岁末年初，又到总结与展望之时。
回顾过去一年房地产行业的波澜起伏，市场是否已经触底？政策工具箱是否充分发力？广州楼市又是否成功突围？
近期陆续出炉的年终数据，为这些问题提供了清晰的答案。
1月2日，广州市住房和城乡建设局局长蔡胜在采访中披露了关键信息：2025年前11个月，广州一二手住宅市场总成交量实现同比增长4.1%。
在行业深度调整的背景下，这份成绩单堪称亮眼。
01
市场深度调整，韧性于分化中显现
具体来看，2025年广州楼市呈现出几个鲜明的特点。
一是分化加剧，改善型需求成为成交主力，豪宅市场走出独立疯涨行情。数据显示，2025年前11个月广州一手住宅预售面积553.27万平方米，增长8.6%；新房网签套数同比增长5.5%。这显示出供应端信心与市场活跃度的同步回升。
从结构看，90-144平方米户型一手住宅预售面积同比增长22.6%，同面积段及144平方米以上二手房签约面积同比分别增长7%和10.4%。改善型需求正在进一步主导市场。
而在豪宅这一细分赛道里，广州楼市更是“高开疯走”。
综合数据显示，2025年1-11月，广州一二手千万豪宅同比双双增长超25%，成为北上广深中唯一实现双增长的城市，增幅稳居四城之首。
在豪宅这一赛道，广州断层领先北上深。
更惊人的是，克而瑞数据显示，今年1-11个月，广州总价千万以上住宅成交占比已攀升至18.5%，其中3000万以上顶豪成交套数同比激增超60%；5000万-1亿元级顶豪更是从去年17套跃升至105套，增幅超5倍。
而备受瞩目的年度项目保利玥玺湾成为2025年全国唯一“开盘即破百亿”的豪宅项目，单日成交236套，最高单价冲到30万元/㎡，狂揽106亿元，凭一己之力改写了全国豪宅市场的成交纪录，甚至由此带动全市商品住宅成交量价环比齐升，成交量环比上升4.2%，成交均价环比上升26.16%，创2021年以来月度环比涨幅新高。
保利玥玺湾实景图
二是存量市场正在主导行业转型，二手房市场活跃度飙升。根据披露数据，前11个月，广州二手住宅成交9.34万套，同比增长10.7%，占全市住宅总成交量的比例达57.7%。“卖一买一”的置换链条正在加速运转，成为激活市场的重要引擎。
这与房地产市场整体发展趋势相符。尽管行业处于深度调整期，但近年二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍然保持较快增长，发展潜力依然巨大。
基于市场的走势，行业巨头也正在加速布局二手房交易服务。据报道，保利发展的全资子公司保利和润，自2025年8月以来已在广州、佛山、西安、杭州、厦门、南京等城市，开设近二十家聚焦高端存量房产交易服务的门店——保利高屋行。1月5日，保利高屋行在上海的第一家门店正式开业，并计划年内开设7-8家门店。
三是区域分化中见活力。根据广州中原研究发展部，2025年各区域能级成交结构基本与2024年保持相近态势，花都等区域成交份额保持不变，中心区受海珠、荔湾、天河“价格适宜+高使用率”新房入市以及豪宅热销带动，成交占比提高一成。天河区更是凭借顶豪项目入市推动新房均价同比上涨6%，成为全市唯一房价上涨区域。
但另一方面，远郊区域的二手房市场成交则更为活跃。番禺、南沙等四区二手房成交同比增长13.2%，而天河、越秀二手成交同比分别下降10.7%、17.4%。
四是房票成交表现突出，加速推动市场去化。房票政策成为2025年广州楼市的重要变量。根据公开披露数据，截至12月初，全市累计发放1411张房票，发放金额18.68亿元，已使用1041张房票（跨区使用153张，使用率超七成），消化存量商品房792套（含9个车位），其中城中村改造项目共发放1245张房票，发放金额15.41亿元。另有通过房票认购房源约5500套，认购面积超55万平方米，认购资金约98亿元。
关于房票对去化的积极作用，举个更具象的例子，去年天河区多个项目被纳入柯木塱、凌塘村等旧改房票安置范围，促使部分楼盘一个月成交激增至将近200套。
02
政策托底蓄力，市场静候新平衡
从5月下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；8月“商转公”政策落地；9月扩大公积金提取范围；12月发布公告，今年1月1日起执行不满两年卖房增值税降至3%……
回过头来看，2025年广州全面取消了限购、限售、限贷等限制性措施。在史上最宽松政策周期的托举下，广州楼市在市场自我调节中反复筑底。
在信贷政策方面，广州首付比例均已降至15%，房贷利率一般约为3%，为市场创造了极为宽松的金融环境。
价格方面，尽管仍未完全止跌，但是跌幅收窄，临近年末广州中心区域多个热门项目甚至已经实现止跌回升，连连上涨。
对于2026年市场走势，《求是》开年刊文《改善和稳定房地产市场预期》，释放出今年“稳市场”“促回暖”的强烈信号。
而业内保持保持谨慎乐观。广州中原研究发展部指出，当前房价止跌迹象未现，行业信心仍需修复，短期价格或持续承压，但跌幅有望收窄。预估全年成交1800万㎡左右，同比增长1%-2%。
广州市住建局则表示，将以“好房子”建设为总抓手，通过“控增量、去库存、优供给”精准施策，推动市场向供需平衡、结构合理的发展新模式转型，巩固当前止跌回稳态势。
展望新的一年，在政策暖风与市场自身韧性的共同作用下，再加上房票继续发挥积极作用，广州楼市在供需之间寻找新的、更健康的平衡点。
--THE END--
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