01
作为温州人休闲生活方式之一的瓯江滨江景观带，要向东延伸了！
日前，市自然资源和规划局发布了相继发布了《温州市龙湾区状元片区北单元B-03等地块详细规划修改》、《温州市茅竹岭东单元C街坊等详细规划修改》两份批前公告。
公告截图
一般情况下，启动规划修改，意味着项目即将启动。
那么，传了多年的瓯江滨江景观带蒲州、状元、科技城段，快要动起来了。
其中，在状元片区北单元，规划范围位于瓯江路与瓯江之间的狭长地块，东起骄泰路以东，西至蒲州河水闸，长约4.3公里。
除交汇河道两岸规划为公园绿地，沿着瓯江的地块主体，均规划为水工设施用地。
来源：市自然资源和规划局
在城市设计引导方面，本次规划要求本片区以防洪御潮安全为核心，重塑温州海岸线与城之界，激活温州山水立体城市空间格局，打造具有国际一流水平的生态、人文、活力、智慧的复合型都市滨水空间。
灵活运用堤顶、滩前景观绿地等空间组织慢行系统，建议总宽8-12米。开放空间内设置城市家具、景观设施、夜景灯源等公共艺术品，以强调人文内涵，体现当地文特色。公共艺术品的造型及设计应与周边环境协调统筹，有机融合。
显然，这段瓯江滨江景观带，将以防洪堤坝的形式建设，将同时起到防洪、休闲功能，规格高于普通公园绿地。
目前，这段瓯江滨江景观带，除了沿瓯江路有一些简单绿化外，沿江有一些运输建材类货物的码头，严重影响城市形象与周边居民体验感。
待这段滨江景观带启动建设，这些码头将要搬走。
码头实景
至于防洪堤坝以外自然淤积的滩涂，未在规划中体现。
这也反映出，这些滩涂不允许进行城市开发，预计还是以生态保护为主。
三江商务区以南的滩涂，就是如此。
滩涂实景
值得一提的是，目前江月湾东侧的瓯江路正在部分封道施工。
结合本次规划看，屿田河将向北延伸，汇入瓯江。
那么，这一段瓯江路，将改造为跨河桥梁。
来源：市自然资源和规划局
同时，目前瓯江路向东止于骄泰路，暂未继续向东延伸，骄泰路以东在本次规划中确定为体育用地。
这也意味着，短期内瓯江路将难以东延。
而体育用地便于改造，为今后瓯江路东延预留了条件。
那么，这一段瓯江路何时才能继续东延？或将待海军码头搬迁后。
来源：市自然资源和规划局
至于《温州市茅竹岭东单元C街坊等详细规划修改》，在茅竹岭与炮台山之间的现龙湾万吨码头处约2公里，沿着瓯江江同样规划为水工设施用地，通过防洪堤坝建设瓯江滨江景观带。
除了瓯江滨江景观带，瓯江路与机场大道之间，规划布局住宅、商业、娱乐等功能。
不过，在海军码头搬迁之前，这一段瓯江路及瓯江滨江景观带，与状元段依旧断开。
同样地，炮台山以东的油库，同样需搬迁后，才能与灵昆大桥以西这一段瓯江路相连。
来源：市自然资源和规划局
02
众所周知，江景房在温州的价值极高，广受高净值人群欢迎，价格还非常坚挺。
瓯江滨江景观带，对于瓯江沿线江景小区的居民来讲，是其重要的生活方式与人居价值。
瓯江滨江景观带
其中，一线江景房可享受广阔的江景视野。除了瓯江本身，滨江景观带同样是其景观之一，对低楼层来讲更是如此。
而对于二线江景、非江景房源来讲，可近距离前往滨江景观带，享受滨江休闲生活，这比江景本身更重要、更实在。
当前，蒲州、状元瓯江沿线，有江月湾、外滩壹号、外滩尚品3座江景商品房小区，江宸馨园、江宸悦园、江宸雅园、江宸润园4座安置房小区，以及银华小区这座老旧小区。
在状元东片，沿着瓯江路，金帝鞋业、伟明环保两家企业总部，正在建设中。
瓯江路状元段的江景房
除上述住宅、商务楼外，从蒲州到状元，具备一线江景视野的地块，还剩4宗，分别是江月湾东侧地块、状元北单元B-17a地块（温州大桥西侧）、银华小区东侧地块、伟明环保东侧地块。
其中，状元北单元B-17a地块曾于2023年6月挂牌，包括住宅及1幢高约180-200米的商务楼，曾有开发商考虑投资。后来，意向开发商放弃，该地块终止挂牌。
可以看出，尽管有一线江景加持，但开发商对这一带的江景地块，依旧有顾虑。
而其他江景地块，目前暂时没有新消息。
状元北单元B-17a地块
至于茅竹岭至炮台山这一段，瓯江路以南、机场大道以北的住宅、商业、娱乐设施，建筑高度控制在24-36米，部分节点达到48米、54米。
可以看出，这里将建一批高度有限的江景房，为机场大道以南建筑高区，保留了江景视野空间，整体形成层次感。
不过，这还仅仅是规划，后续仍需开发商有意愿拿地投资。
03
为什么一线江景这么高价值的事物，到了状元、科技城，反而失去了魅力？
其实，一线江景房并不是住宅销售的灵丹妙药，它有两个前提：好地段、高端盘。
也就是说，核心地段的高端盘，一线江景房才具备更高的价值。
比如，鹿城广场、翡翠滨江、滨江上品等，都是核心地段的高端盘，二手房价异常坚挺，普遍40000元/m²以上，甚至更高。
而状元、仰义的安置房，哪怕是一线江景房，同样不值钱，普遍不足10000元/m²，甚至较低的仅约6000元/m²。
科技城段的瓯江未来城，也规划有一线江景房，但开发商拿地多年后迟迟未启动建设，足以反映问题。
状元的安置房
当然，在经济上行期，一线江景房都是抢手货，非核心地段同样如此。
当时中产阶级蒸蒸日上，也想体验一把江景房。买不起核心地段，那就向东、向西，买城市外围的江景房，价格能够得着，并预期周边发展带来资产增值。
这些年楼市下行，城市建设步伐放缓，中产阶级收入、资产普遍缩水，消费降级严重，也不再追求江景房了，更注重低价、实用，甚至放弃购房。
而依旧买得起一线江景房的高净值人群，只会认准核心地段的高端小区，不会考虑城市外围的江景房。
就这样，核心地段的江景房依旧维持着高价值，但城市外围的江景房就不香了。
蒲州、状元这一段瓯江滨江景观带
这么看来，蒲州、状元这一段瓯江滨江景观带的建设，是沿线江景地块出让的关键。
只有当瓯江滨江景观带率先建成，让江景更完美，让滨江休闲生活真实地摆在眼前，展现该区域的城市形象与生活氛围，并提升现有小区的入住率及人气，才会受到更多购房者的青睐。
04
当前，在温州市区，从仰义到桃花岛，除卧旗山油库、朔门古港遗址等特殊区域外，已基本建成长约21公里的瓯江滨江景观带。
瓯江滨江景观带
其实，在很多城市，滨江景观带仅在CBD等少数核心区域高水平打造，其他区域都仅仅简单打造，甚至几乎没有打造。
也就是说，这些城市有局部高水平滨江景观带，但范围非常有限，并没有全面铺开。
而温州市区这长约21公里的瓯江滨江景观带，尽管不同区域段有所差异，但总体还是高水平打造的，这在国内非常少见。
这么看来，瓯江南岸的滨江景观带，在全国都属于标杆。
当蒲州、状元将启动瓯江滨江景观带打造，这一段高水平的滨江景观带，将走出鹿城，走进龙湾，向东延长约6公里（不含海军码头段），形成总长约27公里的滨江景观带。
瓯江滨江景观带
不过，瓯江滨江景观带，与瓯江路沿线各类商业、公共设施的融合度，依旧不够。
像上海西岸梦中心、广州珠江琶醍创意艺术区，都分别与黄浦江、珠江的滨江景观带无缝衔接，休闲氛围大大增强，从而出圈成为知名文旅地标。
而在温州瓯江沿岸，桃花岛公园、会展中心、滨江万象城、上陡门浦公园、米房cei等公共、商业设施，与瓯江滨江景观带之间，均需横穿马路，缺乏天桥、地道等步行友好设施，从而形成割裂。
瓯江路隔开米房cei与瓯江滨江景观带
在此情况下，在这些瓯江沿岸的商业、公共设施里，很难感受到滨江休闲氛围，与在城市其他地段无异。
只有在建的朔门古港遗址，将车行道下穿，让朔门历史文化街区与瓯江滨江景观带真正融为一体。
建设中的朔门古港遗址
因此，今后在瓯江新城、千年斗城、西部时尚城建设过程中，瓯江滨江景观带还有持续升级的空间，应走出景观带本身，与周边商业、公共设施的融合，成为串联都市生活、社区活力、承载文化记忆的纽带，进一步提升温州魅力。
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