日前，苍南发布《关于《苍南县县城中心区40-1、40-6等地块规划条件论证报告》的公示》，将该地块建筑限高为由249米调整为150米。
前些年，温州不少城市建设重点板块，地块规划时都调高了建筑高度，以超高层形式建设地标建筑，提升城市形象。
如今，当温州城市形象提升目标基本实现，再加上高层政策导向、楼市及经济形势变化，今后新的超高层建筑预计会越来越少。
01
2019年起，温州启动了一大批超高层项目。经过五六年建设，如今初见成效，极大地提升了温州城市形象。
此前温州城市形象不佳，严重影响了城市声誉，通过建设超高层建筑提升城市形象，在当时是非常有必要的。
温州抓住了那一轮房地产热潮，推进了这批超高层项目的建设，从而扭转了温州城市形象不佳的局面。
随着这批超高层建筑陆续建成，温州的城市形象，这些年在市民口中、网络上的口碑明显好转。
瓯江两岸的超高层建筑
令人意外的是，温州在这一轮超高层项目的推进力度，比大家想象中更猛烈。在此过程中，既取得了成绩，也留下了一些问题。
首先，超高层建筑总量较多。
按开工计算，当前温州300米以上超高层建筑6座，超越杭州、宁波；200-300米区间的超高层建筑9座（不含停工项目），与宁波差距不大。
滨江CBD确实需要集中建设超高层商办建筑，但各县（市、区）都纷纷跟进，争相建设超高层建筑，甚至相互之间比高度，导致总量大增、分散布局。
略显分散的超高层建筑
其次，部分超高层建筑高度过高。
当高层建筑大多在80-100米区间，作为区域地标的超高层建筑，更适合建在150-200米区间。
但是，温州很多区域地标，高度超200米甚至超300米，与周边建筑不协调，显得很突兀，并没有将城市形象做到最佳。
过于突兀的超高层建筑
更大的问题在于，房地产形势急转直下后，多个超高层项目艰难推进，甚至停工。比如，温州中心、凯迪中心等。
在温州已经拥有大量超高层建筑、城市形象成功提升的情况下，今后温州新的超高层建筑该控制了，应率先解决那些艰难、停工超高层项目。
停工的温州中心与崛起的滨江CBD
02
超高层建筑的诞生，本来出于因国际大都市寸土寸金，向空中要地，实现收益最大化。
发达国家的国际大都市，超高层建筑具有集聚效应，往往集中布局在市中心，形成CBD。
从某种程度来讲，一个区域超高层建筑越多，意味着该区域越发达，地价、房价、租金也越高。
CBD的集聚效应
然而在国内，超高层建筑一定程度上受行政因素影响，不仅仅在地级市，甚至很多县（市、区）都在追求高度、建设地标。
就温州而言，除了作为核心城区的鹿城区，龙湾、瓯海、永嘉、乐清、瑞安、平阳纷纷上马超200米甚至超300米的超高层建筑，苍南也曾有建超200米地标的规划（如今下调至150米）。
孤立的超高层建筑
事实上，超高层建筑的建设、运营、维护成本，远远高于普通高层建筑。建筑越高，各方面成本同样也越高。
高约300米的超高层建筑，建安成本或达约15000元/㎡。即便建成后，每天的运营、维护成本，高达数十万元。
这也意味着，作为商办物业，需每天净租金收益达到2元/㎡以上。结合运营、维护成本，按90%出租率计算，每天毛租金要在3.4-3.8元/㎡，才能达到盈亏平衡。
每天3.4-3.8元/㎡，还略高于温州租金最贵的商务楼合众大厦。而温州其他多数商务楼，无法到达这样的租金水平。
近年，随着经济下行，再加上新交付商务楼数量增加，温州不少商务楼都出现了空置率上升、租金水平下滑现象。
就连温州知名地标世贸中心，每天租金都普遍不足2元/㎡。而今年以来，世贸中心多套房源的二手成交价，已跌至约5000元/㎡。
世贸中心
除了商务楼，这些超高层建筑往往还包括高端酒店。然而近年，在经济下行背景下，高端酒店同样受到了严重冲击。
在温州，包括置地时代中心、香开万里等超高层建筑在内，建成后高端酒店物业普遍空置，并没有成功引进相关酒店。（相关内容：《温州一批地标长时间空置！到底怎么回事？「链接」》，点击左侧链接查看）
就当前的经济环境而言，在温州已有一批超高层建筑之后，新项目确实该控制了。
否则，无论是对现有商办物业，还是对新项目来讲，都是一个沉重的负担。
03
正因超高层商办物业是亏本买卖，从而不少超高层建筑都与住宅地块捆绑，通过住宅的利润来维持超高层建筑的高成本。
同时，通过销售部分商办物业，也能回笼一些建设资金。
若按商务楼销售，优质地段一般也仅售约15000元/㎡。这对于高约300米的超高层建筑来讲，仅仅覆盖这部分物业的建安成本，还不含其他自持物业（比如高端酒店）的建安成本及整座建筑的运营、维护成本。
就此，部分开发商往往将其改造为类住宅，包括商业大平层、LOFT公寓等，以实现更多溢价。
可以看出，温州的超高层商办物业大多分割出售，这不利于该地标的长期运营。世贸中心的低房价、低租金，正是典型案例。
温州市区的超高层建筑
如今随着经济下行，无论住宅还是商办物业的销售都很困难。当开发商资金回笼困难，这些超高层建筑的进展自然受到了影响，部分项目甚至停工、烂尾。
比如，温州中心、凯迪中心。另外位于永嘉三江的国鸿中心也曾停工，现已复工。
其中温州中心已烂尾多年，该项目已破产清算，寻找新的投资人，但一直无人接盘。
温州中心
凯迪中心仅完成北区地块的建设，包括高约249米地标在内的南区地块，也已停工多年。
凯迪中心
可以看出，将超高层建筑与住宅绑定的做法，在楼市上行期可行，一旦楼市下行，就会暴露出一系列问题，致使其难以正常运转。
04
过去10多年，国内建设了全球约一半的超高层建筑。正因各地超高层建筑所暴露出的一系列问题，近年国家层面开始控制超高层建筑。
超高层建筑群
2020年4月，住建部和国家发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，对超高层建筑进行管控，要求一般不准新建500米以上建筑，250米以上建筑要严控。
2021年9月，住建部又下发了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，要求城区常住人口300万人口以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑。
从后来各大超高层建筑的建设情况来看，2021年这份征求意见稿，并没有得到执行，而2020年发布的《通知》已全面落实。
如今，当中央城市工作会议又一次明确严格限制超高层建筑，2021年这份征求意见稿的内容，今后落实的可能性，越来越大。
新建、在建的超高层建筑
当温州提升城市形象的阶段性目标已经达到，结合当前经济形势、政策导向，接下来该控制超高层建筑的建设了，尤其是250米以上超高层建筑更需严控。
对于温州中心、凯迪中心等建设存在困难的超高层建筑，有必要采取相关措施，推动其复工、续建。否则，停工、烂尾的超高层建筑，反而成为城市疮疤。
那么，如何推动这些超高层建筑的复工、续建？我们不妨看看其他城市的做法。
1.降低高度。
近年，深圳、苏州、成都、武汉、南宁、沈阳、大连等城市，都有在建超高层建筑降低高度的先例。这有利于降低开发商建设、运营、维护成本，减少商办物业供应量。
那么，温州这些遇到困难的超高层建筑，亦可考虑适当降低高度，更快推进项目建成。
像凯迪中心周边住宅普遍不高于80米，建设总高度约249米的超高层建筑，视觉上会过于突兀，降至180米左右会更协调，而楼顶高度可降至约150米。
若真有高度需求，可降低实际楼顶高度，通过造型构筑物、天线等，将总高度拉高，这样的建设成本比实体建筑低很多。
凯迪中心工地及周边建筑高度
2.功能变更。
在长沙，为推进商办项目的顺利建设与库存去化，对部分存量项目允许由商办性质更改为住宅性质。
那么，温州这些遇到困难的超高层建筑，既然最终会以商业大平层等类住宅形式销售，不如干脆将其更改为住宅，以更好地推动超高层建筑的房源去化。
尽管当前楼市依旧低迷，但优质的江景房依旧受高净值人群欢迎。
比如，温州中心的住宅，在缺乏其他配套的情况下，仅凭江景好，二手房价依旧远远高于七都岛上其他住宅。
还有三江商务区的超高层住宅温州1号，同样吸引了大量高净值人群。一些富豪放弃了置信原墅，搬到温州1号超高层住宅里。
那么，像温州中心等具备优质江景资源的超高层建筑，若改为住宅功能，同样有一定的市场。
温州中心江景房
3.国企注资
由地方国企购置部分超高层建筑的商办物业，用于招引、培育产业，或购置其附带的库存住宅，用于拆迁安置、人才住房、保障性住房等。
当项目的库存房源得以销售，资金顺利回笼，就有望成功推动项目复工。
超高层建筑与附带住宅
总之，通过降低成本、推动销售、注入资金等方面，更有希望打破现有僵局，尽快推进项目复工。
接下来，若无特殊情况，温州应严控新的超高层项目，同时严控“退二进三”的工业厂房办公等，让企业办公需求更好地走进现有商务楼。
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