回顾刚过去的2025年，上海楼市虽面临众多挑战，但仍诞生了5大“百亿楼盘”，在冰封的行情中破冰而出。
这五个百亿盘，各有传奇，以220.3亿元登顶年度销冠上海壹号院，全年五开五罄；金陵华庭以累计近220亿元的销售额紧咬比分，双峰并立。
紧随其后的是华润置地的翡雲悦府，这个10万+/㎡的豪宅项目，全年卖掉了1123套，揽金160亿。
这个项目不仅是全国单价10w+楼盘里套数最高的，也是上海年内唯一销售套数破千的项目，顺手就包揽了上海销售面积、销售套数第一名。
留意一下销售套数榜也很有意思，去年上海全市销售套数Top 5，仅华润置地一家就包揽了三席，除了榜首的翡云悦府，还有销售套数排在第二的时代之城，排在第四的中環置地中心。
还有上年底前入市，首开日光、刷爆头条的澐启滨江，短短一个月，该项目就热销318套，揽金66亿，剑指2026年王座。
这么硬核的业绩，也让华润置地毫无悬念地登顶上海全年权益销售榜首位。
此外，前滩南的前滩公馆，续销的保利世博天悦，也都跻身到了“百亿俱乐部”之列。
几个百亿盘，构成了上海楼市的顶流头部，也成为支撑市场繁荣的中坚力量。你能看到：
哪怕市场再冷，照样有人能够通杀。
这些百亿项目中，有的话题不断，有的强势掘金，但真要找个最有看点的，还得是翡雲悦府。
不同于其他坐拥黄金地段、汇集顶流标签的豪宅，翡雲悦府所处的“新杨思”，既无滨江稀缺景观，也非传统老钱腹地。
它更像浦东一张“白纸作画”，未来尚存想象，先天便少了几分众人追逐的爆款基因。
但该项目仍然能和烫金地段的豪宅同台竞技，强势闯入百亿阵营。
仅8个多月，连续开盘12次，3次触发积分，共卖出1123套房子，算一下相当于月均流速达到了“恐怖”的140套，视线之内，罕有敌手。
同时，项目首开认购939组，创下了上海2025新房认购率最高记录。
盘点一下，仅在翡雲悦府这一个项目，华润置地上海团队就一口气打破了五个记录：
去年上海市场认购率最高、流速最快、销售套数最多、销售面积最大，以及全国单价10w+楼盘里套数最高。
这也给我们提供了一个很好的观察切口，可以看见上海楼市乃至整个行业的竞争，已步入全新维度，艳姐总结了观察到的三个现象。
01
现象一
从“谁卖的好”
到“谁能突破板块上限”
在很多地产项目还在比拼谁卖的好、谁去化速度快、谁能日光的时候，一些项目在另一个维度，悄悄完成了另一个创举：
抢夺板块定价权，打破板块上限值。
具体来说，就是刺破板块价格的“天花板”，展现了完美的价格冲关；同时又实现现象级热销，走出了独立行情。
以上海市场为窗口，我们可以浦东新杨思来举例。
这个板块的规划能级很高，蓝图勾画的也颇具想象力，但此前入市的项目市场业绩都不温不火，甚至面临去化难题，既聚拢不起人气，也抢占不了榜一，遑论去刺激市场购买力。
很明显，这个板块需要一个能真正能定义板块价值的标杆项目，来担当板块价值崛起的强大引擎，来充当区域价值的锚点。
也是在这里，华润置地打了一场相当经典的“突破板块上限”的经典战例。
2024年11月，华润联合体经过202轮鏖战，以40%的中止溢价在新杨思拿地，楼面价达到7.4万/㎡，板块地王诞生。
仅仅三个月后，在市场还没反应过来时，新杨思“旧地王”旁再添“新地王”，至此，上海第一个“双地王”项目就此诞生。
“双地王”一出，迅速吸引了市场的高度关注，奠定了项目独有的基调，为后续塑造高端豪宅价值体系埋下伏笔。
“轰地王”还仅仅是第一步，因为板块内新房均价维持在9w-10w的价格，华润置地要保本，整盘均价要去跨越式挑战12w+，带头去当板块的“价格刺破者”，难度系数呈几何级上升。
华润置地上来先发起了一场“认知战”，重新梳理新杨思的的想象力，把新杨思这个金色中环重点区域中唯一定位“国际消费中心”的板块，塑造为锚定消费的浦东3.0的增长极，与陆家嘴、张江三心鼎立，助力浦东的世界进程。
这些价值体系亮点，让新杨思强势闯入大众视野，价值深入人心，彻底改写市场对板块的认知，让新杨思成为了继陆家嘴、前滩、张江之后的下一个置业热土。
这一系列的打法，不仅向市场与客户传递出坚实信心，更昭示着它激活板块、赋能未来的魄力与实力。
这样强大的市场说服力，不是所有开发商都能具备的，它很大程度上基于行业的积淀、精准的判断与兑现诺言的能力。
随后翡雲悦府的首开均价达到10.72万，并以爆卖的姿态席卷市场，让浦东内中环卖出了内环的价格，一下子就把新杨思这个板块的上限再度往上拉升了一截。
曾经的中产板块，如今顺利跃升到豪宅区。
更重要的是，翡雲悦府也想市场传递了一个关键的信号：
行情下行期，它是捅破板块价格天花板的存在；行情上行期，更将是价值跳涨的领头羊。
回过头来复盘，这一系列的布局如同一盘精心落子的大棋局，极大地放大了新杨思的的整体板块价值与想象空间。
其实不止新杨思这一个案例，去年华润置地上海团队打造的几个项目，不仅销售套数榜上名列前茅，无一例外都突破了板块的天花板：
中環置地中心
成为宝山南大板块的现象级红盘，时代之城
在嘉定南翔板块展现出的强大市场统治力，以及澐启滨江
以年末现象级黑马的姿态刷屏……
多留意下华润置地上海团队针对几个爆款项目的营销操盘手法，无一不是“快节奏+抢节点”的高速打法，节奏快到能拉出残影，在时间维度上实现了对同行的精准碾压。
速度快的同时，几个项目的操盘团队也是制造话题的高手，自拿地起便悬念不断、热度不坠，同时又始终保持着高阶的价值输出与品牌定力，牢牢占据用户心智与话题头条，形成难以逾越的品牌护城河。
几乎可以这么说，除了华润置地，换做其他普通的项目，或者再更换一个开发商，项目所在板块的整体激活程度，都不一定能达到如此高的层级。
02
现象二
从“造房子”
到“城市投资开发运营商”
回到具体的实操层面，抛开浦东新杨思板块的价值跃升，关键是赢在了哪里？
艳姐的观察是：
运营之王和超级央企的双重底盘托举。
①运营之王，“第二曲线”业务重构行业逻辑；
如果你以为华润置地是单一的“开发商”，那你就错了！
这几年，从“开发商”向“城市运营商”的身份革新，已成为头部房企的战略共识。
上行期，头部房企拼规模，拼利润；下行期头部房企拼战略转型，拼商业模式，这才是头部房企未来能“活得好、活得久”的本质。
刚刚过去的2025年，保利发展、中海等头部央企还在维系2000亿的规模，但问题是随着城市大拆大建时代结束，2000亿的规模又能维持多少年？
换句话说，地产上半场是大开发，地产下半场是城市运营。
以华润置地为代表的少数巨头，是“城市运营商”转型的经典案例，除了数字上的领先，深层的底层语境是，只有活得好、活得久，才有动力和能力去造“好房子”，去激活城市动能。
华润置地能成为“运营之王”的一大标签——片区统筹开发模式。
2008年，华润置地在深圳南山大冲村的283㎡旧改，集统筹、规划、开发、建设、运营为一体，以“街区+MALL”的商业创新、产业生态链、公共空间升级，将城中村蜕变为深圳科创中枢，号称“南山模式”。
深圳万象天地
自南山模式开始，华润置地一路开挂，先后摸索出以“新型城镇化建设”为核心的温州龙港模式、以“文商旅片区统筹”为核心的三亚海棠湾模式、以“文体基建设运营”为核心的深圳大运模式。
放眼全国，在国内任何一个城市任何一个板块的运营，都可以从华润置地这4大模式中找到解决方案。
这一套不断进化的城市运营方法论，已经成为行业学习复制的模板，但能发挥最大的势能的还得看华润置地自己。
②
超级央企，全业态闭环重构城市价值新坐标。
大家知道，城市运营并不是一锤子买卖，周期短则3、5年，长则8年、甚至10年，这意味着前期需要巨大的资金投入。
所以，为什么是华润置地敢于为“城市运营商”持续投入？又率先完成了向“城市运营商”的身份革新？
艳姐觉得，这不仅是因为过去华润置地成功案例奠定的行业信誉，更因为：不管是华润置地还是其背后的母公司华润集团，钱袋子够扎实、底盘够厚。
放眼整个行业，比华润置地财务表现还要稳健的，寥寥无几，何况背后还站着“航母级”的华润集团。
在母公司全链路资源底盘支持下，华润置地完全具备强大的片区运营托底能力，为城市定锚价值新坐标，所以才能在上海的不同区域、不同板块，打造了诸多地标红盘。
城市运营开发商的特殊角色+片区统筹的强大实力，为华润置地构建了强大的护城河，也是其区别于其他开发商最关键的底层逻辑。
我们常说，选择产品，是选择它所承诺的未来，更是选择其背后的支撑体系，这一点在翡云悦府和背后的华润置地身上，更加具象化呈现了。
说白了，正是因为在良好的底盘之上还在全力以赴，不管是品牌还是产品，都从细节中扎扎实实地打动了客户，所以翡云悦府才可以在快节奏的推盘中不断加深产品品牌形象，也得到了最好的回馈，也由此成为2025年：
上海楼市的又一个传奇。
03
现象三
从“卖点堆砌”
到“打包生活方案”
过去一年来，被称为“好房子元年”，关于什么是“好房子”的问题，正在重构整个房地产行业的价值坐标系，各大房企纷纷拿出了“压箱底的宝贝”，
我们看到，华润置地推出了“三好十二优”产品体系；绿城拿出沉淀多年的《好房子产品标准2025》，滨江以“五好房子”勾勒人居理想，龙湖更是布了高达435条细化条款的《龙湖好房子产品标准》……
行业正在从过去比拼材质、配置的“参数竞赛”，转向体系化、理念化的产品哲学之争。
拿华润置地的“好房子”产品体系举例，这套体系将“好房子”的抽象理念，细化为“好社区、好产品、好服务”三大维度下的十二项具体场景。
在这套体系中，房子不再是孤立的存在，而是生活的容器，行业创新正在从单一的产品点状创新，走向系统性的生活解决方案。
拿已经经过市场业绩验证的翡雲悦府为例，可以观察华润这套产品体系落地的细节。
大面积采用LOW-E玻璃与铝板的立面，构筑了超大尺寸玻璃与超高窗墙比，让外立面的玻璃占比达到了远超同类产品的约80%。
在阳光下，整栋建筑仿佛巨大的水晶棱镜，墙面仿佛在光线下自然“隐形”，室内外空间在光影里温和地对话。
从大堂星级酒店式会所的穹顶水晶灯，到下沉庭院里精心设计的社交空间，再到连接社区与街区的活力通道，前卫的设计风格能让你感受到某种超越项目本身的"未来美学艺术"。
翡雲悦府示范区实景图
华润置地上海公司也将这套产品体系进一步延伸拓展，让产品更具海派的精致与气质，将国际化的审美，细腻地融入本地的生活肌理，让“好房子”的标准，向上海这座讲究“腔调”与“实用”的城市深度致敬。
艳姐此前曾提到过，华润置地的很多产品设计是具备“市场领创能力的”，通俗点说就是在华润置地项目露面之前，开发商不敢、不舍或干脆想不到还能这么做。
比如中環置地中心最大特色就是大量的270度转角窗设计，在此之后，越来越多开发商都在非市区的项目中落地了270度转角窗，但只要一细问，基本都是：学华润置地的。
在翡雲悦府这个项目上，同样有产品“领创能力”的体现，比如通过承重结构优化出的三面飘窗，得以让主卧利用整面飘窗打造嵌入式收纳系统，解放衣柜空间；卫生间利用飘窗打造双台盆，空出一侧引入天光的梳妆空间……
比如从玄关的双面柜到宛如“变形金刚”般的储物系统，再到卫生间墙体内的隐藏式收纳，你会发现这个家的储物能力远超视觉预期，这些都得归功于华润MAX收纳体系的功劳。
在上海市场，这些都是华润置地率先打磨成熟、推向市场的创举，相信未来又会在业内掀起一场变革潮流。
此外， 华润置地提出的“润泽美好”服务体系， 这个体系概括下来就是要做 好 三件事：
通过细致的维护标准，让房子“老得慢一点”；嫁接资源为业主创造便捷和有温度的生活内容，让生活“幸福多一点”；通过社群运营链接志趣相投的友邻，让邻里“联结紧一些”。
这套服务并非千篇一律，强调“一项一策”，意思是会根据每个项目的地段、文化和居住人群的特点，来定制服务方案。
整个体系的目标很清晰：让房子在时间里保值，让生活在社区里增值。
过去，“服务”一词在地产行业的链条里，常常被排在“开发”与“销售”之后，像是一种必要的“售后”。而现在，以华润置地为代表的开发商，正试图把服务的基因，前置到项目规划之初。
当大家在“硬件”上越来越趋同时，真正的差异，将在漫长的居住岁月里，通过看不见的“软件”，也就是持续的服务与运营来显现。
结语：
当行业告别粗放增长，真正的高手早已登高望远，站在三个维度上构筑起自己的价值壁垒：
用片区运营能力重塑板块价值，用系统产品能力定义生活标准，用全周期服务能力护航资产未来。
华润置地通过翡雲悦府向市场展示了一个完整的能力闭环：以"造城者"的格局拉升板块天花板，以"产品家"的匠心构建生活场景，以"运营商"的远见守护长期价值。
这恰恰解释了为何在充满挑战的2025年，翡雲悦府能够逆市创下上海新房认购率纪录：无论如何，市场永远会为真正具有系统优势的价值创造者用脚投票。
单点优势的时代已然终结，系统能力的时代正在开启。那些能够将城市远见、产品哲学与运营智慧融为一体的企业，终将成为穿越周期的赢家。
主编：张艳
责编：浩浪、Eric、行轮
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