当年曹德旺聊起房地产的未来，不少人都觉得他在说胡话，还嘲笑他不懂行情。
可现在回头一看才发现，在房地产这件事上，他反倒看得最透彻！
现在市面上那些二三十层的高层住宅，问题是越来越多了。二手房挂出来的数量越来越多，价格却一个劲往下掉，看得人心里没底。
为啥现在大家都不待见高层住宅了？到了2026年，房地产又会迎来哪5大转折？
从抢高楼到选好房
以前大家买房，不管户型好不好、采光够不够，先抢到手再说，尤其是高层住宅，越高越受欢迎。
但2026年，这种“盲目抢房”的情况彻底过去了，“住得舒服”成了大家最看重的点。
这背后主要是政策在引导，2025年底住建部发布了《关于提升住房品质的意见》，明确要让大家“住上更好的房子”，从房屋建设标准、设计水平到后期维护都做了详细要求。
现在各地也跟着出台了具体规定，比如杭州要求160平米以上的大户型层高至少3.15米，保证空间宽敞；北京鼓励高层住宅首层做架空层，增加大家活动的公共空间。
对咱们中老年人来说，这是个好消息，以后买房不用再担心“楼间距太近、白天要开灯”“隔音差、邻居动静都听得见”这些问题了，开发商会更注重房屋的实用性和舒适度。
二手房成交易主力
过去买房，大家更倾向于买新房，觉得“新的就是好的”。
但2026年，二手房可能会第一次超过新房，成为市场上交易最多的房子。
这是因为一方面，最近几年新房开工量在减少，2025年1到11月全国住宅新开工面积降了快20%，新房供给少了；
另一方面，二手房“即买即住、配套成熟”的优势越来越明显，而且现在“带押过户”政策全国都普及了，卖二手房不用先还清贷款，流程简化了很多，交易起来更方便。
对应的，新房市场也在调整方向，不再像以前那样建大量刚需小户型，而是把重点放在了改善型住房上。
比如一线城市开始主推140平米以上的大户型，还搭配精装和智能家电；三四线城市则针对刚需推出小三居，用低总价和购房补贴吸引大家买，加快消化库存。
对想换房的家庭来说，以后“卖旧买新”会更顺畅，改善居住条件的机会也更多了。
高层住宅遇冷，低密住宅更受欢迎
曹德旺当年预警的“高层住宅成负担”，在2026年表现得越来越明显。
现在很多老的高层住宅都出现了电梯老化、外墙脱落、消防设施损坏等问题，维修起来又贵又麻烦。
比如北京有个2008年建的小区，电梯用了十几年，半年内就坏了30多次，还发生过小孩被困的情况。
要换一部电梯得几十万，还得三分之二以上的业主同意才行，低层业主觉得自己不用电梯不愿出钱，租房的人也不配合，很多小区的维修都推进不下去。
正因为这些问题，2026年大家越来越不喜欢高层住宅，政策也开始限制超高层住宅的建设。
相反，楼层低、密度小的住宅更受欢迎，比如多层洋房、小高层，不仅居住起来更安静，电梯不用等太久，后期维护也简单。
对中老年人来说，住这样的房子，上下楼更方便，安全性也更高。
老房子迎来“新生”
以前提到老房子，大家都觉得“老破小”不值钱，居住体验差。但2026年，政府会大力推进城市更新，老房子也能迎来“第二春”。
和以前简单的“刷墙补路”不同，现在的城市更新更注重“原拆原建”和“自主更新”，就是把破旧的老房子拆掉，在原地建品质更好的新房，或者让居民自己选择怎么改造。
比如北京的桦皮厂8号楼，通过“原拆原建”，用了3个多月就完成了改造，不仅层高变高了、采光变好了，隔音效果也提升了，居民告别了以前的居住痛点。
而且政府还鼓励对老房子做节能改造，冬天更暖和、夏天更凉快，后期居住成本也降低了。对住在老小区的中老年人来说，不用搬家就能住上新房，这可是实实在在的福利。
限购逐步取消，市场分化更明显
以前很多城市都有限购政策，不是想买房就能买。
但2026年，限购政策可能会在全国范围内逐步取消，尤其是2025年底北京放宽了非京籍家庭的购房条件，给其他城市做了示范。
这并不是说楼市又要“热起来”了，而是让真正有住房需求的人能买到房。
需要注意的是，限购取消后，房地产市场的分化会更明显。
像长三角、珠三角这些人口持续流入的大城市，房价可能会稳中有升；而那些人口不断流出的三四线城市，房价可能还是会保持低位。
对咱们普通人来说，以后买房不能再“随便买”了，要先看城市的人口趋势和配套设施，比如学校、医院、菜市场这些生活必需的设施齐不齐全，这样买的房子才不会贬值，住得也方便。
说到底，2026年房地产的这些转折，本质上就是让房子回归“用来住”的本质，囤房增值的时代已经彻底过去了。
对咱们中老年人来说，买房不用再纠结“能不能升值”，重点看“住得安不安心、舒不舒服”就好；手里有多套房子的，也别再抱着“等涨价”的想法，及时变现换成品质好的自住房，才是更稳妥的选择。
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