近日，小易从三亚市自然资源和规划局最新公示发现，抱坡片区和市一中片区同时启动了控规修编。这两个片区加起来超过1.5万亩的土地，将迎来重要调整。
抱坡片区：重点补齐交通和配套短板
抱坡片区北临绕城高速、南接环岛高铁，西至育新路、东至华侨学校，总面积944.34公顷（14165.1亩）。其中，开发边界为620.02公顷，这为未来一个时期内片区的集中建设活动划定了核心的地理与政策空间。
抱坡片区区位示意图 来源：三亚市人民政府网
抱坡片区规划范围示意图 来源：三亚市人民政府网
此次的修编报告显示，片区开发程度已过半，但仍有大量土地待整合：
现状建设用地524.39公顷，占总面积的55.54%。其中，居住、商业服务和工矿仓储用地占比较大，而公共管理、绿地广场等公共服务与开放空间用地相对不足。
抱坡片区现状用地图 来源：三亚市人民政府网
现状非建设用地419.95公顷，占总面积的44.46%。主要由耕地、林地和园地构成。这部分土地的属性与未来的用途调整，是本次规划修编需要重点论证与解决的核心问题之一。
本次修编赋予抱坡片区极高的战略定位，将建设为集 “自贸创新、城市服务、政务服务和生态宜居”于一体的城市综合组团。
控规用地实施评估图 来源：三亚市人民政府网
此外，本次修编还对片区内的建设用地布局与规模做出了系统性安排。规划建设用地总量为614.92公顷，各类用地占比清晰地反映了规划意图：
公共服务大幅提升：公共管理与公共服务用地占比规划至20.28%，体现了补齐短板的决心。
交通支撑优先：道路交通用地占比大幅提高至25.22%，旨在构建强大的路网骨架以支撑片区发展。
控规道路交通设施评估图 来源：三亚市人民政府网
用地结构优化：商业服务业用地占比规划为9.03%，较现状更为集约；同时保障了充足的居住与绿开空间。
可见，抱坡片区的修编是一次基于详尽现状分析、面向长远发展的规划。
市一中片区：优化用地布局，提升中心区品质
位于三亚中心城区的市一中片区同样也将启动控规修编。该片区总面积74.21公顷（约1113亩），北临海南环岛铁路，南至凤凰路，西至海润路，距离三亚动车站仅约1公里，区位条件优越，但问题同样突出。
目前片区存在四大核心问题：
首先是土地利用效率不高。片区内还有3.41公顷的工业用地，这些工业用地和住宅区混在一起，不仅影响生活环境，也没能发挥出中心城区土地应有的价值。
来源：三亚市人民政府网
其次是路网问题突出。现有的育秀路、海润路等主要干道，因为跨线桥引桥的阻隔，成了交通堵点。内部道路系统更是缺失严重，除了主干道外，次干路和支路基本没有形成系统。
再者是公共服务设施不足。除了已经建成的三亚市第一中学外，片区缺乏社区级的公园、文化、体育和养老设施。居民日常生活中的很多基本需求都得不到满足。
最后是规划与实际脱节。现在的控制性详细规划是2019年编制的，很多内容已经跟不上2023年批复的《三亚市国土空间总体规划》的要求。而且片区内大量已建区域与现行规划存在矛盾，导致规划很难落地实施。
来源：三亚市人民政府网
小易注意到，此次公布的修编论证报告中提到了一个很现实的问题：在规划范围内的33个建设用地地块中，目前只有4个地块是完全按照控规要求实施的。
内部路网方面，除了工业园路建成外，其他规划道路都还没实施，部分规划道路甚至与已建的小区重叠。
来源：三亚市人民政府网
这种情况导致片区的整体发展受到了很大限制。比如说，规划中的体育用地、医疗卫生用地等都还没有落地，社区级的配套设施更是缺乏。
来源：三亚市人民政府网
那么，这次规划修编打算怎么解决这些问题呢？
第一是优化用地布局。重点调整那些工业用地，让它们转型升级为更符合中心城区定位的功能，比如商业或者公共服务设施。这样既能提升土地价值，也能改善片区环境。
第二是完善道路系统。这不是简单修几条路的问题，而是要系统性地完善次干路和支路网，打通那些断头路，让片区内部的交通能够顺畅起来。
第三是补齐公共服务短板。除了完善教育设施外，重点补充文化、体育、养老等配套设施，建立一个完整的生活圈，让居民在家门口就能满足基本生活需求。
三亚市区实景图 来源：网易海南房产
这次三亚对两大片区进行控规修编释放了一个很明确的信号：加快推进中心城区的提质升级。小易会持续关注后续进展，第一时间为大家带来最新消息。
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