多年前曹德旺就说过，房子本质上就是砖头水泥，高层建筑日后会变成大麻烦。那时候地产市场正热火朝天，大家都觉得房价只会涨，不会跌。地产从业者和投资人当时没把这话当回事，甚至有人公开说他不懂行。结果几年过去，市场真变了样。
2025年全国二手房挂牌量破920万套，成交周期拉长到187天。三四线城市房价直接跌到每平米几千块，相当于买辆车钱。曹德旺问的那个问题，谁来接盘多余房产，现在成了现实。富人手里房子够住，普通人根本买不起。
2026年地产市场第一个转折是泡沫彻底破灭，投资神话不再。过去几年房价调整已持续40个月，2025年新房销售面积同比降6.8%，销售额降9.6%。机构预测2026年销售面积再跌6.2%，整体市场还在底部徘徊。
核心城市可能止跌，但外围地区承压加重。炒房群体现在手里房产成了包袱，每月还贷压力大，出租难。曹德旺早年拒绝进地产，坚持做玻璃，现在看来避开了大坑。那些死扛的企业债务缠身，部分已濒临破产。
第二个转折是房价分化加剧，不同城市地段拉开差距。2026年一线城市优质资产可能回稳，住宅价格小涨，但整体全国房价预计还跌10%到15%。高盛报告指出，基准情形下房价再降10-15%，悲观时达30%。
二三线城市继续下探，租金也跟跌，2026年预计降3%。城镇化从高速转向稳定，需求放缓。人口老龄化加剧，65岁以上老人房产释放，供需进一步失衡。边缘城市房价可能成葱价，成交冷清。
第三个转折是政策力度升级，一次性给足避免添油战术。中央经济工作会议强调稳定市场，因城施策控增量去库存。求是杂志文章指出，政策要符合预期，不能让市场博弈。2026年作为十五五开局，供给端严控新地，盘活存量。
鼓励收购商品房转保障房，600万套保障房入市平衡需求。房产税讨论持续，部分城市对空置房加征税款。政府加强舆论引导，监测法拍房数量和房企债务重组，避免敏感指标引发恐慌。
第四个转折是供给结构优化，从规模扩张转品质开发。2025年土地出让中，高层比例已降，2026年继续推动好房子建设。开发商不再盲目盖高层，转向洋房和小高层项目。存量时代来临，控增量成重点。
机构报告显示，新房开工面积较峰值降76%，行业进入修复通道。但库存去化慢，房企信用风险高。标普预计2026年销售额降6-7%，额外措施逐步推出。国有资产证券化拓宽渠道，公募REITs扩容提振写字楼成交。
第五个转折是需求侧变化，居住属性回归主导。出生率下降和收入放缓压低购买力，投资者需求低迷。租金持续跌，更多人选择租房而非购房。保障房大量入市，低30%价格解决刚需。市场逻辑从投资转向生存，注重物业和维修基金。
富裕群体用脚投票，迁出老旧高层。留守老人和低收入者增多，社区支付能力降，形成恶性循环。高层维护成本高，电梯老化事故频发，集体决策难。拆迁成本数亿，旧楼多转廉租公寓。
曹德旺的观点经时间检验，房地产从暴利时代转向基础产业。2026年市场探底向稳，但分化明显。核心城市好地段有机会，外围承压大。多套房持有者需优化资产，别抱幻想。过去模式走到底，转型空间广但需适应新规。购房者逻辑变了，看重实用而非涨幅。机构如中指研究院测算，中性情形下市场收窄降幅，但结构性机会在好城市好房子。整体调整期延续，理性应对是关键。
地产链见底信号渐现，2026年销售投资负增长收窄。专家如孟晓苏预测止跌回升，但过去言论有争议。瑞银数据开工面积降76%，房价腰斩路径类似日本但更严重。老龄化速度快，生育率从1.3到1.0只用3年。失业潮和消费萎缩加剧，出口下滑双位数。1.5万亿外债到期压人民币，外汇储备风险高。负反馈循环启动，房价跌引发违约，银行坏账升，法拍房压价。
曹德旺预言落地，房价三大巨变。多套房持有者抓窗口期止损。十五五强调稳定，供给管理严控增量。舆论引导敏感指标，专家解读房企重组。香港楼市上行，住宅涨10%，但中国内地仍在底部。广州徘徊，成交加速但守底。珠海地产凋零，业主预告烧楼，澳门衰退影响大。
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