大家好，我是地产高富帅。
行业深度调整的四年，游戏规则早已完成了进化，从一味追求规模取胜到如今强调产品驱动战略，房企阵营进入了急速淘汰赛。
在国央企主导行业进程的三年来，国央企之间的竞争似乎更加激烈，早期不少非市场化经营的国央企已经掉队，取而代之的是一批专注于产品与运营的“生力军”。
其中，中国金茂作为一家早期黑马房企，在经历阶段性亏损后，用一年时间迅速进入主流赛道，2025年更是直接杀入行业TOP10，完成华丽转身。
央企黑马终究进阶骏马，这家总部位于北京的超级央企，到底如何做到绝地反击，它的路径，或许值得众多房企思考与借鉴。
引领产品升级，弯道超车
行业近十年，谈到豪宅产品IP，金茂府系列无疑是最具辨识度的标签之一，这也是作为北方房企阵营里面最具备辨识度的产品线。
金茂府本身就是代表着科技豪宅的独立赛道，在标准化成为主流的高周转年代显得尤为突出，因此，这种差异化定位让中国金茂跑赢了上半场。
随着行业下半场的慢慢来临，加上早期中国金茂布局了很多二三线城市的产业新城项目，高库存成为这一时期中国金茂的痛点。
要知道，中国金茂的最核心竞争力就是金茂府IP，并不擅长与其他房企竞争3-4线城市高周转项目，布局城市运营项目可谓是中国金茂的一次战略误判。
可以看到，2024年之前的几年，中国金茂投资力度迅速回落，如何去化早期投资的大批量城市运营项目，成为这一时期核心经营方向。
这一时期作为一家央企来说，其对市场的研判就显得尤为重要，哪怕亏损，中国金茂也顶住了压力，持续去库存为后期发力打好基础。
2024开始，中国金茂开启了全新的产品升级战略，这也是其恢复拿地之后，这家央企首次对外发声回归一二线城市，正式推出“金玉满堂”全新住宅产品系矩阵。
这也是央企阵营里面产品线最为清晰的，四大产品与四大生活场景息息相关，又与拿地研判紧密相连，以独特的美学基调与高阶生活方式主张，迅速占领目标客群心智。
四大产品线向高能级城市的核心市场注入强心剂，也成为中国金茂在2025年销售业绩跨越式增长、行业排名显著跃升的坚实基石。
在高能级城市的改善与高端住宅市场，中国金茂2025年共有7个金茂府系、7个璞系、4个满系和5个棠系项目全新首开亮相市场。
北京金茂满曜，依托成熟城区配套与清晰的改善客群定位，成为2025年朝阳区普通住宅销售套数、销售面积双项第一。
北京金茂璞逸丰宜精准对接高净值改善客群，全年网签32.48亿，为四环内新房签约金额销冠，也是璞系落地北京的首个代表作，北京仍然是中国金茂的核心战场之一。
在上海，中国金茂年度总签约销售额超过221.44亿，位列全市房企TOP10，这也是在最强对手阵营的上海，中国金茂至今取得的最好战绩。
江湾金茂府四开四捷，首开即创下北上海高端市场热销纪录；润雲金茂府首开即罄；虹口内环的金茂·璞元项目首开迅速售罄，凭借差异化产品力成为上海内环豪宅市场的现象级选择。
在南京市场，金茂的产品线直接全线铺开，成为了南京高端市场上的绝对领袖，去年底刚开盘的江宁金茂府，更是首期房源在48小时内售罄。
金茂南京东山金茂晓棠，全年销售近600套，成为全南京套数冠军，体现了产品力对需求的激发。
这一时期的中国金茂，属于果断决策的全面胜利，以极致产品与真诚服务“破局”
组织构架升级，轻松上阵
近3年，作为行业调整其最关键的三年，房价触底仍然还需要时间消化，规模论消失，房企组织调整成为管理变革聚焦点，有的开发环境势必需要新的组织体系。
可以看到，行业从18万亿体量回落到如今每年7-8万亿，不同的客户需求必然需要新的团队配置，组织构架的全面升级与调整势在必行。
在央企阵营里面，中国金茂再次首开先河，从早期最为熟知的三级管控直接过渡到二级管控，形成了如今的总部集权管理，地区公司强执行战略。
在高周转规模论时代，各家房企过多的追求强投资与强开发，但是如今已经是改善时代，产品深度运营必然需要与城市聚焦经营绑定。
很显然，这种操盘思路最需要的就是减少沟通环节，特别是产品与营销，客研的协同调动，势必要精准落地，二级管控更符合整体市场需求。
很显然，中国金茂再次引领了这一轮的最新行业组织升级，其战略眼光与决策效率绝对是央企阵营中的扛把子。
从近一年的经营效益来看，绝对是持续有效的。
根据中国金茂管理层的披露，公司成立了费用管控专班，经过两年的组织架构调整，管理单位从43个降到了20个。
2024年管理费用同比下降了15.9%，2025年在上年的基础上又压降了5%。上半年销售费用同比下降了15%，财务费用也在下降。
随着优质项目的上市，公司正逐渐进入高去化率高溢价-现金流回正周期缩短-新获取优质项目-盈利能力提升的正向循环。
有了新项目的持续盈利，加上早期库存项目的持续去化，实现自我造血，进而实现盈利能力的继续提升。
某种程度上来说，本次中国金茂的高端产品线的持续发力与组织调整相辅相成，管理效率提升就意味着项目操盘质量的提升，也就意味着业绩可持续产出。
关键人才升级，逆势突破
从开发商视角综合来看，这已经不是早期高周转时代简单复制的生意，行业早进入了精细化运营的新时代。
因此，高素质的专业人才持续补充势必成为各大头部房企的头等战略，人才管理与发展始终是每一家企业发展的基石
这两年来，中国金茂作为最新变道进入全面改善产品线的央企，人才挖角始终走在了最前线，从产品，运营，营销三大核心职能入手，开启了金茂式猎聘时代。
2024年开始，随着组织构架的更新，金茂首先聚焦的就是营销核心中高管的人才挖角，一年之内，多位标杆房企营销悍将加盟，成为这一时期行业持续关注对象。
要知道，从去年2025年的中国金茂的业绩表现来看，营销体系重塑是其最大体现，产品故事性的重塑是其一大特点。
针对年轻客群的“居住适配”、“社交需求”、“多元服务”的需求的变化，也成为金茂营销思路的调整重点。
金茂对于整体营销节奏的把控也章法得当，每个新项目的推盘时间都经历多重考量，与当地的市场节奏，去化特点，客群数据精细化对标。
随后，中国金茂也迅速引进多位项目总，设计总等中高层核心人才，在这一特殊时期助力金茂在项目一线提升管理水平，为一线客户保驾护航。
整个2025年，中国金茂高效人才引进工作从未间断，在整个行业也实属罕见，也体现了金茂对“人才驱动转型”的坚定信念。
总结：脱胎换骨
行业进入下半场关键阶段，“不进则退”已成为铁律，尽管央企有着资金的传统优势，但是没有根本从产品驱动角度重新思考运营管理，几乎都是败局。
未能完成这一思维转变的企业，即便资金雄厚，也会因产品不受市场欢迎、资产运营效率低下而陷入困境。
中国金茂抓住了行业转型的最底层思考，形成了脱胎换骨的巨变，已经成为了房企转型的典型案例。
中国金茂的成功逆袭，验证了从“金融游戏”回归“制造+服务”本质、以卓越产品为核心进行系统性重塑这条路径的可行性。
对于其他企业而言，这不再是一道选择题，而是一道生死攸关的必答题。唯有坚定走产品驱动之路，才能在未来的行业格局中占据一席之地。
今天就聊到这里，有对中国金茂有想分享的朋友，也可以留言讨论。
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