文/上海进深 严明会
近日，佳运川沙项目规划方案公示。
从图纸本身看，这是一个明显被“用力对待”的项目。
而这股用力，和佳运置业的掌舵人沈仁兴，关系很大。
在2025年11月24日的第九批次土拍中，浦东新区PDP0-0706单元C05A-18地块、C05A-17地块登场，第一个出价的，是佳运置业董事长沈仁兴本人。
整个竞价过程一共举牌82轮，沈仁兴全程紧追不舍，颇有志在必得的气势。
房企董事长亲自递材料、现场举牌，在当下的上海土拍场上，可能找不出第二个。
最终，佳运以24.75亿元总价、15.76%的溢价率拿下地块，成交楼板价约29913元/㎡，住宅部分约36927元/㎡。
全域抬板6米
佳运拿下的是一块商住混合用地。
其中，C05A-18地块为普通商品房用地，容积率2.0；C05A-17地块为餐饮旅馆业用地，容积率1.9。
较高溢价、2.0的容积率，赋予了地块典型的“高低配”基因。
C05A-18地块拟建5幢4层叠加，以及7幢15-17层高层产品，除了12#楼之外，其他高层楼栋首层全部架空。
地面无车位、全人车分流，规划有下沉庭院及地下会所。
有几个亮点很突出：
1、抬板6米
从图纸标高看，地平面高度标注4.2米，社区平面高度标注为10.2米。
据此推测，该项目可能采用了全域约6米的抬板浮岛设计。
2、阶梯式下沉庭院
下沉庭院标注-0.1米，内外高差10.3米。
南侧设置了电梯与步行楼梯，预计会形成错层式动线，承担会所、公共活动与归家仪式感的核心节点。
3、楼间距接近1:1
高层之间的楼间距普遍在30米以上，最宽的是9号楼南侧与10号楼之间，达53.2米，而10号楼的规划高度约59.45米，很接近1:1的楼高比。
加之9#楼直面下沉庭院，景观更好，未来会是高层中的“楼王”。
叠墅高度19.45米，前后间距在15-17米之间。
负重前行
项目的建设单位为上海佳运鑫城房地产开发有限公司，成立于去年12月初，由上海佳运锦程房地产开发有限公司100%持有，实控人指向沈仁兴。
关于沈仁兴，业内流传最多的是两个关键词：
细节控、低杠杆。
听说，他会为了小区里的罗汉松、橄榄树，亲自跑到国外挑选。
佳运拿地，几乎全用自有资金，不加杠杆。
1999年，佳运成立之初，开发的正是川沙佳运公寓，那是老县城一代人的集体记忆。
如今，沈仁兴在同一片区域，经过82轮举牌重回起点。
佳运拿下的川沙地块，本身区位条件并不差。
直线距离2号线川沙站约500米，西侧就是百联川沙购物中心，百联川沙、恒越生活广场、绿地东海岸国际广场等成熟商业环绕；浦东实验小学、浦东新区人民医院也在生活半径内。
正因如此，这块地吸引了象屿、陆家嘴、佳运三家房企参与竞拍，是当批次中参拍最多的地块之一。
情怀的落地，从来都需要真金白银的支撑。
相比于两年前华润观宸润府3.8万/㎡的纯宅地楼板价，佳运虽然以2.9万/㎡的楼板价拿地，但背后隐藏的隐性成本较高。
地块中约25%的面积为商业办公，且必须自持酒店。
酒店装修成本高昂，回本周期漫长，甚至需要贴钱运营，这对资金结构是个很大考验。
回到市场层面，参考两年前观宸润府约3.8万/㎡的住宅楼板价、6.4万/㎡左右的联动价，佳运川沙地块约3.7万/㎡的土地成本，未来售价推上6.8万 /㎡并不意外，叠墅则有可能冲击8万/㎡。
根据出让文件，地块无住宅套数下限及中小套型规定，要求全装修占比不低于50%，住宅装修标准不低于3000元/㎡（集采价）。
高层承担了跑量的任务，为了控制总价、保证去化，佳运大概率会做较多的中小套户型。
周边市场方面，南侧的华润观宸润府项目，据网上房地产官网显示，项目共计706套房源，2023年至今4次开盘，目前已经清盘。
陆家嘴锦绣云澜由于体量较大，还有房源续销中。
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