“最近有看到合适的房子吗？总价两三百万那种。”
朋友西西再给我发信息，她刚忙完婚礼，又开始把买房这件事提上日程了。其实大概从2024年中开始，他们小俩口就开启了周末看房的模式，却很难看上中意的——价格合适的房子下不了手，看得上的又超出预算。
西西在罗湖的事业单位上班，队友在福田CBD工作，两人很早就达成共识，只考虑罗湖和福田，图通勤方便配套也成熟。
同时，他们也不想掏空父母养老钱，打算靠自己买个两房就好，首付控制在40万左右，月供压力也别太大。
按照西西的要求倒推，以最低1.5成首付计算，他们的总价预算大概270万，沿着两人通勤最便利的2号线寻找福田、罗湖符合条件的小区。
从贝壳找房APP搜索结果来看，2号线沿线上，岗厦北站以西的各站点符合条件的小区基本没有，无论新房还是二手房，动辄10万+；进入罗湖地界后各站点符合条件的房源才多一些。
▲贝壳找房APP截图，以“2号线沿线、总价200-300万、两房”为筛选条件
符合条件、且挂牌房源选择相对较多的小区，楼龄都较老。
▲部分符合条件的福田罗湖二手房源
但西西又很挑剔：看不上楼龄太大的，怕“老破小”以后维护成本太高，单纯靠室内装修解决不了。
退而求其次，在2号线外找到在他们预算内的次新房，她又嫌房子周边没商场没地铁。
讲真，我以为他们要买到房，要么等再攒点钱提高预算，要么等继承父母家的房产。
但最近一个新项目的亮相，让我觉得他们有了一个新选项：罗湖首个面向人才配售的住房景福花园。项目近日已启动配售，均价约3.7万/㎡，带装修交付。
扒了一下房源价格表，两房首付最低约30万，即使是三房，首付最低也就40多万。
如果你们也有跟西西同款的看房烦恼，不妨也看看。
首付约30万起
即可安家罗湖
价格是第一步，也是最直观的冲击。
景福花园，作为罗湖首个面向人才配售的住房，项目位于2/8号线莲塘站。本次配售房源341套，其中申购门槛最低的两房和三房一卫产品，只要深户+无房+3年社保，最低专科学历即可申请。
实际上，在景福花园启动配售前，我实地去看了建面约63㎡两房和建面约90㎡三房户型的样板间。
63㎡两房是南向两房，虽然是小户型，但空间不显局促。
餐客厅一体化，公卫干湿分离，早晚的洗漱高峰也可以很高效。
样板间的设计更贴近年轻人的审美，活泼精致，也很注重实用性。
客厅用整面收纳空间替代电视背景墙，方便收纳与互动；智能收纳系统解决物品收纳问题，投影幕布秒变星空影院。
▲创意样板间实拍
我给西西算了一笔账，约63㎡两房总价约233万起，首付1.5成约35万，以等额本息按揭30年，月供大概是8412元，凭西西和队友的公积金差不多可以覆盖，房贷压力骤减，也不用担心买房导致生活质量下降。
200多万买两房在莲塘不是没其他选项，楼龄较新的基本也在2005年前后，60多㎡南向的两房总价贵上至少30多万，无论楼龄还是价格，景福花园显然是性价比更优的选择。
建面约90㎡三房，适合与父母同住、或者三口之家的家庭申购。
东向户型，白天屋里也足够敞亮。进门就看到单独的玄关位置，放置鞋柜收纳外，还可以在墙面上钉上一块洞洞板，钥匙布包雨伞等小物件往上一挂，出门或者回家时都是顺手的事儿。
L型厨房，除了收纳柜外，台面也提供阔绰的收纳空间。电饭锅、空气炸锅、咖啡壶等等，都有从容安放的位置。
餐客厅一体化，减少空间的切割，未来入住之后也能增加在公区中家庭成员的互动和交流。
公卫干湿分离，能满足早晚高峰家庭成员的洗漱需求。
▲创意样板间实拍
建面约90㎡三房总价约331万起，首付约51万起，按首套利率3.05%、等额本息的还款方式贷款30年，月供约1.19万。
除了三房一卫外，景福花园还有建面约98-115㎡三房两卫、建面约118-121㎡四房户型，最低首付分别约53万、约71万。
首付约71万起想在罗湖买110多㎡以上的纯新四房并不容易，或许也只有这里能实现。
从价格来看，景福花园为深圳人提供的，是一种“踮踮脚就能够到”的可能性。
它没有把碍于预算的年轻人推向郊区，而是为他们提供了一个安家在城市核心区的解决方案，以一种更从容、更轻松的方式。
▲景福花园北向景观
这里再补充一句，今年3月落地的深圳公积金新政，针对购买深圳保障性住房的家庭有所倾斜：
最高额度可以上浮20%，如果再叠加首次购房、多子女家庭等条件，最高上浮110%，即家庭公积金贷款最高可贷231万，且购买保障房公积金贷款最低首付比例也从此前的20%调整为15%，可以进一步减轻申购家庭的压力。
▲图源：@深圳住建
步行可达成熟配套
才是真正能掌控在手的生活
之所以觉得景福花园跟西西的买房需求高度匹配，是因为除了预算符合外，还有在这里步行可达的成熟配套。
▲景福花园周边配套
下楼就能走到景福安荟邻。
11月底开业的景福安荟邻，终于拼上莲塘片区的商业拼图，据了解，已成功汇聚超过50家优质品牌，可辐射周边三公里近20万常住人口。
▲景福安荟邻实拍
踩盘当天进商场逛了逛，发现西西最喜欢的一家咖啡馆也在这里开了新店，下个楼就能喝上。
小区门口就是2/8号线莲塘站A口。
2站到莲塘口岸，联通香港；到西西单位所在的湖贝站只需要5站，9站便可直达她老公上班的福田CBD。
论对通勤时间的掌控，地铁向来是更稳妥的方案，开车可能会塞车，但地铁的每一站，都是以分钟计时。
值得一提的是，商场还跟地铁站无缝链接，下班出地铁直接就可以逛商场再回家，便利度拉满！
深圳地铁口物业不算少，或者楼下就是商场的小区也不少，但地铁口就在小区边上，并可直连楼下商场负一层的小区并不多。
据不完全统计，深圳有超过3600个住宅小区，楼下有商场，且连着地铁站的大概二三十个，占比不到1%。
而由西至东串联起蛇口和莲塘的黄金2号线上，符合条件的住宅大概也就5个，当中海上世界双玺如今成交价约18-19万/㎡，东海花园约10.7-14万/㎡，在售新房湖贝未来城，备案均价超7万/㎡，景福花园是极具性价比的一个。
马路对面就是罗外初中部。
罗外是罗湖老牌学校，虽然近几年校方不再公布成绩，但据教育自媒体整理的数据显示，罗外教学成绩斐然：2020年公办高中录取率达83.85%，2021年中考最高分590分；今年中考，罗外13名学生被深中录取，普高率超过70%。
▲除了罗外，项目周边两公里还分布有多所学校
2022年深圳发布集团化办学实施方案，推进教育资源均衡化，而从当前成绩来看，核心校区的表现还是更为亮眼，家长也更为认可——从核心校区的学区房价格坚挺，就可以看出。
尽管西西还没成为家长，但为将来的孩子提前规划，也是一件好事。学校离家近，至少以后孩子上学，都能多睡一会儿 。（入学相关政策，以当年教育局和学校规定为准）
步行能到的除了门口学校，还有梧桐山登云道和罗湖中医院。
周末户外活动，在家门口就可以实现；日常身体调理，尤其是父母年迈需要格外用心照看的，住处周边有一家医院确实也能更放心些 。
住在景福花园，对于西西一家而言，能更好支配属于自己的生活。
卖一套少一套
机会窗口正在关闭
回到最后，也是最重要的一个问题：现在该不该买房？
不同的人当然会有不同的选择，像西西这样很想有一个自己的家、但预算只有200多万的买房人来说，扫描市区内的项目，景福花园或许就是他们的首选。
深圳已明确最新的住房保障体系，未来面向社会配售的是配售型保障房，而面向人才配售住房从2023年8月起不再新增，已批在建的存量项目卖一套少一套，也意味着，深圳买房的又一个机会窗口正在关闭。
其次，从市场现实来看，在深圳，同时满足“地铁口+成熟商业+优质学校在旁+价格洼地”这四个条件的住宅项目，凤毛麟角。
景福花园的入市，几乎是唯一能同时满足这些苛刻条件的选项。
再从项目进度来看，项目已是准现房，再过半年左右便可交付，周边地铁、商业、学校等配套都不是规划图纸上的标注，而是所见即所得。
这次景福花园仅341套房源配售，除了约98-121㎡房源外，建面约58-92㎡2-3房户型加起来不到200套，预计本次发售就会抢购一空。
对于符合条件的申请人，这更像一次“机不可失”的选拔。如果错过，未来或许很难在相似预算和地段条件下，找到匹配度这么高的项目。
我已经让西西趁元旦假期赶紧去看看房子。
根据配售公告，景福花园线上申请认购时间为：2025年12月27日9:00至2026年 1月11日18:00。
如果你的预算也在200多到300多万之间，想安家在市区，又想无缝享受各种便利配套，不妨先去了解一下，并抓紧时间准备材料进行申购。
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1.提及的所有图文资料、相关建议仅代表作者个人观点，仅供参考。不构成任何市场交易依据或投资建议，不构成开发商的任何承诺，购房者应结合自身需求自行甄别核实，审慎决策。项目最终需以向政府相关部门报批报建并通过的方案为准。买卖双方的权利义务，均以双方正式签署的《住房买卖合同》及相关补充协议约定为准。
2.文中关于项目周边交通、商业、文化教育、医疗及其他市政配套的介绍，最终以政府官方规划文件及项目现场实际交付为准。
3.文中效果图及相关图片仅为规划意向的概念设计展示，并非最终交付状态；
4.本文仅对项目周边教育氛围进行客观描述，学区划分由教育主管部门主导，将综合考量适龄学生人数、学校办学规模、区域交通状况等多重因素确定，且划分结果可能动态调整。本项目不因地理位置临近某教育设施而享有优先就读权，学位及学区相关政策最终以政府教育主管部门最新发布的官方文件为准。作者不对购房者因自行决策购房后能否就读目标学校作出任何承诺或保证。
5.本文所涉及市场相关数据信息来源于深圳市住建局官网及克而瑞、中国指数研究院、贝壳、安居客等信息平台。
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