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问答457期
房哥直播预告：今晚8点-10点，主题：有人要卖房买黄金，疯了吗？预约来聊。
问：西安楼市五年沉浮，2024年发生了什么？
答：一句话总结就是在跌跌不休中又心有不甘，楼市两极分化，二手房并未普跌，新房仍然有海棠三章这样的热销小区，绿城丹桂苑，保利天悦，华润未来城市等小区，业主仍然有房价坚挺的信心。
金茂在科技路面世了金茂府，房子盖的相当哇塞，周边配套和城市面貌非常一般，但依旧吸引高新朋友纷纷下单。
西部大道的宜家荟聚四月要开业，周边金地，海亮的业主还会讨论商业开业会带动自己家房价保值增值。
依旧有业主会掏680万选择凤鸣海棠239㎡，并且坚信这是软东的天花板小区，殊不知两年后长安玉华又重新定义天花板。
苏宁云著完成产权登记，一时间小区二手房挂牌价达到23000+，最终首套19000+成交，如今14000+打开能聊。
800万起步的曲江星河湾经历千人摇号，曲江老钱的购买力得到充分释放，星河湾后，四代住宅新产品迅速普及，让人感慨。
二手房上门砍价模式开始盛行，既有节目效果，又能带来成交， 买家笑哈哈，卖家心悲凉，新房热销，二手遇冷，冰火两重天。
新房背刺现象开始出现，早买晚享受，晚买有折扣，让很多新房的业主开始犹豫，纠结，事实确实是晚买更划算。
整个2024年的西安，就是在这种冷热不均中度过，直到2025年后房价回调成为大众共识。
问：现在有闲钱不是都在买黄金白银，没闲钱的抵押房子买？
答：巴菲特说，别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪，现在跟风买黄金的和五年前跟风摇号买房的，有什么区别，眼睛里只能看到收益，而忽视风险，是很愚蠢的。
黄金作为家庭的避险资产，如果有闲钱的情况下，可以适当储备，比如每年买个几十克，跌了也不纠结，涨了也冲动，主打一个安全第一，对于普通人，黄金同时还扮演了首饰功能。
如果没有闲钱，黄金再怎么涨也和你没有关系，抵押房产买黄金梭哈和狂飙里的李有田踩着油门冲下坡没有区别，属于把脑袋别在裤腰带上，要么短期小赚，要么常年套牢。
如今网络短视频过去发达，人人都在寻找赚钱且不赔的生意，这个时候最容易招惹的是骗子，专门趁你病，要你命，你投机心态越重上当概率越大，人无法挣到自己认知以外的钱。
买个房，价格跌了房子还在，流通还有保证，存银行，利率降了，本金还在，随时都能提出，如今的现货金价，1159元/克，100万现金也只能买到800多克黄金。
问：公积金完全可以覆盖房贷，还有必要提前还款吗？
答：这个看自己收入情况，比较自由，西安目前公积金利率五年期以上为2.6%，但同期的大额存单，能上2%的就已经很少很少了，手里的钱存银行的利息跑不赢贷款利息，这笔钱就是亏得。
至于商贷，更是如此， 五年期以上的大额存单利率， 更是跑不赢 首套房3.15%，有闲钱提前还贷，就相当于变相保值了。
这是没有其他资金去处的情况，提前还贷对普通人而言是最稳的，也不用纠结是减少月供，还是减少年限，只要还，哪怕一万，三万，五万，贷款的余额就在减少。
所谓没有投资路，无贷一身轻，千万不要低估30年长期贷款的心理压力。
问：拉克雷公馆，周边一圈老破穷，五年以后不知道怎么样？
答：吉祥村地铁口，城南绝对的成熟区，有高校，有医院，有商业， 有地铁，有人流量，唯一缺的就是次新的房子，拉克雷公馆就是这样的小区。
北边吉祥村没有拆迁，提供烟火气和巨大的人流量，旁边机械厂家属院、公路局生活区、农水局家属院、肿瘤医院住宅区居多，且除吉祥村外，没有大规模开发改造的可能，优渥地段在前，新房短缺在后，这小区的房价也居高不下。
小区在贝壳上挂牌137套，均价还在18385+朝上，并且面积越大越坚挺，背后的逻辑其实就是供需，人无我有，人有我新，也符合现在供需决定房价的现实。
类似的还有城西的华发利君都荟城央、信达雁栖云著、绿汀芳菲、富力开远城等等。
因为地处老城区，周边不缺买房人，又离不开这里，就地换房改善，五年后，拉克雷公馆在吉祥村依旧是拥有定价权的。
问：大雁塔旁老破大，蓝溪都市花园，200万买170㎡能买吗？
答：西安对于老破小的定义基本上是2000年以前的房子，房龄25年以上，没有保温，没有电梯，停车困难，户型老旧的多层小区，数量在整个西安还不少，按照当下旧改趋势，拆迁的可能性很小了。
蓝溪都市花园，是2006年交付的小区，房龄也20年了，7栋高层塔楼有电梯，面积跨度80-202㎡，陕西历史博物馆隔壁，位置很好，但小区很小，老产品也没什么小区环境。
看似住着170㎡的房子是改善，但小区环境，室内户型，物业服务各个方面却很刚需，后期流通的时候，有钱的看不上，没钱的买不起，随着时间长，小区租户变多，有能力的人也会搬离这里。
小寨周边的老破小，原住民居多，但高价购入搬进去的很少，相比买卖，出租或许是更好的方式。
周边有育才中学和翠华路小学不假，但学区流通都是低门槛，控总价，没人会花200万买这里。
问：团结村，幸福林带和西电片区，后期房价上限高吗？
答：未来五年时间，这三个地方都会是西安新房，新地供应的主力，都是旧城改造，二环至三环之间，都在成熟片区，统称新三板区域。
配套最全的是幸福林带，但旧改最慢，供地最慢，过往要求住宅配建商业，办公或学校，拿地门槛很高，基本都是城东老居民买这里。
进度最快的是团结村，以前是建材市场，拆迁容易，招商，绿城，保利，龙翔，保亿都有进驻，产品很新，拼价格，拼赠送。
热度最低的是西电片区，刚刚完成部分拆迁，进驻的开发商为融投，中天，秦宝等，学校，商业，公园配套有限，缺乏整体包装宣传。
旧改区域供应，目的就是为了让周边住老房的人换新房，且整体门槛偏刚需，对价格敏感，一旦贵了，周边人有心无力，外来人又不看这里。
大量土地供应，大量高层为主，缺乏产品稀缺度，房价上限不高，但自住时代，大家都不涨，生活方便就是第一位，新三板今年热度不会低。
问：能源金贸区邦泰、万晖、金地、鑫苑都有铁一书包，如何四选一？
答：西咸大幅回调房价的今天，能源金贸区算是例外，新房仍能维持16000+门槛，且热度不低，就是因为配套兑现很快。
一方面，有地铁，有公园，有写字楼，生活便利，配套齐全，另一方面，先后引入了高新一中和铁一中，尤其是后者的金湾小学，中学，吸引很多咸阳，西安城西家长买单。
并且，区域内业明确万晖樾山河、鑫苑知光集、中天尚悦等小区，均在铁一金湾学区内，与邦泰悦九章，金地清岚颂学区相同，保持相对长期稳定，也增加了家长的购买信心。
既是冲着书包而来，肯定是最低成本解决，小三室足够，方便后期流通，上述小区都是四代宅，小面积赠送也很大，邦泰堆料最多，卖的最好，鑫苑是咸阳老牌房企，交付有保证。
在够住的情况下，控制总价，不要掏过高的成本，后期流通时压力会小很多。
问：房哥，有没有帮大家选房，或卖二手房的业主，老粉丝有需求？
答：明显能感觉到大家对楼市回暖有了预期，过去完全不住，跟风卖房的少了，如今基本都是小换大，旧换新，自住改善的，2026年算一个入手好时机。
帮大家选房的业务，一直有，房哥问答的小程序，价格也从原来咨询提问199元，调整至1元，交个朋友，只为解决更多人买房的问题。
今年我按照区域，预算，学区等类别也整理了西安的新房资料包，非常详细， 有一些优惠，特价，工抵房的信息，也会及时更新；
现在市场信息很乱，我这里可以做筛选，避免更多人踩坑，有买房需求的下单联系就行。
（西安新房资料包，私信获取）
二手房考虑一些定向好成交的区域和小区，比如港务区奥体的绿城，华润，中粮，融创，软西的保利云谷天汇、保利天汇，软东的绿城海棠三章等。
次新房，卖相好，也好成交，如果有业主需求房哥的渠道帮忙宣传的，也可以联系上门去拍，增加一个曝光渠道，上述服务都有规划，文末有我个人微信，有需求的添加联系。
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作者：Kikyo
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