文/粤进深 严明会
一周前，深业置地总经理房绍业，副总经理王森。
双双出现在深圳龙华简上商务大楼的一场活动仪式上。
去年8月，深业集团联合龙华建设，以17.89亿拿下龙华民治街道A815-0037地块。
他们，是来为这宗地块的项目公司——深圳市深业龙建地产有限公司揭牌的。
龙华民治街道A815-0037地块和A815-0036地块，是两宗相邻地块。
拿下0037地块的几天前，深业集团刚独资拿下了0036地块。
这两宗地块，因为彼此相连，也被形象地称为深业上塘“双子星”。
两个项目已经有了新名字。
北边的0036地块叫上宸瑞府，南边的0037地块叫上宸华府。
拿地五个月过去，上宸瑞府总平图先来一步。
深业上塘“双子星”的面纱一点点揭开。
两个地块，一个拿地楼面价2.8万/㎡，一个3.5万/㎡。
深业究竟会如何打造？
01
较低的容积率和楼高，是深业上塘“双子星”备受关注的一个重要原因。
两宗地块的容积率，均为3.1。
目前，上宸华府的总平图暂未披露，楼高尚不清楚，但从上宸瑞府的规划或也能窥知一二。
上宸瑞府，共规划打造五栋住宅，层高仅有24-25层。
在超高层遍地的深圳市场，确实难得。
小区为半围合式布局，沿地块形状，1栋、2栋、3栋和5栋二单元分列两边。
5栋一单元，作为“楼王”单位，位于小区园林视野的中心，正对小区中央园林。
此外，小区西北角还有一栋5层的幼儿园，编号是4栋。
小区五栋住宅，东南或西南朝向，主要为一层四户和一层六户。
不过5栋一单元有些迷惑。
最近几天，项目户型面积已经传出。
主力为89㎡三房两卫、92㎡四房两卫和119㎡、129㎡改善大四房。
看回5栋一单元，楼栋跟2栋、3栋一样，三条腿。
但2栋、3栋都能明显看出是四个户型。
5栋一单元，从位置上和外形上，更像是一层三户设计。
毕竟，处在楼王位置，小区园林视野最为开阔的一栋。
按以往经验，肯定都是安排大面积户型的多。
但如果是三户设计，中间那条腿的户型。
应该比小区网传的面积要更大些。
如果是四户，中间那条腿分为两户，户型面积又会过小了。
跟其楼王的位置也不符合。
所以进深君猜测，项目应该还有更大面积的户型。
整个小区，建设用地面积2.19万㎡，总建筑面积10.07万㎡。
计容积率建筑面积7.08万㎡。总户数是569户。
总平图整体看下来，中规中矩，除了东北边主入口进来有两处比较大的架空绿化休闲。
小区西南边有两处社区儿童游戏场地、一处球类活动场地和室外健身器材场地。
其他的，没看到太多眼前一亮的规划设计。
还有一点，小区的楼栋楼间距不算大。
最大的33米左右，在1栋和2栋之间；
最小的，3栋和5栋一单元楼间距，约18米。
此外，1栋和5栋二单元，5栋二单元和5栋一单元，楼间距约19米。
不过，整个小区都在25层、24层，没有超高层，应该也还算好。
02
连续拿下相邻的两个项目，看得出，深业对项目也是很上心。
8月8日，拿下0037地块的当天下午，南北两个地块就同步入场动工了。
当天，连深业集团董事长王昱文，副总裁孟懿靖、袁杨，均出席了现场。
此前，深业集团在龙华已经布局了深业颐樾府、上城学府两个项目。
加上如今的上宸瑞府、上宸华府，将形成“四盘联动”。
按照定位，新地块未来将重点打造龙华片区改善型标杆项目。
这个重任，落在了深业置地副总经理王森的身上。
上宸瑞府的开发主体，为深圳市深业龙兴地产有限公司。
龙兴地产的法定代表人、董事为王森。
上宸华府的开发主体，则是深圳市深业龙建地产有限公司。
龙建地产由深业集团、龙华建设双方各持股60%、40%。
董事长、经理同样为王森。
现在，他首先要平衡的，是两个项目的进度与施工对周边的影响。
就在前不久，上宸瑞府施工现场，就被附近居民反映频繁夜间施工，干扰日常作息。
进深君了解，项目目前正在进行土方石、基坑支护及桩基础工程。
03
就产品而言，深业“双子星”优势还是蛮大的。
从网传曝光的户型面积，上宸瑞府92㎡能做到4房。
在深圳龙华市场，甚至可以说，有点卷了。
可对比的，位于龙华梅林关的鹏宸云筑，也是近段时间较火的新规盘。
最小约91㎡可以做到3 1的四房。
还有最近比较卷的龙华红山新澍雅居项目，99㎡四房两卫。
这样看下来，上宸瑞府的四房面积跟鹏宸云筑差不多，比新澍雅居则还要小。
如果仅上塘板块，目前在售的盘有卓越栢奕府、塘城壹号花园、深铁珑境等。
四房面积要100㎡往上。
当然，上宸瑞府也不是没有缺点。
谈论比较多的，项目就在福龙路的边上。
福龙路往西还有铁路和深圳动车所，噪音是外界比较关注的点。
后续，就看产品的打造如何将影响降到最低了。
另外，从供应上，龙华近两年也是密集推盘的区域。
有相关统计，2026年龙华预计有22个新盘住宅入市。
推盘量上看，是全市最多的。
可以预见，未来一年，该区域无论在产品还是价格上，还会继续“内卷”。
深业上塘“双子星”，要下一番狠功夫。
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