“实际上三四十年前的房子大部分都是预制板的房子，质量差，隔音差，时间一久，漏水严重，安全堪忧，应该全部拆除重建。”，一位网友评论道。
本以为老房子就是个拖后腿的包袱，谁知政策一转眼，它们倒成了宝贝疙瘩。那些年久失修的破小区，墙皮掉渣、水管漏风，以前谁爱要谁要，现在价格蹭蹭上涨，抢手得像限量款。
住建部这回定调子了，从2026年开始，城市更新大刀阔斧推进，老房子不光要修，还得修出新花样。
这些年城市发展快，房子盖了不少，可老旧小区那堆问题也没少攒着。全国有上亿人还住在那些建于2000年前的老楼里，安全隐患一大把，设施跟不上趟。
住建部部长倪虹在2026年1月那次访谈里讲得明白，城市更新是蓝海市场，比盖新房潜力还大。重点抓三件事：老旧小区持续改造，完整社区全面推进，小空间改造成公园绿地。政策一出，市场就活络了。
2025年下半年，上海城区那些老小区房源成交量和价格明显变天。以柳营路某个小区为例，开年时每平米4万左右，到年底窜到8万多，一年翻倍。徐汇区核心地带的老破小也跟着上涨，量价齐飞。
而且政策细节不再是简单刷墙铺路那种小打小闹。现在改造力度大，外立面、道路、管网、绿化、停车位、充电桩，全都动起来。农村地区一户一宅，面积调到120到180平米，高限三层。
城市里，四十年以上C或D级危房，政府补40%到60%，成片改造还发安置费。申请流程压缩到15天，装配式建造快得很。特殊情况下，历史保护区需文物审批，自然灾害先建后补。产权有问题的就暂缓。
住建部2025年12月31日发的《关于提升住房品质的意见》，目标到2030年，老房子变好房子，标准设计材料建造运维全提升。鼓励以旧换新、原拆原建、模块化建造，支持居民自主更新。
而且原拆原建这事儿，政策也更加明朗了。
新区建设潮过去，现在倾向原地重建。求是杂志2026年1月16日文章讲，推动危旧房改造，鼓励自主更新原拆原建。按原面积原户数重建，建成后价值对标周边新房。
各地规定有点差异，农村宅基地不变，位置微调1到2米。城市单栋100%业主同意，成片90%以上批。低保户重建D级危房补最高4万，节能材料额外补。申请线上办，验收后发新证，新房建成3个月内拆老房，严禁占耕地。
这些变化，受益群体就出来了。第一类，老旧小区业主。
房龄超二十年或有危房属性，加地段好，优先列入改造或重建名单。改造后小区新模样，价格高于之前。拆迁虽没过去暴富，但分几套房也够用。
原拆原建更直接，价值大概率翻倍。上海2025年那些老小区房价变动，就证明了这点。全国十四五改造24万个小区，惠及1.1亿人。十五五继续推行，投资万亿。业主住得稳，房子也更加值钱了。
第二类，参与改造的那些单位和人。
链条长，包括建筑建材、家居家电、商业零售、金融运营、市政工程、环保设备、新能源充电桩。公司订单多，从业人员加班，产业链也热闹。
住建部评估，旧房改造市场比新房大，拉动投资消费。2025年全国开工2.6万个小区，加装1.4万部电梯，惠及470多万居民。打造口袋公园4700多个，绿道5800多公里。地下管网改造15.6万公里。企业从中分杯羹，就业拉动更大。
说到底，城镇化率高，存量房多，得盘活。十五五规划建议，大力实施城市更新。北京十四五完成7800万平米老旧小区改造，启动危旧房改建104万平米。广州完成734个小区，惠及131万居民。山东2026年开工15万户。
各地因地制宜，经济发展水平不同，但共性规定存在。农村一户一宅，城市四十年以上危房进行申请。历史区需要审批，灾损先建后补，产权就会模糊得不行。
当然，不是所有老房子都能一夜变金。地段是关键，核心区涨幅大，三四线非核心区仅涨2%到3%，有时还覆盖不了出资。业主同意困难，低层高层利益分歧，加装电梯常卡壳。
新规有梯度出资，高层多出，一二层补偿。协商困境破解，推进更加迅速。风险房源警惕，无独立产权、结构硬伤、没有列入计划的，非核心区难以增值。
2026年起，政策进一步深推。住建部联合自然资源部，十一项措施进行支持。预编不动产单元办预告登记，老旧住房自主更新直接按户登记。土地带建筑处置，简化材料。历史遗留方案进一步得到化解。
以前老房子愁卖，现在政策护航，价值回升。业主别急着抛售，企业要抓机会。城市更新惠民，全国老小区继续改造。从2026年政策进行深推，老房子就这样吃香了。
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