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汤姆陪你买房的第103天：
2025年香港楼市回顾
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今天是 2025 年的最后一天。
把这一年发生过的事一件一件摊开来看，你会发现，这十二个月里，有政策的突然转向，有资金的快速进场，也有一些被忽视、却影响深远的结构性变化。
所以在 2025 年的最后一天，我们想和大家一起，把这一年真正改变香港楼市走向的 10 个关键时刻顺一遍。
*ps：我们团队制作了一份2026年楼市相关的预测文件，这份文件融合了我们的很多心血，结合了政策、资金与真实成交数据。如果你想提前看清下一年的主线，扫码即可领取。
01
400 万门槛松绑，上车盘先动
今年2月，《财政预算案》宣布放宽印花税门槛：原本只针对楼价300万以下的100元从价印花税，现在提高到400万以下。
政策一出，市场反应迅速，尤其是小户型的成交最为活跃。中原数据显示，今年前11个月，400 万以下的一、二手私楼成交约1.26万宗，预计全年相关成交可冲到1.3万宗，创下过去11年的新高。
02
拆息急跌，按息见1字头
5 月，金管局连续四次向市场注资，令银行体系结余一度升至超过1,741亿元。到了6月中，香港一个月拆息更跌到0.52厘，创下近三年新低。
按主流H按（H+1.3 厘） 计算，实际按息一度降到1.82厘，比封顶息率低了超过1.5厘。不少业主短暂体验到的，正是这段 “低息蜜月期”，让买房成本明显轻松了一大截。
03
西九住宅获批，核心区松闸
为缓解财政赤字，西九文化区在去年获政府有条件放宽住宅发展限制后，向城市规划委员会提交申请，计划兴建七幢住宅大楼，共提供1,995个单位。所有单位均面向维多利亚港海景，项目最快于2032年落成，并于今年6月获城规会批准。
这意味着，西九文化区内的部分住宅用地有望在未来公开招标。首阶段发展位置位于“君临天下”及“凯旋门”两个屋苑的前方，预计落成后将对部分低层单位的海景视野造成遮挡。
04
麦当劳卖铺，风向突变
零售及餐饮市场持续低迷，麦当劳美国总公司于今年7月突然挂牌出售其位于香港的八个铺位，并计划分阶段出售在全港持有的全部23个铺位。
这些铺位由麦当劳持有多年，即使近年整体铺位市场回调，仍能为集团带来可观收益。其中位于大角咀的一个复式大型铺位，在32年间升值约2.9倍，利润甚至超过售卖汉堡包和薯条。这也让外界再次意识到，麦当劳堪称一家“被汉堡生意耽误的地产公司”。
05
工商铺爆雷，资金退潮
香港工商铺市场持续低迷，部分在高峰期大举入市的投资者正面临流动性压力甚至财务困境。
例如，有“磁带大王”之称的陈秉志，其自住多年的薄扶林住宅已成为银主盘，今年7月更因拖欠约8,000万元债务，遭四家财务公司申请破产。
此外，由施罗德资本持有的北角“和富WORFU”商场已被银行接管，知名投资者李根兴与汤文亮也频频出售资产以应对资金压力。
06
租金破顶，租买开始算账
在持续的人才引进政策推动下，香港住宅租赁市场需求空前高涨。差饷物业估价署数据显示，私人住宅租金指数已连续多月上升，并突破2019年的历史高位。
可观的租金回报显著增强了物业的长期投资吸引力，也促使部分租客考虑“转租为买”，从而为住宅销售市场带来了来自需求端的额外支撑。
07
北部都会区开发，正式开局
最具长远意义的变革在北部都会区启航。年底，政府宣布为洪水桥/厦村新发展区约11公顷的片区招标，作为全区首个“片区开发”试点。
新模式一改过去政府主导、零散卖地的传统，引入市场力量对包含住宅、商业、产业用地的大片区域进行统一规划、整体开发。这旨在从根本上提升土地供应效率，是香港大型土地开发的一次战略性转向。
08
中资重仓，写字楼破冰
中资企业正加速进入香港商业房地产市场，反映出其对香港长远前景的看好。今年10月，阿里巴巴以72亿元购入铜锣湾港岛壹号中心最高的13层，计划用作香港总部，创下自2021年以来本地最大宗写字楼交易纪录。紧接着在12月，京东也以近35亿元收购了中环中国建设银行大厦的五成权益。
这些举动表明，多家大型中资企业正积极布局香港优质商业资产，显示出对本地市场前景的信心。
09
17.5 个月起楼，速度被改写
另一场革命则在微观建造环节创造了“香港新速度”。房屋署在牛头角彩兴路项目中，采用创新的“组装合成”建筑法，仅用17.5个月便完成一幢18层高的大楼从地基到封顶，创下香港高层建筑的最快纪录。
这既是建筑技术的突破，也标志着公营房屋建设正式迈入工业化、智能化的“快车道”，为持续缓解居住需求提供了可复制、高效率的解决方案。
10
南首即日沽清，市场情绪完成关键逆转
最具象征意义的信号出现在3月，恒基地产旗下九龙城贴市价新盘“南首”开售即实现当日卖光。这个“亲民盘”的爆火，被市场普遍视为点燃全年一手市场热情的“第一把火”，标志着买家心态从深度观望转向积极入市。
回头看 2025 年，这十件事其实是一个接一个发生的：
从印花税放宽、投资移民政策调整点燃第一波热情，到内地买家、企业资金、租赁需求不断注入市场活力，再到土地开发模式和建筑方式的革新为未来打下基础。
它们环环相扣，让香港楼市从观望、低迷的状态，慢慢回到活跃、有序、可持续的轨道。
2025年，不只是一次简单的涨跌，更像是市场在重置规则、优化结构、升级体质的一年。
迈入2026年，我们可以期待：市场会更稳、更健康，机会会更明确，买家和投资者都能在这个新起点找到属于自己的节奏。
总之，香港楼市的故事还在继续，而这一章已经翻开了一个全新的篇章。
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