昨天跟几个老同学吃饭，聊着聊着又说到房子。小王在燕郊有套80平的，买的时候快100万，现在挂牌价不到60万都没人看。可另一个在北京海淀上班的，前两天说她小区同户型刚成交一套，比去年还高了十几万。我说这差得也太多了吧，她回我一句：“现在这市场，不是一个中国。”
以前我们总觉得房子能保值，闭着眼买都行。但现在真不是了。我查了下数据，2025年全国70个大中城市里，三线城市有三分之一房价都在往下掉，有些地方一年跌个10%都不奇怪。可一线城市呢？北京上海今年松绑政策一出，好点的房子立马回暖，尤其学区房、地铁口那种，根本不愁卖。
我翻了好多资料，也问了做房产的朋友，总结下来一句话：以后房子不会再普涨了，能值钱的只有少数。你手里的那套，五年后是挣是赔，关键看三个东西：人、租金、地铁。
图片信息来源于网络
先说人。人往哪走，钱就往哪流。长三角、珠三角每年还能净增几十万人，租房买房的人多，市场就有底。可很多三四线城市，库存房子要卖快两年才能清完。人少了，房子自然不值钱。国家统计局前阵子说，全国人口已经开始负增长了，出生的人比死的少。这意味着以后买房的人只会越来越少。
然后是租金。现在很多人开始算这个账了。有个朋友在许昌买了套房，2020年花了100万，到现在房价只值95万，看着亏了。可月租从1800涨到了2200，一年租出去两万六，回报率2.7%还多。比存银行强，也比一些理财稳。他跟我说，现在他不指望涨价了，只要租得出去，每年白拿一笔钱，也算没白买。
反过来看那些房价高但租不出去的地方。像东莞这种，租金回报率才1.46%，你就算等房价涨10%，最后卖掉还要交契税、个税、中介费，算下来可能到手没多少。不如买个租得出去的小城市房子。
图片信息来源于网络
再说地铁。这个最实在。我表哥在南京，去年听说地铁要修到他家那边，周边房价一下跳了15%。后来真通车了，租的人多了，连带着商铺租金都涨。但也有坑的，有些地方规划图上画得好好的，结果几年不动工，房子照样卖不动。所以别信PPT，得看工地有没有机器在挖。
我自己也琢磨了好久。现在利率是降了，首套房贷能到3.8%，看着挺便宜。可你要工作不稳，这点月供也能压死人。身边就有同事被裁员，房子断供，最后贱卖还得倒贴钱。所以说到底，手里得留点活钱，至少够撑一年月供，不然风险太大。
另外，保障房也越来越起作用了。很多城市都在推，价格只有商品房一半。年轻人买不起房的，慢慢都去申请了。这部分需求一被分流，商品房压力就更大。尤其是那些位置偏、配套差的新区楼盘，想涨价基本没戏。
图片信息来源于网络
我还注意到一些细节变化。比如带人脸识别的小区，二手房能贵个8%到12%；一楼做了无障碍通道的，特别受老年人欢迎，租金能高20%；还有绿色建筑，夏天省空调费，租客愿意多掏钱。这些以前没人管，以后都会变成真金白银的溢价。
现在买房子不能再拍脑袋了。你得算账：租售比能不能做到1:500以下？楼下有没有商场地铁医院？城市财政是不是重点投产业？这三个条件满足两个，才算有点底气。
我那个在燕郊的同学，最后问我该不该割肉。我说看你图啥。你要等着炒一波赚快钱，那建议早点卖。要是就想收租，还得看有没有人真来租。他算了下，现在月租2500，月供要3200，年年倒贴，留着就是个包袱。
图片信息来源于网络
五年后，一套100万的房子到底值多少？一线城市核心地段的，可能还能到110万上下，但慢得很。新一线差不多横着走，涨跌都不大。三四线大概率要掉到80万甚至更低，年年阴跌，不知不觉就缩水了。
说白了，房子不再是稳赚不赔的资产。它开始回归“住”的本质。能让人住得方便、租得出去，才算有价值。否则，再便宜也是浪费钱。
热门跟贴