“结构时代真正来临，‘有钱人的楼市’与‘普通人的楼市’双轨格局形成。”这是申度君对2025年上海楼市的总结。（详情回顾→2025上海楼市的5个“切面”）

去年上海出台“史上最宽松购房政策”，但市场分化仍在加剧：市区豪宅坚挺，郊区刚需疲软，外环外楼市急需一剂“猛药”。

似乎是箭在弦上，不得不发。官方也一直在对行业内放风和吹风。2026年全新的调控放松政策，很可能在春节前后落地。今天，申度君来理性猜测下新政的可能走向。

先上结论：

1. 新政的方向之一，肯定还是聚焦在限购“松绑”。不过，限购松绑一直被吐槽力度不够，温水煮青蛙。

2.贴息。这是这轮新政的一个呼声比较高的新方式。有一些项目已经有开发商率先给业主做贴息了。期待一个官方版的贴息政策。

3.房贷利率再下调。随之而来的是，存款利率的再一步下调。

新政大猜想：“工具箱”里还剩哪些底牌？

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01

限购松绑：降门槛，吸引外部购房者

政策的核心在于大幅放开限购条件，社保的放开才是“王炸”，有利于吸引环沪及周边城市的购房者。

1、外环外彻底放开？去年，上海放开外环外限购套数，但非户籍仍需1年社保要求。这一次，可能直接取消非户籍社保要求。这或许是上海2010年执行住房限购以来首次彻底松绑，堪称“核弹级”利好。届时，环沪居民乃至向往上海资源的非户籍人士，会否让凌晨排队买房的场景重现？

2、对内环外“改善族”松绑？外环外觉得太远，生活不便。内环内又高攀不起，内外环间是折中的选择，不过外环内依然限购，对于多孩或者改善的家庭，放开限购的呼声较高。

02

金融与信贷：省钱才是最好的催化剂

高净值人群购买市中心豪宅，兼具改善与资产避险需求；而外环外以刚改客户为主，其决策更受市场与经济环境影响，不仅要考虑地段和产品，切实“减负”才是关键考量。

1、 商贷利率进入“2时代”？2026年一季度，央行很可能再次“双降”。上海或许会针对特定人群，推出地方性的 “贴息”工具。

实际上，广州、江苏南通已有楼盘率先推出房贷贴息政策，在现行利率基础上直接贴息1%，且持续30年。举个例子，以总价300万的房产为例，利率降低1%后，30年总利息可减少约50万元，还贷压力将显著减轻。

当前上海房贷利率已处于历史低点：商贷低至3.05%，若贴息后，利率可能接近2%。

2、税率进一步下调？今年1月起，增值税新政实行，2年以下免征，2年以上从5%降低到3%，对于房东而言是大利好。但是契税、房产税依然是一笔买房大开支，后续它们也有调降的空间，买房成本有望进一步下降。

03

盘活潜在购房者：促进内需循环

上文提到放开社保限制能吸引外部购房者，更重要的还是促进楼市内生的循环，激活二手房流通性。

1、 官方下场收购老房？对于置换客户，上海“以旧换新”购房政策已出台多年，但政策推行过程中的遇到的阻力是，老破小卖不动。近日有消息称，静安区在推进住房“以旧换新”时，区属国企可收购二手老公房（70㎡以下，总价400万以内），促进市民的新房置换流程。未来，如果政策能在全市推广，老破小反正成为香饽饽了。

2、 向多孩家庭和人才倾斜？目前，针对多孩家庭的购房限购已松绑，而贷款政策还有待优化；针对非沪籍人才社保要求也有望降低，外环外或先行试点。五大新城人口不足的局面很可能迎来转机。

04

2026建议及展望

若上海楼市新政如期出台，我们很可能见证上海楼市从“挤牙膏式”微调，进入一个 “全面宽松”的新周期，届时楼市可能迎来一个从“限制”到“刺激”的政策拐点。

经济环境仍是影响购房者信心的重要因素。步入2026年，购房者的逻辑需要一次根本性的升级：从选购“好房子”转向配置“优质资产”。决策的核心，需回归自身真实需求与房产的长期价值。

对资金充裕的高净值客户，应坚定聚焦外滩、新天地、徐汇滨江等老钱、新钱聚集的核心板块，这些板块凝聚了上海的顶级资源与共识，是可以穿越周期的“核心资产”。

预算有限的刚需购房者，在3.5代宅迭代的窗口期，应借政策利好，优选外环外拥有成熟地铁、扎实产业与人口支撑的重点板块，避开概念板块及供应过剩的非轨交区域。

2026上海楼市的下一步走向将会如何，让我们一起期待新政的出台。