄关，仿佛就已经进入了五星级宴会厅一般。而且你的视野就可以恍如江面一般开阔，在没有任何遮挡的情况下，透过客厅的巨幕玻璃直抵户外。
在这样的恢弘的视觉体验背后，实际是一场室内设计与建筑规划、景观设计的深度共创。
澐启滨江在最初的建筑规划上，就没有选择传统的正南正北布局，而是巧妙地将临江的楼栋定制化旋转了32.5°。
最终，呈现出的是双幕江境：
约13.6米南向直面黄浦江前滩S湾，侧向更是打造了17.3米的观景面，将园林景观的唯美，江景的壮阔以及徐汇滨江的活力，全部收入眼中。
这样的视觉体验也已经远超市面上大多数产品的270°视野设定，是无法复制的巅峰级视觉体验，体现了资产的极度稀缺性，这或许是吸引高净值客群下定的核心要素之一。
② 产品的个性化定义：突破传统户型束缚，采用框桶结构设计
项目从可定制的X空间到个性化的精装服务，全方位满足了高净值人群对居住空间的个性化、多元化需求。
采用框桶结构设计，摆脱了传统固定户型的束缚，形成灵活可变的室内大空间，适应未来家庭需求变化。
X空间定制为第三方装修方案
部分户型提供X空间定制方案，业主可以根据家庭结构的变化，灵活调整空间布局，让房子能够跟上生活方式的改变。
精装环节的定制化服务同样贴合需求，和艺术家联名的入户门把手、艺术门牌挂画，以及电视背景墙、岛台等区域的多款石材与岩板选择，让业主能深度参与到空间美学的打造中。
华润置地让房子不仅是居住载体，更成为契合自身生活方式与美学追求的专属领地。这或许也是打动一些对个性化生活有较高要求的客户买单的原因之一。
③ 生活的全维度守护：独创“三栖”理念，生活痛点全击破
高净值人群对居住的核心诉求，早已从单纯的空间大小或硬件堆砌，转向对健康、静谧、舒适等生活本质的追求——
这些需求看似是细节层面的体验，实则是贯穿日常的高频痛点，且单一解决方案难以从根本上满足。
此次华润置地跳出单点思维的局限，独创“三栖”价值体系，以“栖境、栖艺、栖心”为产品的精神内核，把居住者对健康栖居、美学浸润、高阶服务的核心诉求，通过系统性思维构建全维度解决方案。
在用水体验上，华润置地没有停留在“增加净水模块”的单点思维，而是构建了从净化到使用的全流程保障：
全维净水系统的四重精密净化，针对全链路污染隐患，从源头把控水质安全；近零冷水循环与恒温花洒系统的组合，则精准解决了热水等待、水温忽高忽低的体验痛点 .
静谧感的缺失，是高端住宅中容易被忽视却影响极大的痛点：城市核心区域的外部噪音、邻里间的户间干扰、设备运行的低频噪音，都会打破居住的隐私与宁静。
华润置地的解决方案核心，在于“系统性阻隔”而非“单一隔音”：从园区到围护再到户内，三重园区隔音、四重围护隔音、双重户内静音的分层设计，形成了从外到内的全维度隔音屏障。
华润置地在澐启滨江的这些设计，本质是对高净值人群生活痛点的精准捕捉。这种从需求本质出发，以系统性解决方案替代单点配置的思路，正是高端住宅从硬件竞争走向生活价值竞争的核心逻辑。
④ 社区的沉浸式体验：首创全息生境社区 深度打造全维浸润空间
华润置地在社区打造层面的关键洞察在于，不将社区配套视为附加亮点，而是将高净值人群对全场景舒适体验与精神满足的底层需求，通过系统性的空间设计，让社区成为自然沉浸的全维度生活载体，颠覆性的首创了——
全息生境社区
首先，项目通过建筑底层全架空抬升的设计，打破了社区与城市的物理隔阂：
底层架空形成的连续城市界面，并非单纯的空间留白，而是与滨江绿带、南侧河道深度嵌合，织构出完整的水岸慢行系统。
更关键的是，建筑底盘与滨水空间没有被围合隔离，而是以连续的廊道、花园与开放界面，让社区成为城市慢行系统的延伸。
在抬升的基础上，华润置地不惜代价，实现了4000㎡全域架空层，这也是目前为止上海最大规模的社区全域架空，这里也将成为整个社区的立体泛会所，预计将打造社区书吧，女王会客厅等等。
其次，华润置地颠覆性的在社区内打造了双首层大堂：
首层大堂通过绿坡设计与景观退台的无缝衔接，打破了建筑与园林的物理边界，从根源上减少了外界干扰，实现“推门即入绿境”的零过渡体验，让地上归家成为沉浸式的自然之旅；
地下则创新开辟约30米连续透光界面，将自然光线、树冠光影与通风系统引入地下空间，彻底解决了传统地下车库阴暗、压抑的痛点，构建出“会呼吸的地下归家枢纽”。
第三，项目还开创性的打造了约13米落差自然峡谷：
常规社区的景观设计，多停留在平面绿化或简单下沉式庭院的层面，缺乏独特性与沉浸感，难以满足高净值人群对自然共鸣、精神放松的需求
项目在社区中央开凿出约13米落差自然峡谷，这并不是简单的下沉式庭院，而是借鉴自然峡谷形态与地景艺术手法的大师作品。
效果图，以实际交付为准
这种设计的核心，是通过地形落差营造出多层次的自然景观，打破了常规社区景观的平面化局限，让居住者能够真正走进自然、感受自然，而非远距离观赏。
这种从观赏到沉浸的转变，正是对高净值人群精神需求的深刻理解。
上述种种从“需求本质”出发，以系统性空间设计替代单点配套堆砌的思路，正是高端社区从硬件竞争走向生活体验竞争的核心逻辑，也是此次澐启滨江能够实现产品突围的关键所在。
03
服务突围
重新定义塔尖生活标准
如今我们也看到很多豪宅项目也都非常注重物业服务的打造，但大多数都陷入了同质化局面，比如都会提到24小时服务、一对一管家等等，似乎这样的服务已经触到天花板了。
但有点让艳姐没想到的是，此次华润置地居然又进行了非常深度的物业服务升级，再次重新定义了整个豪宅圈的塔尖生活服务标准，打造了“润泽美好”礼仕服务体系。
可以说，这样的服务体系，也是源于对高净值人群的深度调研和观察，从资产价值、情绪价值、服务价值三大层面，满足了他们对于塔尖服务的全部幻想。
在资产价值层面，给到了客户恒定资产安全感：
高净值人群的核心痛点是豪宅作为资产配置的核心，其建筑立面、景观设施、材质配件等长期暴露在自然环境中，若缺乏专业定制化养护，易出现老化、损耗，进而影响资产价值与居住体验。
华润置地此次提出全维度的定制化养护方案，并非单纯修补破损，而是针对不同材质的特性制定专属养护周期与标准。
这种设计逻辑，本质是将房产视为需要长期保值的核心资产，通过系统性养护让建筑与景观历久弥新，既保障了居住的舒适度，也守住了资产的长期价值，契合高净值人群资产增值与生活品质并重的需求。
在情绪价值层面，通过打造润比邻社群服务体系，让高净值业主们能够在社区深度链接，感受社群的温暖感。
润比邻社群服务体系囊括了各种社群活动以及IP大节，这种设计逻辑，打破了一刀切的社群运营模式，通过精准的主题划分，让有共同需求的居民自然产生链接，从陌生人社区转变为有温度的邻里社群，满足了高净值人群对情感归属与社交质量的深层需求。
在服务价值层面，凭借华润体系的强大资源，为业主提供专属的巅峰权益：
其一，华润多美好大会员权益覆盖商业、酒店、体育场馆的全场景资源整合，尤其是上海全域万象系商业的白金卡权益，签约即赠2年期专属身份，实现居住与高端消费场景的衔接；
其二，华润品牌挚友权益通过联动华为、嘉格纳等高端品牌，以及滨江生活圈合作品牌，满足了塔尖人群对品牌认同与专属体验的需求；
其三，推出了上海罕见的宠物专享服务，精准捕捉了高净值人群“视宠物为家人”的情感诉求——
通过联通万象商业高端萌宠服务网络，提供专属预定、折扣等权益，填补了传统高端社区“宠物服务缺失”的空白，这种对细分需求的关注，正是权益体系稀缺性的核心体现。
所以也就不难理解澐启滨江能够获得众多高净值人群的集体认可，很大一部分原因是因为华润置地真正让服务成为塔尖生活的核心必选项，如果离开了这样的服务体系，就好像觉得生活好像缺了什么。这或许就是“润泽美好”礼仕服务体系的魔力所在。
04
区域突围
后滩价值的崛起
艳姐觉得此次项目能够连续两次实现逆势热销，还有一个非常关键的要素，就是项目所在的后滩板块价值的腾飞和崛起。
观察上海滨江豪宅市场可发现一个显著趋势：此前聚焦徐汇滨江、杨浦滨江的高净值客群，近年正批量将置业重心转向后滩区域。这一客群迁移现象并非偶然选择，其背后暗藏上海滨江价值阶梯重构的核心密码。
当前，45公里滨江岸线的核心区段中，住宅用地已进入“卖一块少一块”的现状，其中，后滩所处的滨江最后7公里区段，更因特殊的土地属性凸显珍贵——
这里的“九宫格”地块属于市级战略储备用地，历经十余年留白沉淀才逐步启动开发，作为黄浦江S湾沿线仅剩的核心纯住宅用地，这种先天的稀缺性的，从根源上筑牢了区域的价值根基。
城市滨江发展格局的重构，直接推动了人居价值的迭代升级。上海滨江的发展历程中，早期以陆家嘴、外滩、北外滩构成的“滨江黄金三角1.0”，核心价值锚点在于金融功能的集聚；
如今，这一格局已迭代为世博、前滩、徐汇滨江围合的“新滨江黄金三角2.0”，价值维度从单一金融属性，升级为集生态、产业、文化、商业于一体的全能复合生态。
后滩正好位于新黄金三角的几何中心，超级复合生活圈在这里已经形成。这种全维度资源聚合的生活体验，即便在全国高端市场中也属稀缺。
这种全维度价值叠加，成为驱动他们选择后滩、选择澐启滨江的核心逻辑。
结语
此次华润置地以精准的人居洞察和强大的执行力，驱动了操盘、产品、服务、区域的四重突围。
从 270° 环幕江景的稀缺资产营造，到框桶结构的个性化空间赋能，从“三栖”理念的全维生活守护，到全息生境社区的沉浸营造，再到“润泽美好”礼仕服务对塔尖服务标准的重塑，皆扎根于对人居本质的深刻洞察。
澐启滨江不仅以逆势热销印证价值，更标定了上海高端人居的新方向 ——
真正的塔尖居所，无关浮华堆砌，只在于对生活本质的深刻回应与长久赋能。
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主编：张艳
责编：marl、浩浪
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