最近，重庆渝中区一个老小区华宇渝州新都因为车位问题引起轩然大波。
华宇渝州新都小区交房都已经差不多20年了，但之前它的车位只租不售。如今小区车位突然开售，各种问题很多，引起了广大业主的不满。
更重要的是，业主找到了当年的规划图，使得华宇渝州新都在车位规划建设上隐瞒多年的重大违规问题随之浮出水面，进一步加剧了与业主之间的矛盾。
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事出反常，开发商捂了近20年的车库拿出来卖了
2004年华宇集团旗下重庆业瑞房地产开发有限公司拿下了渝中区大坪石油路地块，开发了渝州新都小区。项目建筑面积约30万方，容积率4左右，拿地价格是每亩265万元，折算楼面价不到1000元/㎡。
华宇渝州新都小区2006年交房，到如今差不多已经20年了。然而离奇的是，20年多，华宇渝州新都小区的车位20年来一直只租不售，这种情况在重庆极为罕见。
为什么华宇渝州新都的车位开发商要捂20年都不卖呢？答案恐怕只能问蒋老板。我国也的确没有明文规定小区的车位必须何时出售，蒋老板如果要把车库永远捂在手里只租不售，其实也是可以的。
但是最近，华宇又突然把渝州新都的产权车位全部拿出来出售了。这又是为什么呢？
重庆业瑞房地产开发有限公司落款于2025年12月25日的一份公告称，渝州新都住宅地块的车位于2025年取得了重庆市不动产权证，相应车库车位于2025年12月27日起开始销售。
2025年12月29日开发商正式张贴出《关于渝州新都车位销售的说明》，将实际租赁业主的优先购买权延长至2026年1月3日。
同时，开发商在车位销售中心也张贴了关于渝州新都车位销售的说明以及相关的各种证件信息。
根据情况说明，华宇渝州新都本次销售车位中1号库（A库）无抵押，2号库（B库）/3号库（C库）抵押给了重庆渝欣创商业管理有限公司，目前已取得该公司出具的《同意抵押物出售的函》。
重庆渝欣创商业管理有限公司是重庆渝富控股集团有限公司全资子公司，属于重庆本地国企。公司拥有重庆业瑞房地产开发有限公司相应的停车用房的抵押权，所以同意重庆业瑞房地产开发有限公司出售相应车位来还债。
也就是说，开发商将捂在手里20年未售的车位突然拿出来卖，可能主要还是为了还债。
值得一提的是，华宇物业在2014年因种种原因退出了华宇渝州新都小区的物业服务，2014年开始由重庆鑫龙智慧社区生活服务集团有限公司为渝州新都小区业主提供物业服务。
因为车位未出售，重庆业瑞房地产开发有限公司这些年一直在收取业主们的车位租金，但却又没有向鑫龙物业公司缴纳车库的物业管理费。根据该物业公司催缴函，重庆业瑞房地产开发有限公司已经欠下鑫龙物业公司2014年至2025年的物管费37万多元。
另外，重庆业瑞房地产开发有限公司目前陷入多个诉讼当中，今年还被两次公告其欠交土地增值税，2025年10月15日九龙坡税务局发布的公告显示，其欠交土地增值税的金额高达7833519.2元。
从以上种种情况来看，重庆业瑞房地产开发有限公司的财务状况，实在是令人担忧。
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惊爆大瓜，华宇渝州新都隐瞒多年重大问题浮出水面
根据公示信息，华宇渝州新都车库产权时间到2044年，如今仅剩下18年。车位备案均价约在17-18万，打折之后再算上大修和契税的话，平均成本大约在16万左右。
有租赁车位业主说，此前二十年租金都快交了小十万了。现在如果再掏16万左右才能把它买下来。那我之前交的10万算什么？加起来不就是26万买一个车位吗？这样算下来确实很闹心。
2025年12月30日，有业主代表整理了《关于渝州新都车位风险告知书》，列举了可能存在的多项重大风险，读者可以看图片内容，我们不再赘述。
另外最重要的是，业主找到了华宇渝州新都当年的施工图纸，华宇渝州新都车库规划建设隐瞒多年的重大违规问题随之浮出了水面。
业主对比施工图纸发现，华宇渝州新都小区规划审批车位应有997个，其中车库车位868个，室外停车位129个。
华宇渝州新都小区2700多户，即便按规划修建997个车位，小区车位配比依旧很低。然而华宇渝州新都实际交付的车库车位仅有473个，与规划中868个车库车位相比严重缩水，有395个车位缺口。
那么，华宇渝州新都小区缩水的395个车库车位到底去哪里了？为什么华宇渝州新都能够顺利通过各类相关验收？
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离了大谱，渝州新都缩水的车位到底去哪儿了
大家都知道，不同时期的小区车位配比不同。地方政府主要通过城市规划管理技术规定来限定小区最低车位配比。
早年间因为私家车较少，所以2002年版《重庆市城市规划管理技术规定》对车位配比要求很低，直到2006年后才提高了配比要求。
根据2002版《重庆市城市规划管理技术规定》第十七条，新建、改建、扩建的建筑必须按规定设置停车位。停车位的数量由建筑面积确定，居住建筑每300平方米至少设置1个停车位，公共建筑每200平方米至少设置1个停车位；其中，地面停车位应不少于总停车位的10％。
华宇渝州新都2004年拿地，2006年交房，所以需要遵守2002版《重庆市城市规划管理技术规定》，华宇渝州新都施工图纸规划的997个车位，正是基于该版规定下最低建设车位数。
我们来从华宇渝州新都施工图中地块主要经济指标看看车位数量是怎么计算来的。
小区住宅建筑面积约276656.1㎡，按照住宅300㎡至少1个车位的规定，所以小区住宅对应车位至少应为923个。
公共建筑包括商业建筑面积11797.21㎡，小区配套建筑面积1560㎡，幼儿园建筑1433.67㎡，三者合计14790.88㎡，按照公共建筑200㎡至少1个车位的规定，对应车位至少74个。
所以华宇渝州新都最低车位要求为923+74=997个。少一个都不符合当期重庆城市规划技术管理的规定。
因为华宇渝州新都的室外地面车位设计了129个，故小区室内有产权的车库车位最少应为997-129=868个。
另外从施工图主要经济指标上看，华宇渝州新都地下面积16076㎡；另外还有地上停车库建筑面积2106㎡。
有朋友看到这里可能会感到奇怪，车库不是应该设计在地下才不计容积率吗？为什么会设计地上停车库呢？
因为2002版《重庆市城市规划管理技术规定》对容积率的定义和现在是不同的，当时的定义是：容积率等于总建筑面积除以单位土地面积。
后来因为停车难问题日益突出，重庆的容积率计算公式在2005年7月之后才被调整为地上总建筑面积（不含地下）除以单位土地面积。
换言之，2005年7月之前的项目地下车库面积是要计算容积率的，多建车位意味着要少建住宅或商业，开发商当然不愿多建哪怕一个车位。只是因为管理规定了最低配比，开发商也不能少建车位。
根据施工平面图的车位分布表，地上停车库主要分布在2号楼和3号楼的一层，以及C区停车位的临街停车库。
再结合图纸放大看，3号楼b座旁边显示应该有1F停车库，按规划这里应该有7个车库停车位。但小区该处现状情况却是7个方正的门面，而且均有商业产权，早已卖出去了。
C区车库临街位置也显示有1F停车库字样。但目前小区相应位置的实际情况是，这些位置现状也均为有商业产权的商铺，而且也是很早就已经卖出去了。
有业主怀疑，华宇渝州新都小区原图纸规划的2106㎡地上停车库消失不见，有可能被开发商改规成商铺而卖掉了。不过，事实真相到底如何，大家仍无法确认。
从业主统计的车位差距对比表看，除了地上车库停车位消失之外，1号库（A库）、2号库（B库）、3号库（C库）实际车位数量也均远低于规划图纸中的车位数量，这些消失的车位到底什么情况外人就更难知晓了。
事实上，如果华宇渝州新都小区不是开发商突然要出售车位，小区车库车位数量相比规划严重缩水395个，小区车位数不符合重庆城市技术管理规定的重大问题，很可能还会继续被隐瞒，业主还会一直被蒙在鼓里。
写在文末：
华宇渝州新都小区车库缩水问题被隐瞒多年，如今木已成舟，业主维权可能很难。
有部分前期已租赁车位的业主在自己车位上挂上维权标语，希望以此阻止其他业主购买其租赁的车位。
但毕竟小区车位配比太低了，2700多户业主，有不少之前未能租到车位的，只能被迫在隔壁的一些小区停车。所以即便现在小区车位价格并不便宜，仍然也有不少业主愿意下叉购买，不少车位已经变成了私家车位。
这样看起来，未来新购买车位的业主与原租赁车位业主之间的关系可能不会很愉快。
我认为，房地产行业的各个环节可能需要更加透明，才能避免开发商各种违规甚至违法行为，避免购房人的公共利益被轻易侵害。
另外，我认为房地产行业应该加大惩处力度，不能让开发商违规违法的成本太低，要切实保护购房人的公共权益。
我们房地产行业要走的路，可能还很长。
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