南京老城东，曝光一幅低密宅地。
刚刚（1.28），市规划和自然资源局发布了《南京市主城区（城中片区）—孝陵卫及城中范围内的沧波门和麒麟门单元控制性详细规划》NJZCe010-21规划管理单元图则修改(公众意见征询)，将位于紫金山下老城东板块的一幅特殊用地变更为二类居住用地，容积率仅1.5。
看重点：
位置优越。修改地块位于发展成熟的老城东，与龙湖紫金原著、凤凰紫金和旭府、钟鼎山庄等小区为邻，靠近地铁2号线孝陵卫站。
稀缺宅地。地块调整后，容积率从1.7降为1.5，且周边低密住宅聚集，未来挂牌出让后或将打造低密四代宅，给周边带来更多置业选择。
01
先来看地块基本情况。
根据控规单元图则修改意见征询，拟修改地块位于玄武区孝陵卫街道，东至龙湖紫金原著小区、西至晏公庙街、南至晏公庙小区、北至孝陵卫街，用地面积约0.99公顷。
现状主要为空地，作为临时停车场使用。
更改前，21-40地块用地性质为特殊用地（H4），容积率≤1.7，建筑密度≤28%，建筑高度≤24米，绿地率≥30%。
更改后，用地性质调整为二类居住用地（R2），容积率降为≤1.5，建筑密度≤32%，其余指标不变。
从位置及相关指标来看，这幅宅地颇有看点。
从位置上来看，地块位于发展成熟的老城东，周边生活配套成熟。
21-40地块紧靠龙湖紫金原著、凤凰紫金和旭府等次新房小区，周边也有双拜巷1号、晏公庙新村老小区环绕，穿过中山门大街就是钟鼎山庄，生活氛围浓厚。
交通上，有中山门大街、双拜岗等干道覆盖，地铁2号线孝陵卫站也相距不远；商业上，除了龙湖紫金mall，还有正在提档升级的森林摩尔。
再远一些，还有南京理工大学、孝陵卫中学、钟山幼儿园等学校，向北眺望还有延绵的紫金山，宜居指数较高。
从地块指标来看，21-40地块的容积率仅1.5，建筑限高24米，这在以低密住宅为主的孝陵卫区域并不算突出。
但周边老小区较多，新宅地的亮相意味着新楼盘、新产品的即将到来。按照当下市场趋势，21-40地块未来挂牌出让后，或将打造低密洋房四代宅产品，以提高周边居住品质。
02
老城东趋于成熟、土地资源日益稀缺，孝陵卫区域近几年来也仅有2幅宅地出让，分别是绿城·云庐和凤凰紫金和旭府，目前均有房源供应。
绿城·云庐
2025年6月27日，城东G32地块经过3轮竞拍，被绿城中国以10.22亿元总价拿下，成交楼面价19150元/㎡。
后定案名为绿城·云庐，规划27栋低密住宅，其中包括14栋7层洋房，户型建面约122-183㎡；13栋3层超低密住宅，户型建面约294-385㎡。
1.05的超低容积率+庐系+四代宅，多重buff叠身的绿城·云庐市场关注度颇高，是去年南京热销盘之一。
就在最近，绿城·云庐再次领证加推，推出4套3层高超低密别墅，户型建面294-325㎡，销许均价约51145元/㎡。
凤凰紫金和旭府
凤凰紫金和旭府，容积率1.54、限高24米，以4-7层的低密洋房为主，项目于2024年底交付。目前仍有房源在售，主力户型有约130㎡三房，以及约143㎡、178㎡、249㎡四房，销许均价约5.57万/㎡。
除了这两个新房项目外，老城东的置业选项多以次新房为主。
比如紫金华府，近期成交单价多在3.1万/㎡左右；还有五矿晏山居，近期成交单价在3.4万-3.7万/㎡之间。
当下，孝陵卫区域新房供应既有低密洋房，也有低密四代宅，且二手房市场价格相比前几年也较为友好，置业选项多样。
以当下四代宅内卷趋势，刚刚亮相的21-40地块，未来或将在低密优势的基础上，在产品细节上继续升级迭代，为买房人带来更多置业选择。期待一下。
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