万科又一次被推到了聚光灯下，这次是一纸被执行人信息，执行标的接近11亿元，对于正在债务展期拉锯战中苦苦挣扎的万科来说，无异于雪上加霜。
而这也是万科近两年多来首次被执行，上一次是2023年5月，其被执行3393元。
三千和十亿的强烈对比，万科的压力等级已然不同往日。
时隔两年，万科再被强制执行
近日，万科企业股份有限公司(简称万科；股票代码：万科A；000002.SZ）、长沙市万科企业有限公司新增一则被执行人信息，执行标的大约10.90亿元，执行法院为湖南省长沙市中级人民法院。
图源：天眼查
这是万科近两年多来首次被执行。上一次是2023年5月，其被执行3393元，执行法院为西安市未央区人民法院。
10.9亿元的执行信息，相对于万科的体量并不算巨大，但在这个敏感时刻，它释放了一个危险信号：目前万科的债务纠纷，已不仅仅是与债权人的协商，推进到了司法层面。
除此之外，万科还传出了多条股权被冻结的信息。
最近的一次，1月初，万纬物流发展有限公司被冻结股权数额2.5亿人民币，冻结期限为3年，执行法院为江苏省徐州市中级人民法院。万科对该公司持股81.6226%，属于绝对控股。
图源：企查查
更早之前，2025年12月30日和12月17日，分别被冻结2.5亿元和5.7亿元。
具体债务上，万科目前境内债务共有160.98亿元，其中一年内到期的短期债务占比高达84.61%，金额达123.66亿元。
而2025年三季报显示，公司1-9月归母净亏损280.2亿元，房地产开发业务税后毛利率已降至2.0%。
对于万科来说，债务压顶、股权冻结、展期接连失败，如今新增被强制执行信息，无疑进一步动摇市场信心，也再次将万科的流动性危机推至台前。
债务冰山下，万科的博弈
众所周知，万科近期有多只债券同时进行展期谈判，至今已拉锯两个多月。
2025年11月末，万科首次启动债务展期流程，针对余额20亿元、原定于12月15日到期的中期票据“22万科MTN004”提出展期方案，打破了成立以来无债务展期的纪录。
但展期之路开局不利。
12月10日，“22万科MTN004”首次持有人会议上，万科提出的初步展期方案，该方案提议本金展期一年，既不支付首付也不派发利息。
站在债权人的角度，很难不质疑其为“空手套白狼”，因此万科的初步方案也遭到了反对。
此后，万科迅速优化方案，推出第二版展期方案，然而，这一版本在12月22日的第二次持有人会议上，仍是遭到了拒绝，仅获得20.2%的支持率，反对比例高达78.3%。
面对前两轮方案的失败，万科在2026年1月中旬提交了第三版展期方案。这一版方案明确了增信标的，为两笔债券提供了不同的增信担保措施。
该债券持有人会议被安排于2026年1月21日举行，至于结果如何，很快见分晓。
“22万科MTN004”以外，另一笔余额37亿元的“22万科MTN005”也接踵而至，原定兑付日为12月28日，两笔合计57亿元。“22万科MTN005”展期方案同样遭遇了波折。
而在这场债务博弈中，万科大股东深铁集团的角色变化尤为引人关注。
2025年以来，深铁集团已累计向万科提供借款超过300亿元，用于偿付债券本息。
然而，深铁的支持似乎已接近极限。
在11月2日的公告中，万科剩余可向深铁新增的有担保贷款本金仅为22.9亿元，而万科2025年11月至2026年6月待偿境内债券本息约为155.46亿元，这一金额已无法完全覆盖万科即将到期的巨额债务。
在展期方案中，债权人强烈要求的“深铁集团担保”条款在后续版本中被移除，转而由万科自身提供增信。
深铁支持力度的变化，加之展期一再失败的消息，加剧了投资者对万科未来偿债能力的担忧。
郁亮退休，万科进入“全深铁周期”
郁亮退休了，万科仍在往前走，其面临的是一场不知何时能抵达终点的跋涉。
1月8日，万科A（000002.SZ）公告称，郁亮因到龄退休，已向公司董事会提交书面辞职报告，申请辞去公司董事、执行副总裁职务。辞去上述职务后，郁亮将不再担任公司任何职务。
图源：万科
一纸“低调”的公告，为郁亮在万科三十六年的职业生涯画上句号，与2017年接王石棒时的盛大场面形成强烈对比。
当然，早在2025 年 1 月 27 日，郁亮已辞去万科董事会主席职务，转任执行副总裁，由深铁集团原董事长辛杰接任董事长，多位深铁系高管进入核心管理层。
图源：腾讯新闻
外界对此解读为，“保留体面，交出实权”。
如今，随着“郁亮周期”全面落幕，也标志着：万科职业经理人主导时代的彻底终结，进入了由深铁集团主导的“全深铁周期”。
自2025年初全面接管以来，深铁已经多次出手，向万科“输血”。
截至2025年11月11日，深铁集团向万科提供的借款金额已达到307.96亿元。借款利率普遍设定在2.34%，显著低于市场水平，且期限多为三年，可展期，直接用于偿还万科在公开市场发行的债券本息。
真金白银的股东借款，本质上是通过债务置换将万科短期高成本公开债务转化为长期低成本关联借款，缓解其短期流动性危机。
但一直“输血”显然不现实，让万科恢复自主造血能力，靠自身经营走出困境，才是长久之计。
首先是盘活资产。
万科将多项核心资产质押给深铁，包括万物云57.16%股权，深圳万科及万科持有的部分办公资产，位于成都、天津、苏州的公寓资产等。
截至2025年三季度末，万科完成了19个项目大宗交易签约68.6亿元，累计盘活优化及新增产能178.4亿元。
此外，深铁直接参与万科资产处置，如认购中金印力公募基金份额、受让深圳湾超级总部基地地块等，帮助万科快速回笼资金。
其次是业务重构。
深铁手里有大量轨道沿线的土地资源，而万科擅长物业开发和运营。
那么，将深铁的轨道资源和万科的物业开发能力结合起来，或许有望实现“1+1＞2”的效果。
具体实践上，去年4月，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深铁置业签署租赁运营协议，将深铁的开发规模与万科的房源运营能力整合，打造“轨道+社区”闭环模式。
不过，“轨道+物业”模式能否规模化变现，形成可持续的现金流，有待观察。
目前，距离万科扭转亏损局面还有一定的路要走。当下所有的举措，都指向一个目标——为其争取着更多的喘息空间和转圜余地。
不过，话又说回来，深铁对于万科的拯救，其中多少也包含着“骑虎难下”的无奈。
一方面，深铁对万科长期股权投资占比超总资产10%，有着不浅的捆绑关系，若万科破产，深铁也将面临巨额损失。
2024年，万科连带深铁亏损335.66亿元，过去5年利润被全部吞噬。
另一方面，深铁系高管已进入万科核心决策层，为万科制定方向。
深度绑定的合作模式，让深铁很难轻易抽身，若放弃万科，不仅前期投入的资源与精力付诸东流，自身的多元化布局和轨道交通可持续发展之路，也将失去一份重要的市场化支撑。
那么，深铁时代的万科能否实现“活下去”，能否在寒冬中等来春天？还需要更多时间和实际成效来验证。
作者 | 宋辉
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