2026年，九龙买房逻辑彻底变了！一个全新主场，早已被提前锁定！|九龙塘|住宅用地|何文田|启德|新界|牛池湾

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汤姆陪你买房的第106天：

2026年九龙一手新盘

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昨天我们把目光放在港岛。

今天，来看真正承载成交量、换房需求与城市更新的——九龙区。

相比港岛的新盘偏稀缺、偏高端，九龙的2026—2027年，更像是“量与结构并存”的一年：

有刚需、有换楼、有重建，也有久等多年的大型项目，开始真正走进市场。

先看大家最关注的启德区。

一个现实情况是：2026年启德区几乎没有全新大型推盘。如果想提前卡位启德未来供应，现阶段更值得关注的，是已公布规划、但未集中入市的项目，例如市场讨论度较高的花与海。

如果说港岛的新盘，更偏向资产属性和圈层感，那么九龙的优势，在于产品带宽极大。从首次置业、换楼家庭，到高端改善型买家，九龙是能在同一周期内同时满足三类需求的区域。

土瓜湾值得重点注意，随着旧区重建逐步落地，街区面貌、居住密度与配套质量正在发生变化；另外，还有一个不能忽视的重量级项目，是九龙建业筹备近20年的牛池湾大型住宅发展。项目整体涉及逾2,000伙，首批预计于第二季登场，约361伙。

话不多说，逐一开始看。

花与海 l Victoria Blossom

花语海坐落于启德承丰道16号，由长江实业集团开发，是跑道区规模瞩目的住宅项目。项目分三期发展，共提供1,005个住宅单位，预计于2027年2月至9月分阶段落成。长江实业于2021年以102.8亿元投得该地块，位于跑道区最前端临海位置，坐拥稀有的维港景观。

户型涵盖一房至三房，采用花瓣式布局环绕维港，多数单位可享开阔海景。项目前临逾11公里海滨长廊，毗邻启德都会公园、体育园及邮轮码头等地标设施，属34校网。

投资价值方面，项目兼具长江实业蓝筹发展商的品牌信誉，以及跑道区最后一幅住宅用地的稀缺优势。占据维港头排海景地段，承接启德千亿发展规划与九龙东新兴商业核心的机遇。项目规模达千余单位，选择丰富，配合“维港都会公园圈”的宜居概念与成熟配套，预计将具备显著升值潜力与持续租赁需求。

天玺•海第二期| Cullinan Harbour

还有一个值得关注的楼盘是天玺·海，位于启德承丰道26号，由新鸿基地产发展，隶属于其高端“玺”系豪宅品牌。项目分两期开发，共提供439个住宅单位，第一期2025年7月落成，第二期为11月。新地于2019年以112.6亿元投得该地块，总投资约200亿元，坐落于启德前机场跑道中段临海位置，属一线海景地段。

户型以四房大宅为主，实用面积约1,100至2,200平方呎。其中西南至西北朝向单位享有180度无遮挡维港海景，视野开阔。项目毗邻启德体育园、邮轮码头及海滨长廊，坐拥世界级体育、娱乐与休闲配套。

投资价值方面，项目承袭新地“玺”系顶级豪宅的品牌基因，延续九龙站天玺的成功定位。坐拥启德跑道区稀缺的一线海景资源，具180度全景维港景观，于香港豪宅市场中尤为珍贵。

Double Coast第二期

Double Coast二期位于启德承丰道19号，由会德丰、恒基、中海外及新世界四大发展商联手打造，是PARK PENINSULA临海住宅带上的重要组成。项目总户数达1,590伙，所在地块由四大发展商于2019年以近99亿港元投得。

项目户型涵盖开放式至三房，最大亮点在于其占据的“未来式”配套：坐拥规划中约百万呎临海商业体，毗邻启德体育园与邮轮码头，并享有即将完善的立体交通网络。所属的第34校网更是家庭客眼中的重要加分项。

这个楼盘是四大发展商共同开发的阵容，第一期的热销已验证了市场对这片土地的认可。对于看好启德完整规划的买家和投资者而言，它无疑是一个兼具居住品质与长远增长预期的核心选择。

启德海湾第二期

坐落于启德承丰道15号的启德海湾第二期，由嘉华国际、会德丰地产及中国海外三大发展商共同打造。作为跑道区规模最大的住宅项目之一，其两期共提供2,138个单位，第一期已于2024年9月入伙，关键日期为2025年3月31日；第二期预计关键日期为2026年6月30日。

项目于2019年以约127.4亿港元的地价投得，每平方呎楼面地价约11,842港元，堪称区内最具成本优势的地块之一。户型涵盖一房至三房，主打内湾宁静景观，并设有Super Marina会所与四季花漾园林。生活交通极为便利，步行可达宋皇台站，毗邻启德体育园、邮轮码头及大型公园，同时坐拥第34校网的教育资源。

启德海湾也为市场提供了一个“稳妥”的选择。三大发展商的品牌联合、首期已顺利交付的实绩，以及因较低地价而可能更具弹性的定价空间，共同构成了其核心优势。它并非以顶级豪华为卖点，而是精准切中了渴望以相对亲民门槛进驻启德新区、享受未来完整规划配套的实用型买家和投资者。

柏景峰

柏景峰坐落于九龙油塘高雅里8号，由家和置业、资本策略地产及港铁公司联合发展。项目提供748个住宅单位，其中约八成主打一房及两房户型，预计关键日期为2027年6月30日。项目依山而建，部分高层单位可享海景，并延续了“柏”系品牌的住宅理念。

屋苑紧邻港铁油塘站，作为将军澳线与观塘线的跨月台转乘站，可快速直达尖沙咀、旺角及港岛核心商业区。毗邻大本型购物中心、油塘中心及鲤鱼门海鲜街区，同时属第48小学校网。项目三面环山，环境较为宁静。

大角咀埃华街3号

大角咀埃华街3号（橡树街/埃华街发展项目）坐落于九龙油尖旺区核心，采用单幢式设计，共提供122个住宅单位，预计于2026年8月31日落成。项目坐享该区成熟的社区配套与高效交通网络，生活与出行均十分便利。

项目邻近港铁奥运站，住户可搭乘东涌线快速往返香港岛、东涌及新界各区；通过转乘，也可便捷前往机场快线青衣站，贯通内外交通。

区内生活配套齐全，奥海城、汇丰中心等大型商场汇聚，购物餐饮选择丰富；大角咀市政大厦、公共图书馆等社区设施完善，并拥大角嘴天主教小学等优质教育资源。此外，西九文化区近在咫尺，香港故宫文化博物馆、M+博物馆等世界级文化地标，为生活增添艺术氛围。

投资方面，大角咀作为九龙传统优质住宅区，地段价值历来稳健。市区重建局于区内推进的多项重建计划，正为区域带来持续活力与面貌更新。本项目规模适中，单幢设计更易于维护与管理品质，结合奥运站枢纽的交通优势、周边优质商场及稳定居住需求，预计将保持理想的租赁承接力与资产增值潜力。

牛池湾清水湾道35号项目

牛池湾清水湾道35号项目由九龙建业发展，原址为圣约瑟安老院。项目于2021年10月完成约96.58亿港元的补地价协议，每平方呎补价约4,464港元，印证了其显著的地段价值。

项目规划建设五幢58至59层住宅大厦及4层基座，总供应量达约5,005伙，规模瞩目。其中第一期361伙预计于2026年11月30日落成。社区内规划有住客会所及面积约225,618平方呎的零售设施。景观方面，向北至东北的单位可享翠绿林景，向东的中高层单位视野开阔。

项目邻近港铁彩虹站，前临清水湾道，巴士及小巴线路众多。周边生活配套成熟，步行可至牛池湾市政大厦（内含街市、体育馆及图书馆）、坪石邨街市及各类餐厅，牛池湾公园亦提供休闲空间。值得一提的是，发展方案中保育了三幢历史建筑，并将其开放为公共休憩空间，为社区增添了人文厚度。

投资价值方面，项目的核心优势在于其规模与稀缺性。坐拥逾五千伙的大型屋苑在市区已极为罕见，完善的自身配套与彩虹站的交通便利性相结合，形成了强大的居住吸引力。加之项目融合了历史保育与自然景观，不仅适合自住，其庞大的供应量和稳定的社区需求，也预示着可观的长期投资潜力。

美善同道55号重建项目

美善同道55号重建项目坐落于九龙土瓜湾，预计于2026年6月30日落成，共提供102个住宅单位。项目原址于2020年以超过4.2亿港元成交，地盘面积逾4,000平方呎，地积比率约9倍，可建楼面面积约3.6万平方呎。地理位置优越，步行约5至8分钟即可抵达港铁屯马线宋皇台站，与启德新区紧密相邻。

项目周边社区配套成熟，街市、商铺与康乐设施一应俱全，并隶属于优质的第35小学校网。除地铁外，也有多条巴士及小巴路线途经，往返港九各区十分便捷。项目预期采用现代建筑风格，主打中小型实用户型，并配备完善的住宅设施。

投资价值方面，项目主要承接两大区域发展动力。其一，土瓜湾作为传统旧区，正受惠于政府及市建局主导的大规模重建与升级，区域面貌和基础配套将持续改善。其二，毗邻的启德发展区进入成熟期，启德体育园等重大地标项目陆续启用，将显著拉动周边物业的市场关注度与价值预期。

庇利街1号

庇利街1号项目坐落于九龙土瓜湾核心，是由恒基地产、帝国集团及希慎兴业三大发展商联手打造的市区重建重点项目。项目占地约79,718平方呎，总楼面面积达约71.75万平方呎，规划兴建3幢24层高的商住大厦，预计提供约1,300个住宅单位及12万平方呎商业空间，关键日期为2027年8月31日。

项目的一大特色是设有“限呎”条款，所有单位实用面积不少于300平方呎，其中约半数单位面积介于300至480平方呎，精准贴合市场对中小型实用户型的需求。交通方面，步行十余分钟可达港铁何文田站及黄埔站，周边生活配套成熟，红磡广场、阳光广场及各类社区设施近在咫尺。

其投资价值颇为鲜明。三大蓝筹发展商的组合奠定了品牌与品质保障。值得关注的是，恒基在2021年以约81.89亿港元投得此地，每平方呎楼面地价约11,414港元，较当时市场估值低约12%，形成了显著的成本优势。

作为政府支持的市区重建项目，它位处发展成熟的九龙心脏地带，加之“限呎”设计切实迎合了首次置业者和投资者的需求，预计未来无论在租赁还是转售市场都将表现出良好的流动性。

山谷道15至21号重建项目

山谷道15至21号重建项目在九龙何文田传统核心地段，步行数分钟即可抵达港铁何文田站，坐拥观塘线与屯马线双轨交汇的枢纽优势。由此出发，约9分钟可达尖沙咀，12分钟即至金钟，高效连接港九核心商业区。

项目所属的第34校网声名卓著，区内拥有陈瑞祺（喇沙）小学、何文田官立中学等多所优质学府，教育资源丰厚，历来备受家庭客青睐。

何文田站上盖及周边发展日趋成熟，例如朗贤峰设有专属升降机直通地铁站，而瑜一项目的新出口也已启用，区域面貌与便捷度持续提升。在此背景下，本项目预期将以现代化设计及完善的住客设施亮相。

投资价值方面，项目聚合了多项关键优势。何文田作为传统中产住宅区，物业价值根基稳固。本项目不仅享有双地铁交汇带来的强劲交通便利与租赁需求，更凭借顶尖校网持续吸引家庭买家。加之市区重建局正积极推动本区更新，整体环境与配套将不断优化，尤为适合追求资产稳健增值的投资者关注。

九龙荣光街88号

九龙荣光街88号项目由市区重建局于2022年10月批出，由信和置业与招商局置地组成的财团以约23.88亿港元中标，每平方呎楼面地价约8,571港元。项目位于荣光街72至118号，占地约3.1万平方呎，总楼面面积约27.9万平方呎。规划提供458个住宅单位及约4.6万平方呎商业零售空间，预计关键日期为2028年7月25日。

项目地理位置便利，步行约5至6分钟可达港铁土瓜湾站，部分高层单位更可享有维港海景。根据发展要求，所有住宅单位实用面积不小于300平方呎，其中半数单位面积须少于480平方呎，以中小型户型为主导，精准贴合市场需求。

该项目的合作模式颇具特色，市建局将持有商业部分的三成权益，并设有分红机制：当卖楼收益超过60亿港元后，市建局可参与分红。此外，项目须遵循九龙城土瓜湾小区发展的总体设计指引，旨在与周边重建项目产生协同效应，整体提升区域的宜居性与空间连接性。

投资价值方面，项目具备多项优势。其每呎楼面地价低于当时市场估值下限，土地成本相对合理，为日后定价留下了弹性空间。项目坐拥屯马线通车带来的交通利好，加之土瓜湾区内多个重建项目持续推进，整体环境将持续升级。产品定位上，主打的中小型单位能有效迎合首置及上车客需求，458伙的供应量适中，预计将享有稳定的市场承接力与长期增值潜力。

土瓜湾启明街28号重建项目

市建局于2017年3月启动的启明街/荣光街发展项目，旨在重建启明街4至28号及荣光街29至33号地段，范围涵盖启明大楼与爱华大厦。这两栋楼宇均建于1958年至1963年间，楼高8层，涉及125个业权、约180户家庭及30个地铺。

该项目将与毗邻的荣光街项目合并发展，合并后预计提供约410个住宅单位及3,700平方米商业空间，总投资约20多亿港元。规划中，合并地块将释放约300平方米作公共休憩空间，并透过开辟新道路改善区域交通。目前，旧有建筑的拆卸工程已完成，整体项目预计于2026/27年度落成。

项目为合资格的自住业主提供“楼换楼”选择，业主可选取现金补偿，或置换同一地块新建项目中的住宅单位。作为土瓜湾“小区重建新社区”计划的重要组成，该项目与周边多个重建计划协同推进，共同推动土瓜湾核心区域的城市更新与社区转型。

土瓜湾鸿福街/银汉街重建项目

市建局土瓜湾鸿福街/银汉街发展项目于2021年10月招标，由嘉里建设以55.878亿港元投得，每平方呎楼面地价约12,591港元。项目占地约4.93万平方呎，总可建楼面面积逾44.37万平方呎，规划提供约665个住宅单位及约7.39万平方呎商业空间。

项目计划兴建包含约750个中小型单位的住宅、商业零售基座及地下停车场。发展商须遵循九龙城土瓜湾小区“总体设计要求”进行建设，以确保与周边市建局项目协同发展，整体提升区域的宜居性与空间连接性，使其成为区内重要的交通与社区枢纽。

该地段历史上为上世纪五十至八十年代的土瓜湾街市所在地，街市迁离后逐渐老旧，市建局自2016年起启动本区重建。嘉里建设表示，将在项目中融入可持续发展理念，推动社区活化与更新。

Park College-九龙塘现楼豪宅

Park College项目位于传统豪宅地段九龙塘衙前围道，由兴胜创建于2017年以2.4亿港元收购旧楼重建，并于2020年获建筑图则批准。项目为8层高住宅连2层地库，总楼面面积约2.45万平方呎，仅设11个单位，包括3户复式（3,022-3,060平方呎）及8户三房套（1,400-1,478平方呎）。项目已获发满意纸，属现楼发售，并设有4个示范单位供参观。

项目坐落于九龙塘核心，前临九龙仔公园绿意景观，同时坐拥41名校网优质教育资源，深受注重子女教育的家庭青睐。发展商当年每呎楼面地价约11,234港元，项目将分批次以招标形式发售，计划先行推出稀缺的复式大户。

投资价值方面，项目的核心优势在于其极度稀缺性及现楼属性。仅11伙的供应、特别是面积逾3,000平方呎的复式户型，在市场中已属罕见藏品。地处传统豪宅区，兼具永久景观与顶尖校网，为其奠定了坚实的价值基础。而且本项目以现楼姿态发售，规避了楼花不确定性，为看重即买即住与资产保值的实力买家，提供了一个具备长期收藏价值的优质选择。

玫瑰街23至34号重建项目-九龙塘豪宅

玫瑰街23至34号重建项目位于九龙又一村传统中高档住宅区，由新世界发展于2022年11月透过强拍以底价20.75亿港元统一业权后推进。项目已于2024年正式动工，获准兴建一幢8层高住宅连地库，总楼面面积约11.68万平方呎，计划提供逾110个住宅单位，并以三房至四房特色大户型为主打。

项目地理位置优越，步行约8至10分钟可达港铁石硤尾站及九龙塘站，生活配套成熟便捷。约10分钟步程即可抵达大型商场“又一城”，该商场占地逾百万平方呎，汇聚超过200间商铺。景观方面，西南向高层单位可远眺主教山翠绿景致，东北向则以又一居楼景为主。

投资价值方面，项目具备清晰的市场定位与地段优势。新世界发展作为香港主要发展商之一，其品牌信誉与销售策略为项目增添信心。项目坐落的又一村属低密度豪宅区，环境清幽且邻近九龙塘名校网，历来深受家庭客及专业人士青睐。单幢式设计供应有限，主打大户型精准对接改善型住房需求；加之双地铁站覆盖与“又一城”商圈的便利，使其同时享有宁静与繁华。该区租务市场一向稳定，重建后带来的现代化住宅规格，预计将进一步强化其长期保值与增值潜力。

广播道79号项目-九龙塘豪宅

广播道79号项目坐落于九龙塘广播道传统豪宅区，由丽新发展于2021年10月以16.083亿港元投得，其前身为香港电台教育电视中心。项目占地约23,864平方呎，最高可建楼面约71,591平方呎，每平方呎楼面地价约22,464港元。规划提供46个住宅单位，包括2幢独立屋，主力户型为约1,000平方呎的豪华住宅，总投资额约23亿港元，预计于2026年9月30日落成。

项目位于星辉豪庭与尚御之间，属低密度清幽地段。广播道昔日因多家电视台总部汇集而有“五台山”之称，承载着独特的历史与文化记忆。该地块曾吸引17家发展商竞投，最终地价较约15年前的同区地皮高出约1.3倍，充分反映了该地段价值的显著提升。

投资价值方面，项目的核心优势在于其无可复制的稀缺性。此为2006年后广播道首幅推出的官地，供应极度稀缺。仅46个单位的限量供应，以及主打约千呎豪宅的定位，精准对标高端市场需求。市场预估其售价将从每平方呎约3.5万港元起跳，结合独一无二的地段底蕴与产品稀缺性，预计将具备突出的长期收藏与增值潜力。

龙翔道188号-低密度豪宅项目

龙翔道188号项目由九龙仓集团发展，坐落于九龙龙翔道与狮子山隧道公路交汇处。项目规划兴建四幢住宅大厦，分四期发展，共提供133个住宅单位。产品主打建筑面积2,000平方呎或以上的中大型单位，涵盖三房及四房超级豪宅户型，将由会德丰地产负责销售。

项目地理位置优越，步行约15至20分钟可达港铁九龙塘站，龙翔道沿线有众多巴士及小巴线路贯通港九新界。居所享开扬翠绿山景，部分单位更前临龙翔道公园景致。周边属九龙塘传统优质校网，教育资源丰富，十分契合注重生活品质与子女教育的家庭需求。

投资价值方面，项目的稀缺性与地段是其核心优势。作为九龙仓集团旗下的蓝筹发展项目，其品质有坚实保障。发展商于2018年以124.5亿港元投得此地，每平方呎楼面地价约2.85万港元。此类低密度、大型单位的豪宅项目在九龙区本就极为罕见，加之坐拥永久山景与名校网加持，奠定了其显著的保值与升值基础。项目规划配备完善会所设施，为追求尊贵生活体验与长线资产增长的买家，提供了一个值得瞩目的选择。

发祥街1号-大型市区重建项目

发祥街1号项目坐落于九龙长沙湾，由华润集团与华润置地（海外）合作开发，前身为潜发仓库。项目规划兴建6幢38至41层高的住宅大厦，总楼面面积约161.69万平方呎。其中第一期将提供507个住宅单位及13.2万平方呎商业空间，预计于2028年11月25日落成，并会配备长者日间中心等社区设施。

项目地理位置优越，步行十余分钟即可抵达港铁长沙湾站、荔枝角站及南昌站，畅达港九各区。周边生活配套成熟，毗邻碧海蓝天、泓景台等屋苑商场，元州街及青山道一带商铺林立，购物便利。项目东北向单位视野开阔，高层住户更可眺望翠绿山景。

投资价值方面，项目展现出显著的长期潜力。华润集团作为实力雄厚的国企发展商，为项目提供了坚实的品牌背书。尤为值得注意的是，项目补地价金额高达137.34亿港元，创下香港历史次高纪录，这充分反映了发展商乃至市场对区域长远前景的强烈信心。长沙湾本身是配套完善的成熟社区，三地铁站覆盖的交通网络赋予了其高度的出行便利性。加之项目自身规模庞大，具备明显的规模效应，预计将同时吸引自住买家与投资者的目光。

九龙湾国际展贸中心重建项目

九龙湾国际展贸中心重建项目由亿京发展牵头的财团于2021年以约105亿港元收购，并于2025年7月获城规会批准重建方案。项目将兴建4幢住宅大厦、1幢写字楼及1幢混合式大楼，建筑高度达140米，总楼面面积约178.7万平方呎。规划提供1,470个住宅单位，平均面积约484平方呎，并设有720间酒店客房。

项目位于九龙湾展贸径1号，占地约2.2公顷，毗邻港铁九龙湾站及牛头角站，周边环绕Mega Box、德福广场等大型商业设施。原址的九龙湾国际展览中心于1995年落成，已于2024年6月结束营运，为整体重建腾出空间。项目也从最初纯商业规划，调整为融合住宅、商业与酒店的综合性发展模式。

项目以中等面积户型为主，贴合家庭实际需求；加之涵盖写字楼与酒店的多元业态组合，有望带来稳定的综合租金收益。其140米的建筑高度在区内颇具标志性，高层单位视野开阔。在九龙东优质住宅供应相对有限的背景下，此大型综合项目预计将有效填补市场空缺。

安达臣道长实港人首置上车盘

长实于2020年5月以49.5亿港元投得观塘安达臣道旧石矿场地皮，每平方呎楼面地价约4,546港元。项目规划提供约2,900个住宅单位，总楼面面积约108.88万平方呎，包括6幢24至32层高的住宅大楼及4幢独立洋房。所有单位实用面积介于250至500平方呎，户型配比为20%开放式、25%一房及55%两房。

根据政府“首置”计划，该项目将拨出不少于1,000个单位（包括200个开放式、250个一房及550个两房），以市场价格的八折出售予合资格申请人。

值得关注的是，项目于2024年9月因部分钢筋配置与获批图则不符而需停工调查，相关预售申请多次未获批准。廉政公署就事件拘捕10人，涉及全部6座住宅大楼的工程质量问题。

投资分析方面，项目的核心特点与风险并存。其1,000个折扣“首置”单位及独特的洋房设计具有一定吸引力，中小型户型也贴合市场需求。然而，潜在的买家与投资者需充分知悉并密切关注其工程质量事件的后续处理进展、整改结果及最终的预售安排，这些因素将直接影响项目的市场信心与推进时间表。

从整体结构来看，2026年的九龙新盘，并不是“量突然放大”的一年，而是“供给位置重新分布”的一年。

一方面，启德、新蒲岗等成熟或半成熟板块，新增供应明显放缓，市场进入以存量博弈为主的阶段；另一方面，土瓜湾、牛池湾等经历多年规划、重建与整合的区域，开始真正进入兑现期。

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