逆向出手？“私募魔女”李蓓最新研判：地产周期拐点已至！
近日，被称为“私募魔女”的半夏投资创始人李蓓，在接受媒体采访时表示，基于供给侧大出清、总量周期性回升等因素，半年内地产或出现“十年一遇的机会”。
本次论证，可以看出得是她的分析并非空喊口号，而是基于一套严谨的、数据驱动的宏观框架，尤其是对“供给侧出清”的观察切中了当前行业的本质变化。
基于上述判断，她认为行业在逐步见底之后，将面临十年级别的回升周期，未来地产股的机会不在房价或销量回升，而在供给出清后的企业份额扩张与盈利能力修复。
早在2023年时，李蓓也曾公开表示地产板块面临“十年一遇的机会”，背后逻辑在于随着房企暴雷、停止投资拿地，未来即便全行业规模较顶部下滑约30%，没有爆雷的房企也将迎来市场份额的扩张，销售规模有望创出新高，存量资产重估弹性巨大。
她经历了2023年的误判，公开反思后，其分析框架从过度依赖“政策预测”回归到更扎实的 “周期定位”与“供给侧分析” 。这种进化让当前的观点更值得严肃对待。
本次论证的深度远超上次。她不再只说“政策会救”，而是详细论证了 “为什么供给出清会带来价格弹性” 以及 “市场自身已出现企稳迹象”。这是从“定性猜测”到“定量分析”的进步。
要注意的是，房地产市场正处于筑底关键期，半年内出现结构性拐点（核心城市企稳、优质房企盈利改善）的可能性较大，但全面康复尚需 1-3 年时间，且将呈现高度分化的特征。李蓓的观点抓住了供给侧大出清和周期性回升的核心逻辑，但需理性看待其适用范围 ——更多是针对地产股投资，而非房地产市场整体的全面反转。
市场的未来不再是 "普涨普跌"，而是 "止跌不普涨，稳中有分化"，核心城市优质资产将率先受益，行业将逐步迈向" 良性循环、高质量发展 " 的新阶段。
对于地产及板块内公司的企稳时间、未来走势，目前业内观点不一。
从客观数据看，过去一年房地产行业各项指标还在持续调整。成交方面，2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，其中住宅销售面积占73299万平方米。经历连续四年下跌，2025年新建商品房与商品住宅的成交面积，较2021年高点缩水幅度均超50%。
从价格端看，2025年1～12月，全国新建商品房销售均价9527元/平方米，累计同比-4.3%；2025全年，新建商品住宅销售均价为10005元/平方米，同比-4%；12月70城二手住宅销售价格同比-6.1%，降幅较11月扩大0.4个百分点，环比-0.7%。
华源证券认为，参考全球房地产危机的经验，样本历史平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分，2026年地产调整周期有望进入尾声。
不过该机构称，回顾2021年及之前的历史周期，房地产需求走弱多由政策收紧引发，政策放松能迅速带来成交与房价反弹。但本轮周期中，多轮政策均未带来持续修复，原因或在于随着城镇化率上升、人口增速转负，新增需求放缓；居民与房企杠杆已处高位，信用扩张空间有限。这意味着，本轮调整是需求自然回落与资产负债表约束共同导致。
中银证券也表示，过去那种借助人口和城镇化率提升，带来的规模扩张红利不复存在，未来需求从“有房住”转变为“住好房”，结构性需求仍在，但短期较难弥补总量收缩。根据测算，2035年前每年的真实住房需求超8.6亿平方米，2035年后会降一个台阶，但仍超过4.1亿平方米/年，增长引擎将会基本转为改善型需求。
也有机构对行业增量空间较为乐观。58安居客研究院认为，目前中国的城镇化率，明显低于发达经济体80%左右的水平。按照2025年末的总人口140489万人来计算，意味着未来将有1.7亿人要进城生活，随着“新市民”落户，相关住房需求也将持续释放。
国信证券认为，2025年四季度，地产基本面明显下跌，但2025年末至2026年初的近1个月以来，跟踪二手房挂牌价的冰山指数，月环比跌幅已连续6周快速收窄，尤其一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌，因此建议对房价从悲观转向中性。
虽然对行业走势判断不一，但各机构普遍认为，2026年地产增量政策出台的预期较强。
中银证券表示，在政策出台的时点上，预计2026年一季度末的可能性较大，届时房地产行业将面临新的机遇。若政策思路清晰、调整有力，预计最快2026年年底可能会走出螺旋式下滑的困境。从地产标的看，适配核心城市、户型、产品力需求的房企，或能走出重围；另一方面，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。
来源：半夏投资、第一财经等
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